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【唐樓按揭】按揭成數、還款期計法、批核時間、拒批原因

樓宇按揭 | 2022 年 11 月 24 日

樓價持續高企,唐樓可能是其中一個入場門檻較低選項。唐樓按揭最高成數多少?還款期如何計算?為什麼有人說唐樓常被拒批按揭?申請時有甚麼要注意? 讓千居說明唐樓按揭四大注意點。



立即跳往:唐樓特色按揭成數還款期計法批核時間拒批原因常見問題



唐樓特色 

唐樓演化

自香港開埠後人口增加,因當時唐樓可分拆出租,故成為不少華人的居所。早期的唐樓普遍有三至四層,不少華人會在唐樓地下作店舖、樓上用作居住,商住並用。

最早期的唐樓,因沒有規管,樓內設施簡陋,窗戸較細、空氣流通差。自1894年發生鼠疫後,港英政府規定唐樓建築設計,例如毎間房要有門及窗。

隨著建築技術進步,20至30年代的唐樓,不但改用石屎及鋼筋興建,更加入不同建築風格,例如位於荔枝角道的雷生春堂,便融合了現代主義及中式美學。現時的唐樓,泛指沒有升降機及間隔的舊式樓。

唐樓魅力

近年不少新落成單位實用率愈來愈低,如果預算有限,又想入手實用率較高的樓,唐樓是不錯的選擇。再者,普遍唐樓樓底較高,住戶可透過裝修設計,例如加建假天花或增設閣樓,增加收納空間。

另一方面,近年政府為增加供應,市建局或發展商相繼收購唐樓重建,唐樓不時錄得可觀的收購價,受到投資者青睞。


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按揭成數

唐樓屬於私樓的一種,在敘造按揭上,基本上與私樓無異。2022年,政府宣佈再度放寬按揭成數,首置客為$1000萬以下唐樓購買按揭保險,理論上可借足九成;$1,000萬至$1,125萬,則最多獲批$900萬按揭貸款。如果不申請按揭保險,最多可借六成,貸款額不可超過$500萬。

但要留意,申請人的身份,例如是否首置客或海外賣家,以至唐樓本身質素,均會影響按揭成數。特別是唐樓普遍樓齡高,常有僭建,銀行會衡量風險,很大機會不批出最高按揭成數

另一方面,唐樓成交量疏落,估值未必貼近過往成交價。業主最好準備充足資金,以防估價不足,在申請按揭前,亦可先向銀行或專業按揭顧問查詢。



還款期計法

減樓齡

大多數銀行會以「75減樓齡」,計算最長按揭年期。例如唐樓樓齡為50年,最長還款期為25年(75-50)。故樓齡超過45年的唐樓,不可以申請最長30年還款期。當然部份銀行為了吸納唐樓買家,會以「80減樓齡」計算最高年期,但利率可能會較高。

減人齡

如果申請六成以上的高成數按揭,除了「減樓齡」,部份銀行亦會以「減人齡」計算最長還款期,以較低者為準。

例如樓齡45年的唐樓,按「減樓齡」計法,最長還款期是30年 (75-45);但若申請人為50歲,最長年期是25年 (75-50),銀行最終會批出25年還款期。如果想延長還款期,準買家可能要找親朋戚友作擔保人


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批核時間

銀行對於唐樓按揭申請,持謹慎態度,亦大機會派員驗樓,了解業權情況及會否有違規情況,例如僭建、劏房、結構改動等。銀行亦會查詢有關單位會否涉及法庭命令,例如釘契。因此唐樓批核按揭時間較長,一般建議預留兩個月以上審批。



拒批原因

銀行可能會因以下情況拒絕批出按揭:

  • 違例的結構改動
  • 樓齡過高
  • 凶宅
  • 違反地契
  • 涉及法庭命令
  • 其他法定命令

想銀行批足唐樓按揭,應避免購入出現以上情況的單位。另外,買家最好在簽署臨時買賣合約前親自驗樓,或找專業人士協助檢驗,保障權益。 


唐樓的呎價低,亦可能因重建而升值,故吸引不少置業客及投資者入手。但在入手前,須注意業權及單位狀況等,以防銀行拒批按揭,甚至面臨法律訴訟。想找心水唐樓,即到千居查看樓盤


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常見問題

買唐樓,如何令銀行批出最高按揭成數?

一般而言,樓齡較新及有保養維修的唐樓,較易獲批最高按揭成數。另外,銀行普遍偏好位處高樓價地段的唐樓。

哪些唐樓最易被銀行拒批按揭?

如唐樓單位樓齡過高、有潛建、非法改變用途,或遺失了樓契,都會影響銀行拒批唐樓按揭


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