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【巿建局收購程序】市區重建是好是壞?市建局歷史回顧

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  • 【巿建局收購程序】市區重建是好是壞?市建局歷史回顧
  •  |  2021 年 11 月 12 日

要在本港增加住宅供應,除了由政府開發新發展區,亦可由市區重建局(市建局)收購土地,拆卸使用率偏低的危樓,並向高空發展,重建成摩天商廈和住宅。

市建局在推動市區重建計劃上,擔當怎樣的角色?何以市建局收購舊樓,有業主會拍手叫好,卻又遭受居民抗議?市區重建是好是壞,由市建局的職責說起。



立即跳往:市區重建定義市建局的角色和歷史民間對市建局的評論市建局收購 V.S. 發展商收購市建局收購程序港人首置上車盤常見問題



市區重建定義

香港樓宇老化問題日益嚴重,舊區居民的居住環境隨之惡化,加上市內住屋需求不斷增長,政府於 2000 年制定了《市區重建局條例》,成立了市區重建局,為舊區進行重新規劃,修葺並拆卸重建日久失修的舊樓,以改善市區居民的生活質素,「循環再用」土地,更可充分利用剩餘的地積比率,為市場提供更多宜居的住宅單位。



市區重建局的角色和歷史

於 2000 年以前,市區重建的職責落於「土地發展公司」(土發公司)身上。土發公司根據《土地發展公司條例》於1988年成立,是市建局的前身,與市建局一樣,是一個獨立的公營機構,並不從屬於政府。

土發公司會進行市區重建規劃,就選址推行土地收購,與業主商議收購賠償事宜,並安置受重建計劃影響的租戶。由土發公司提出的重建項目例子如前身為上環街市的西港城、前身為得雲茶樓的新紀元廣場、前身為李節街戰前樓宇的李節花園、前身為舊灣仔街市的尚翹峰壹環、前身為囍帖街的囍匯,以及前身為和昌大押旁舊樓的服務式住宅嘉薈軒等。

土發公司一向自負盈虧,因長年欠缺政府注資,收購土地和安置居民的過程非常棘手,市區重建進度緩慢。缺乏政府財政支持,土發公司市區重建項目屢受拖延,終於 2000 年,《市區重建局條例》獲得通過,獲政府注資的市局重建局(市建局)於翌年成立,頂替土發公司的角色。

根據市建局網站,市建局的兩大核心業務是「重建發展」和「樓宇復修」,加上「保育」和「活化」,為香港市民創建一個可持續發展的優質生活環境。

市建局職責:重建發展

重新規劃舊區,為舊區空間和建築進行活化,充分利用舊樓剩餘的地積比率,為區內居民改善居住環境,同時也為市場提供更多房屋供應,是市區重建局的職責之一。

香港早期發展的社區,至今仍有為數不少的戰時危樓和唐樓群,這些保養失宜的樓宇,地盤面積可觀,但提供的伙數寥寥無幾,在人口不斷膨脹的大都市中,每棟得幾層高,一層又得幾房的舊樓,至及疏落的舊村,頓成規劃失當的用地。

市建局的角色,便是在於需要重新規劃的舊區,選定收購土地和物業對象,並與業主、租戶進行磋商,以達成收購的目標,讓土地得以「循環再用」;同時,市建局亦會考慮選址的歷史價值,在發展的同時為舊式建築進行文物保育,透過更改建築物的用途,以達致空間活化的效果。

由土發公司年代計起,市建局迄今已推行 / 計劃推出至少 80 個項目,市建區年代的重建速度明顯加快,以應對急切的房屋需求,和盡快提升舊區居民的生活質素。

市建局職責:樓宇復修

市建局除了負責收購目標舊樓以拆卸重建,亦負責鼓勵舊樓的業主組織和業主為大廈進行復修。

市建局推出的一站式平台「樓宇復修綜合支援計劃」,整合了市建局歷年來推出的多項與舊樓維修有關的資助計劃,讓有需要人士能夠透過平台,找出自己適用的財政資助,並於網上提交申請。

由市建局提供,與樓宇復修相關的資助計劃例子有強制驗樓資助計劃、公用地方維修資助、家居維修免息貸款,以及有需要人士維修自住物業津貼計劃等。


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民間對市建局的評論

市區重建是一項重大的工程,牽涉社會各界的持分者,不同身份的民眾,對市建局的規劃模式和辦事手法,或有著截然不同的觀點和感受。

支持市區重建的聲音

舊區樓宇殘破不堪,單位漏水、外牆滲漏、喉管老化、衛生惡劣等情況嚴重,居民多年受起居問題纏擾,所購置的物業價值大打折扣,放售也無人問津,業主又欠缺資金為樓宇執行復修,長年歷月下來,樓宇已有一定風險,小業主進退兩難,唯有接受現況,繼續居於生活環境相當不理想的舊樓之中。

對於這些居於重建區內的居民,市建局的市區重建計劃,也許是眾望所歸的結局。市建居開出的收購價,會比市價較高,讓居民有能力購置地理條件相近的物業。

市建局大角咀重建項目-福澤街8號傲寓

以大角咀為例,社區本來是龍蛇混雜的舊區,治安和衛生情況令人反感。市建局自 2000 年起,便大舉收購大角咀舊樓,將這個地理位置優越的舊區,重新定位為綜合商住區。現今區內港鐵奧運站周邊被甲級商廈佔據,豪宅林立,吸引區外中產人士進駐。

大角咀的重建,既改善了該區的市容,也帶動了區內樓價,得到理想賠償的區內業主,能夠利用市建局提供的資金,在置業階梯上晉級。過去就有研究指出,在市建局大部分的重建計劃中,自住業主一般都歡迎市建局的收購提議。

反對市區重建的聲音

民間對「市區重建」的概念大多不甚抗拒,認為是都市發展的必經階段,反對的聲音,主要是針對市建局規劃和行事手法有欠妥當。常見的批評包括重建計劃諮詢過程欠缺透明度、市建局缺乏保育意識、重建模式過份單一、重建後令社區出現「仕紳化」(Gentrification),失去舊區人文風貌,以及規劃提供的公營房屋數目不足,舊區變成高尚住宅區,無法真正擴闊置業階梯,紓解基層人士的住屋需要。


市建局為人詬病的根由,可從機構模稜兩可的定位說起。市建局雖不隸屬於政府,卻擁有政府賦予的公權力,能夠引用「收回土地條例」以免補地價的形式強徵土地,而且又每年獲得政府注資,拿著公共資本強行收地,難免予人「財雄勢大」的印象。

市建局表明,重建計劃之中,當局的職責重點在於土地規劃,而非提供公營房屋。回顧過去的重建項目,不難發現十居其九皆是呎價奇高的高尚住宅,近期例子有如逸瑆一號九龍道凱滙Downtown 38瑧尚愛海頌等等,最低入門呎價平均為 1.2 萬元至 3.4 萬元,絕非一般上車族所能負擔。

市建局使用公權力,徵收地點優越的市區靚地用來起貴價樓;與此同時,房委會卻因欠缺市區熟地興建公營房屋,新建居屋屋苑多處於隔涉的新開發區,兩個現象恍如處於平行時空,令民間出現市建局只向錢看,以盈利作主導,重建模式沒有真正考慮該區的需要,而是制式化地起豪宅,將「以人為本」的宗旨拋諸腦後,釋出土地資源卻未能惠及基層大眾的論調。


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市建局收購 V.S. 發展商收購

當市區重建勢在必行,在於小業主們的立場,由市建局提出收購也許是一件好事。市建局計算物業收購價有統一的公式,就是參考同區七年樓齡的單位,並將重置單位與被收購單位的差額,以「居所津貼」的形式,連同舊單位的市價交吉價,發放予業主,讓業主得到一個由市建局打本「樓換樓」的機會。

私人發展商也熱衷於收購舊樓,將舊樓群重建為利潤更高的豪宅和商廈。私人財團訂立的收購價沒有一個公開統一的公式,發展商只要取得 8 成業權,便能入紙申請「強拍」重新發展土地,小業主未必有「吊高嚟賣」的議價能力,分分鐘未傾好收購價,物業就被強拍,持貨力被大大削弱。



市建局收購程序

  • 1. 市建局向城規會提交重建方案
  • 2. 城規會就方案進行公眾諮詢
  • 3. 方案獲得城規會通過
  • 4. 市建局發信予業主,查詢其物業是否空置、自用或出租,業主須書面回覆
  • 5. 市建局實地調查物業使用狀況
  • 6. 市建局向業主正式發出收購建議
  • 7. 業主與市建局雙方進行商議,並各自委託律師,辦理買賣樓事宜
  • 8. 市建局檢查單位,雙方簽署買賣合約
  • 9. 市建局再次檢查單位,雙方簽署正式轉讓契,市建局交付收購價尾數,交易完成

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市建局推港人首置上車盤

煥然壹居
煥然壹居(Wpcpey / 維基百科)

為了擴大置業階梯,幫助資產超出居屋上限的港人置業上車,市建局推出了「港人首次置業」先導項目,目前共有兩個發展項目,包括位於啟德發展區的「煥然壹居」,以及位於紅磡的「煥然懿居」。

煥然壹居共提供約 484 個單位,當中 7 成約 338 伙劃作「港人首置上車盤」,以市價 8 折銷售;煥然懿居提供約 493 伙,當 450 伙以上車盤銷售,定價為市價 62 折。


近年港鐵上蓋物業及市區重建局項目(即一鐵一局)成為住宅供應主要來源,部分更極受市場歡迎(例如黃竹坑站上蓋物業),即上千居搜尋全港各區筍盤,比較樓盤優劣。


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常見問題

引用「收回土地條例」的具體程序為何?

政府憲報正式刊登收地通告,同時在重建範圍內張貼,通告發出後,有關樓宇的業權將於三個月後,復歸政府所有,業主失去原有的法律權力和利益。

若收購過程涉及天台業權,該如何處理?

要視乎天台業權性質,如屬 (1) 獨立業權,會向其業主收購其天台業權;如屬 (2) 頂層單位業權,會向頂樓連天台物業業主收購;如屬 (3) 大廈所有單位共同擁有,需要待當局購入整幢大廈業權或政府收地後,才能以正式法律地位處理。


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