現時新樓大多數以樓花形式發售，付款計劃選擇多，可敘造的樓花按揭亦不只一種，物業成交期、按揭成數與上限亦不同。甚麼是即供樓花? 甚麼是建期樓花? 能否與按揭保險一併使用?  發展商提供的一按、二按又有何利弊? 立即為你拆解！ 立即跳往：甚麼是樓花按揭 | 甚麼是即供樓花  |  甚麼是建期樓花 | 發展商第一按揭利弊  | 發展商第二按揭利弊 | 樓花按揭與按揭保險  |  常見問題 近期更新 甚麼是樓花按揭 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 甚麼是即供樓花 一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。即供樓花適合資金較充裕買家。 即供樓花會設定一個成交天數，舉例，180天即供付款計劃 (照售價減20%)，即要在簽署臨時買賣合約後180天內付清樓價，便可享20%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後30天內付5%；臨約後90天內付5%；臨約後180天內付清85%。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 甚麼是建期樓花 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。對於換樓客，使用建期樓花，有較充裕的時間賣樓。 舉例，建築期付款計劃 (照售價減10%)，即在發出入伙通知書14天內付清樓價，便可享10%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後90天內付5%；臨約後360天內付5%；發出入伙通知知書14天內付清85%。 值得留意，成交期變長會加大估價變動的風險，日後市況轉差或會導致估價下跌，最終影響銀行按揭申請批核。 發展商第一按揭利弊 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 利：審批寬鬆 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，因此現時在銀行借貸，或許不比借發展按揭來得更難，但銀行仍會審視申請人的供款與入息比率（DTI）。 在壓測暫停前，銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 弊：利息先低後高 發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 發展商第二按揭利弊 利：額外按揭成數 發展商第二按揭又稱「備用二按」，當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數，便可考慮選用發展商二按。舉例，購買3,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 弊：用貴息做壓測 借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上2%做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 要注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 樓花按揭與按揭保險 … Continue reading "【唐樓按揭】按揭成數、還款期計法、批核時間、拒批原因"

每當本港步入低息環境，有業主便趁機做「轉按」。轉按是甚麼？如何申請？何解轉按可以慳息＋賺現金回贈？千居為買樓初哥的你盤點轉按的好處和風險，一文掌握轉按基本步！ 立即跳往：甚麼是轉按｜轉按好處｜轉按風險｜常見問題 近期更新 甚麼是轉按？ 買入物業時，大部分買家都會使用銀行按揭貸款。隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。 轉按主要分兩種做法： 1) 平手轉按 只將原有未供完的貸款部分轉至另一間銀行，【不改變貸款額】。 舉例，如果物業買入時價值 700 萬元，未供完之貸款額為 300 萬元，借款人可選擇將未供完之 300 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。 2) 轉按套現 將物業完全轉由另一間銀行承造按揭，並【增加貸款額】。如借款人想將整個當時價值 700 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭，重新進行物業估價，就叫轉按套現。 【要買趁早】今期千居最筍樓盤 → 轉按的好處 借款人想轉移按揭至另一間銀行，通常是因為以下誘因： 1）有銀行提供更低按揭利率／現金回贈 按揭貸款當中會衍生利率，每間銀行按揭利率或有不同。如果借款人發現其他銀行的利率，較現用銀行的低，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，都可以節省息差。 另外，按揭服務競爭激烈，銀行為爭取更多客戶，或為新造按揭提供低息優惠，又或為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的 1% – 2%。同樣地，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，均有機會賺取現金回贈。 2）物業升值，貸款額增加，借款人能「套現」 假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。過幾年後，物業現時估值為 750 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 450 萬元。 這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。 3）物業升值，透過轉按甩按揭保險 … Continue reading "【唐樓按揭】按揭成數、還款期計法、批核時間、拒批原因"

買樓要「識投胎」？當然不是，等千居教您首置按揭全攻略，上車不一定要靠父幹！眾所周知，香港地寸金尺土，新一代買樓困難，但若有詳細計畫，並利用高成數按揭，要上車也許沒有想像中那麼遙不可及。 立即跳往：銀行首置按揭條件｜發展商首置按揭｜常見問題 近期更新 銀行首置按揭條件 普遍情況下，申請人只需符合有關條件，便可向銀行申請高達 90% 的樓宇按揭。基本條件包括： 根據金管局規定，銀行借出超過 7 成按揭，申請人需要先購買按揭保險，而要符合批出 9 成按揭，物業樓價要在 1,000萬元以內。 發展商首置按揭 至於因個人信貸問題，未能成功獲銀行批 9 成按揭的首置人士，亦可考慮使用發展商按揭。 部分發展商推銷新盤時，會推出自家的高成數按揭計劃，協助買家置業，按揭成數最高可達 9 成半。例如過往新地推出的元朗 PARK YOHO，只要買樓者任職指定 12 種職業，可免壓力測試申請 9 成按揭。有關職業如下： 不過，隨著政府放寬按揭成數，發展商按揭計劃因息口高，吸引力或逐漸退減。 對於剛畢業初出茅廬的職場新人來說，支付首期可能是最大的困難。千居建議大家可以考慮上述提及的高成數按揭組合，雖然供款期較長，但可以縮短儲夠首期的時間。即上千居尋找各區樓盤。 常見問題