【新樓按揭】銀行按揭 VS 發展商按揭

  • By
  • Bella Ma
  • January 5, 2020

如果你打算在可預見的將來置業,並以新盤為上車目標,第一步要做的當然是計劃預算。故此,你需要知道你的按揭選擇。

新樓按揭比較特別,除了一般銀行提供的按揭之外,還有發展商提供的按揭。


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甚麼是銀行按揭?

普遍來說,按揭多是與銀行進行,即是由香港銀行提供按揭貸款。銀行提供的按揭受金管局限制,由政府訂立按揭成數上限,銀行再根據物業估值、借款人財務狀況,以及物業類型等因素,決定最終實際按揭成數。

甚麼是發展商按揭?

不少發展商在推售新盤時,為催谷樓盤銷情,均會藉指定的財務公司,推出新樓按揭計劃。

銀行按揭受金管局規管,審批較為嚴謹,按揭成數亦有限制;相反,由發展商藉財務公司提供的按揭則不受規管,毋須進行壓力測試,故過往亦有「呼吸 Plan」之戲稱,意即其寬鬆程度,是所有「有呼吸」的人士都申請得到。

與發展商做按揭,和直接向財務公司借貸,有何不同?

雖然實際上,兩者皆由財務公司借出貸款,但發展商推出的新樓按揭計劃,通常連帶優惠,譬如供款初期息口較低。直接找財務公司借貸則未必有優惠。


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發展商按揭和銀行按揭有何不同?

承上,發展商藉財務公司提供的按揭目前不受金管局規管,故與銀行按揭有以下分別:

1)審批較寬鬆

使用銀行按揭,必先經過壓力測試,對申請人士的入息及信貸狀況有一定要求,較為審慎。

相反,發展商按揭大多只需簡單文件,過往更試過毋須入息證明,申請門檻大大降低,較為寬鬆。

2)較易借足成數

雖然政府在 2019 年 10 月提高了首置按揭成數,首次置業人士購買 800 萬以內的物業最高可做到 9 成按揭,但現時一般情況下,銀行審批或比政府要求的更加嚴謹,難以真正借足 9 成。

相反,發展商多以 8 成作按揭成數上限,字面上或未及銀行獲放寬後的最高 9 成按揭吸引,但實際上因為沒有壓力測試等要求,借款人或更容易借足上限。

3)較高利息

雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠,首 2 – 3 年息口媲美銀行,但「低息期」過後,利息普遍會大大攀升,甚至遠超銀行一倍,比銀行按揭的負擔更重。


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使用發展商按揭有甚麼風險?

因為發展商按揭設有供款初期低息優惠,部分買家會考慮先使用發展商按揭,享用優惠後,再轉按至銀行。

但轉按始終存有風險,如果屆時樓價跌,導致物業估價不足,銀行批出較少貸款額,買家便要臨時籌備資金應付。

舉例,如物業買入時價值 600 萬,發展商批出 7 成按揭,即是買家可獲 420 萬的貸款。但轉按時,銀行評估物業只值 550 萬,即使銀行同樣批出 7 成按揭,貸款額亦跌至 385 萬,即是借款人需要填補 35 萬的差額,才能成功轉按。

既然不一定能成功轉按,就有機會要承擔發展商按揭的高息期。

發展商按揭組合大致分為何類?

發展商新樓按揭目前大致分為:

1)發展商一按

即是由發展商指定財務公司提供整筆貸款。雖然供款初期通常有低息優惠,但整體利率會高於一般銀行按揭利率。

2)「銀行一按」+「發展商二按」

即是買家與銀行進行第一份按揭,再加碼向發展商申請第二份按揭。

這個組合的好處是可以透過兩份按揭來增加貸款額,提升按揭成數;但買家必須通過壓力測試,亦要承擔第二份按揭的較高利率。


在政府放寬首置按揭成數上限後,發展商以高成數作招徠的按揭計劃的吸引力或慢慢減退,將來或有機會見到發展商推出更多按揭優惠,甚至跟政府調高成數上限,以保持競爭力。


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