浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？相對浮息按揭，另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 立即跳往：H按是甚麼｜P按是甚麼｜常見問題 近期更新 「H 按」是甚麼？ 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行會加上指定的百分點，計算方式即： H + 銀行訂立之百分點（%） 這就是「H 按」計劃的利率。舉例，若1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為 0.19%，而同時銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 一般來說，H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按實際利率較 P 按高。 … Continue reading "「呼吸Plan」注意位你要知！政府擔保，只需半成首期？"

通常申請銀行或政府服務，都會要求申請人提供收入證明書，或其他收入證明文件，以證明申請人合乎該服務的申請資格。如果無法提供入息證明，申請隨時遭到拒絕，成為許多「打工仔」的煩惱。就算想買樓上車，也要用收入證明申請按揭，所以必須掌握取得證明的方法。千居將會在以下文章，告訴你收入證明的用途、收入證明書的涵蓋內容、相關文件和偽造證明風險。 立即跳往：收入證明用途｜涵蓋內容｜偽造證明書後果｜注意事項｜ 常見問題 收入證明用途 收入證明是申請人收入來源的表述，主要作用有二：一是證明申請人有財政困難，需要金錢支援；二是證明申請人有穩定收入，具充足的還款能力可以借貸。 申請政府資助 一般政府的資助計劃，都必定要求申請人提供收入證明，以審核申請人是否有經濟困難，需要政府的援助。以政府在疫情時推出的政策「臨時失業支援計劃」為例，計劃專門為失業人士而設，所以審批必須符合失業條件，申請人需要提供收入證明，以證實失業並且無收入，才能獲得政府的一次性資助。 申請銀行服務 大部份銀行服務都會要求申請人提供入息證明，尤其貸款服務。因為只有收入證明，能夠直接反映申請人的財政狀況，以審核其是否具足夠能力還款。買樓申請按揭一樣，銀行必須審查按揭申請人的月入，供款佔入息比率不超出50%，方能承造按揭。在政府宣佈暫停壓測前，申請人更須進行壓力測試，以決定是否有資格承造按揭。 涵蓋內容 收入證明書的範本有許多款，視乎你申請的服務要求，一般收入證明書需包括以下內容： 其他收入證明文件種類 除了以收入證明書作證明文件，還有其他常見的入息證明文件，以下是一些常見適用於上班族，和自僱人士的參考文件： 一般上班族 自僱人士 偽造證明書後果 由於收入證明書所填寫的資料簡單，許多人都以為可以虛報資料，隨便填寫。例如編造僱主和公司名稱，這樣做絕對是不可取的方法。銀行會抽查收入證明書覆核，致電僱主查詢，萬一被揭穿，可能會干犯「偽造文書」的刑事罪行，到時就更加得不償失。 注意事項 放租人士收入證明 有別於上班族或自僱人士，物業出租人士需提供最新的物業稅稅單、已打釐印租約及最近3個月的租金存款記錄，以作收入證明。 取回「Net Back Items」紀錄 一般而言，當銀行戶口收支紀錄累計達 20 – 28 條，有關紀錄或會以「Net Back Items」，顯示在存摺之上，變相令原本的收入紀錄消失。遇上這情況，可向銀行申請取回「Net Back Items」內的詳細項目。然而，銀行或會收取行政費，由 $50 – $200 元不等，需時約一星期。 申請樓宇按揭必然需要入息證明，準買家記得留意以上各項內容，做足準備就更加容易成功。如果對更多樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

買樓申請銀行按揭，一般可揀用定息按揭，抑或是浮息按揭。2020年度《財政預算案》推出了「定息按揭試驗計劃」，這個試驗計劃到底如何運作？千居帶你認識定息按揭，分析財爺新推計劃的優缺。 立即跳往：定息按揭好處｜定息按揭息率｜HKMC 定息按揭試驗計劃｜常見問題 定息按揭好處 銀行按揭大致分3種計劃，當中的按揭利率各不同： 浮息按揭的利率跟隨銀行同業拆息率（HIBOR，即H按）或港元最優惠利率（Prime Rate，即P按）而波動，可升可跌，波幅較大。 相反，定息按揭鎖定供款息率，在指定期限內息口保持不變，減低面對利率波動的風險，讓業主更容易規劃開支。期滿後，業主可再選擇用H按還是P按。 定息按揭息率 定息按揭不一定是全期固定用同一個息率，有機會每年所定之息率都不同。而定息期越長，利率也越高。定息期內不能輕易轉按，否則會被罰息，有欠靈活。 相比之下，浮息H按設有利率上限，加息時會封頂，能夠為業主提供一定穩定性；步入減息周期，又會隨之調低息率，可謂兩全其美，令定息按揭相形失色。事實上，香港超過9成業主都選用浮息按揭（P按或H按），而定息計劃亦日漸式微。 HKMC 定息按揭試驗計劃 有見銀行逐漸停推定息按揭，2020年度的《財政預算案》便透過按揭證券公司（HKMC）推出全新的「定息按揭試驗計劃」，由 HKMC 試行免壓力測試的定息按揭計劃，為置業人士提供多一個貸款選擇。 定息按揭免壓力測試 金管局表示，定息期達10年以上的按揭計劃，因為供款穩定，只要每月供款不超出月入的50% ，申請人便無須通過壓力測試。換言之，申請人或可透過定息按揭，爭取到更高的按揭成數，獲得更大筆貸款，減輕首期開支。 定息按揭試驗計劃按揭利率（2024年9月26日起）  定息期 年利率    10年 4.74%    15年 4.89%    20年 5.04% 資料來源：香港按揭證券有限公司 定息期滿後，借款人可選擇繼續用定息按揭，或轉為用浮息續期。目前的浮息按揭利率為P – 2.35%，由按證公司不時釐定。 轉為恆常計劃 定息按揭試驗計劃於 2020 年 5 月 7 日起接受申請，至同年 10 月 31 日截止，及後已轉為恒常計劃，提供定按的銀行包括中國銀行、創興銀行、大新銀行、中國工商銀行、上海商業銀行、渣打銀行和東亞銀行等等。 在環球經濟不明朗下，選用定息按揭，對有需要置業人士，始終是一件好事，尤其未來或進入加息周期，加上不少二手屋苑有更大議價空間，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題