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「呼吸Plan」注意位你要知!政府擔保,只需半成首期?

  • By
  • 千居 Spacious
  • August 18, 2021

研究樓宇按揭,周不時會聽到「呼吸plan」這個字眼。呼吸plan到底是甚麼一回事?千居帶你認識各種按揭呼吸plan,借呼吸plan前必讀注意位,第一次上車上會記得睇清楚,以免捱貴息!


呼吸plan是甚麼?

「呼吸plan」是業內人士和媒體行家常用的按揭術語,用以形容門檻低、批核寬鬆的按揭計劃
銀行受金管局所限,市民向銀行申請按揭,一般要通過壓力測試,當中涉及查閱申請人的入息、現有債務、信貸評級等,以決定最終獲批之按揭成數

入息不穩定、自僱人士、現有一份未供完的按揭等因素,都會令銀行降低按揭貸款額,變相申請人買樓時要自行籌備更大筆首期。

相反,「呼吸plan」貸款計劃通常由銀行以外之機構提供,不受金管局所限,毋須進行壓力測試,批核相對寬鬆得多。一般而言,申請人只需提供簡單的文件,如身份證、住址證明等,有機會連入息證明都不必出示,便能成功獲批高成數按揭。過程之容易,似是申請人只要有呼吸、有脈搏,便能獲批。因此,此等按揭計劃被戲謔為「呼吸plan」。


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呼吸plan的種類

一般而言,由發展商藉旗下財務公司提供的按揭貸款計劃,最常被稱為呼吸plan。

部分發展商銷售新盤時,為增加樓盤的吸引力,會借旗下的財務公司,為準買家提供按揭貸款選擇。發展商按揭通常以高成數、審核寬鬆作招徠,成數一般可達 8 成至 8 成半。

發展商按揭的缺點,是長遠利率偏高。部分在銀行壓測底下失利,未能向銀行借入高成數按揭的買家,會先靠發展商按揭上車,等罰息期一過,便馬上轉會,轉按至銀行。

除了發展商按揭,還有一種呼吸plan是不須壓測、沒有入息要求、由銀行提供,而且更有政府擔保,那就是綠表人士的公屋按揭居屋按揭

持有綠表資格的人士,照道理入息和資產水平應一直受政府監察,譬如公屋住戶要定期呈交「公屋富戶申報表」,另外因為有政府作擔保,故於買入綠置居居屋時,可以免壓測,取得高達 9 成半的按揭貸款。所以,綠置居按揭和綠表居屋按揭也常被稱之為「呼吸plan」。

綠表按揭由銀行提供,按揭利率或較發展商藉旗下私人財務公司提供的更合理。不過,綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用 P 按,如港市進入低息周期,P 按未必如 H 按般可享大幅減息。

實際上,可以自選的話,近乎 8 至 9 成的買家都會選用 H 按。可見綠表按揭呼吸plan靈活性稍低。


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借呼吸plan要注意

在免壓測的情況下借入高成數按揭,申請人必須先自行衡量長期未來是否有足夠能力償還樓宇按揭,否則如不幸遇上經濟不景,個人收入和樓價大幅下降,或出現資不抵債,成為負資產,甚至乎因為無能力定時供按揭,而被銀行 call loan 收樓

世事難料,2019 年尾才剛推出高成數按揭保險計劃,豈料 2020 年竟迎來一場翻覆的疫情,令不少港人的生計受影響,穩健向上的樓市忽而被不明朗因素籠罩,相信不少人都煩惱著每月供樓。呼吸plan在這個時勢下,更叫借款人吃力,隨時變成「窒息plan」。