自 2023 年 7 月起放寬自用人士最高按揭成數後，$1,500 萬以下的樓，經按揭保險計劃下最高借 8 成，很多業主有意樓換樓，一嚐細屋搬大屋滋味。當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？對於申請按揭、繳付印花稅等問題，又是否有影響？千居整合了樓換樓須知，行動前記得先了解清楚。 立即跳往： 先賣後買 V.S.先買後賣｜其他換樓考慮因素｜樓換樓對按揭的影響｜樓換樓印花稅及退稅安排｜常見問題 近期更新 先賣後買 V.S.先買後賣 先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。 先賣後買 優點： 若果原有單位以高於購入價售出，差額除了可用作支付新樓首期，以至裝修及雜費等。再者，在辣招稅實施期間，換樓客若在購買第二層樓時，手上未持有其他住宅物業，即可獲豁免繳交 7.5% 辣稅，只需以第二標準稅率，繳付較低的從價印花稅。另外，相比先買後賣，這方式免除申請退稅手續。 值得留意，上述提到的「7.5% 辣稅」，亦即新住宅從價印花稅，此項辣招已於 2024 年 2 月 28 日撤銷，意味著任何買家（包括第二層樓買家），只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅（最高為樓價之 4.25%）。 缺點： 賣樓後，換樓客未必能即時入住新樓盤，換樓期可能需要租樓，或暫與家人、朋友同住。此外，亦需要尋找地方安置舊屋傢俬。 潛在風險： 如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。更嚴重的是，會令換樓客未能支付換樓所需的首期。如果當時已簽訂新物業的買賣協議，更可能要撻訂。 先買後賣 優點： 免除額外需租樓的問題，先買後賣可無縫交接，換樓客毋須面對賣樓後沒居所的問題，可直接將傢俬搬遷至新居，並有充足時間裝修。 缺點： 換樓客在購買新樓時，需支付買樓開支如經紀佣金、律師費、裝修費等等，相比起「先賣後買」，需預留更多資金。然而，若購入新樓後一年內賣掉原有物業，可申請退減部分稅項。 其他換樓考慮因素 樓市走勢 無論以哪種方式換樓，也不能忽視樓市走勢。例如樓市走勢穩步上揚，先買後賣，較大機會賺錢。反之，若樓價下跌，應該找時機賣出原有單位，待樓價進一步下跌再入市。想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。 聯名或分名置業 於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )，不少聯名業主會透過「甩名」方式，使另一半重新享有首置身份，買第二層物業時，便可避開7.5% 印花稅。分名各持有新舊物業，即使其中一人有按揭在身，也不會影響另一人申請新按揭的按揭成數或入息供款比例。 … Continue reading "【2026物業貸款懶人包】加按貸款額計算 + 套現個案實例 + 加按手續 + 其他物業貸款"

舊樓除了留存歷史及回憶，也是不少投資者垂青的物業。有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。 立即跳往：訂立目標回報｜收租選地區｜舊區潛力大｜舊樓回報高｜舊樓設施舊｜常見問題 訂立目標回報 房地產投資有很多不同類型，每種類型有各自的回報計算方法，因此要先訂立回報目標。簡單而言，買樓收租要先計好租金回報率，即計算買樓的總投資成本（包括樓價、按揭供、佣金、印花稅、雜費等等），以及扣除雜費後的全年租金收入。 計算公式如下： 一年租金收入／買樓總開支 X 100% 收租選地區 想提高回報率，可以直接提高租金，亦可以選擇方便上班的地區投資。選取處於核心地段如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀、旺角等的高樓齡住宅，更能收取高租金。 舊區潛力大 近年政府積極發展舊區，如觀塘、深水埗、九龍城的重建發展計劃，不少投資者看好地區更新，能帶動樓價向上，亦有被收購的機會，持有舊區物業，身價隨時倍增。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），無論是以公司或個人名義收購舊樓，都會被徵收買家印花稅或雙倍印花稅，發展商收購舊樓的成本因此被大大提升，想買舊樓等收購的話，買家最好重新評估購入的價值。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布全面撒辣，變相減輕發展商收購舊樓成本。 舊樓回報高 新盤的管理費一般都比舊樓貴，加上其他相關開支，拖垮租金回報；相對而言，同區舊樓有更低的呎價，管理費開支又較低，租金回報率更加可觀，普遍有3厘以上。 有投資者表示，兩個單位的售價就算有一倍之差，但兩者的租金往往沒有一倍的差距，可見舊樓回報率很多時候比新樓要高。 舊樓設施舊，新樓配套多 舊樓管理費雖低，但有人認為樓齡高及設施方面不吃香。不少租客垂青剛入伙的新樓，屋苑設施較佳，室內配備齊全，而業主亦可省下維修及裝修費用。投資者收樓後，可隨即到市場放租，過程簡單快捷。 另一方面，有投資者建議選擇30至40年樓齡以下物業，否則樓齡太高，會影響按揭年期，較難轉手。 買舊樓收租，除了考慮置業成本，揀選地區亦是關鍵，即上千居搜尋各區優質盤。 常見問題

物業投資是港人必修學問之一，不少業主轉向買樓收租，以租養貸，找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算？千居為你盤點 4 大買樓收租須知。 立即跳往：挑選地區｜決定佈置及裝修｜計算租金回報｜按揭保險不能出租｜常見問題 1 . 挑選地區 放租物業所在地區，決定了日後的租戶對象，間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等等，能吸引經濟能力較高的二人家庭，或居港的海外員工。 雖然區內物業價錢或高於其他地區，但租務穩定，買入房間數目多的單位如 3 房，更可分租，進一步增加租金回報。 然而，雙職情侶和居港外籍人士，一般需要較彈性租期，業主或需每隔幾個月、半年或一年，就要尋覓新租戶，而每次放租，會衍生佣金及雜費。 至於分租，則要同時管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險較大，通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」，幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等，如果找不到可靠的二房東，分租就相當頭痛。 放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。 2. 決定佈置及裝修 選定地區，及對租務需求有一定了解後，便要決定如何佈置單位。 假如單位在新商業區，如九龍站、奧運站附近，因區內新盤供應較多，物業樓齡新，愈新裝修的樓，愈受歡迎。 但若在傳統商業區，如中環、銅鑼灣、灣仔等，區內新盤數量極少，租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓，業主可嘗試改善間隔或採光度，提升吸引力。 至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。 若為家庭客，一般可接受交吉單位，只是無結構問題便可；但若家庭成員有長者或小朋友，對大廈配套如升降機、所屬校網等條件，會有較高要求。 3. 計算租金回報 想知買樓收租是否有利可圖，便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支，亦即物業投資成本，當中包括： 然後，你要計算一年租金回報預期，以租金收入扣除出租雜費，如代理佣金、租約釐印費、管理費、差餉地租： 一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費 坊間常見租約有效期為 2 年，故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。 出租物業亦有其他間歇開支，如裝修費、維修費等，而物業亦有可能出現空窗期，未有人承租，減少全年租金回報。 最後，可得出淨租金回報率： 淨租金回報率 = 一年租金回報／買樓總開支 x 100% 淨租金回報率要幾高，視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報，因為物業升值機會大，有租金抵銷供樓開支，已經有賺；亦有業主認為須高於按揭利率。 【業主自讓】即上千居放盤 → 4. 按揭保險不能出租 最後一點，如果業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，就要記得物業只可作自住用途，若想即時將其出租，首先要甩按保，退出按揭保險計劃。 值得留意，按證保險公司由2024年8月起放寬按保政策，容許3類人士有條件申請豁免自住要求，其中包括︰ 這意味著，即使是有申請按保的住宅，亦可在有條件的情況下將物業出租。不過，業主仍須簽署其他條款，未必一定獲批。 如果不想在按保計劃下將單位出租，現時任何物業的銀行按揭，最高可做7成。 睇完這篇章，應對買樓收租了解不少，下一步可上千居搜尋全港各區筍盤，加快放盤步伐，盡早實現收租目標。 … Continue reading "【2026物業貸款懶人包】加按貸款額計算 + 套現個案實例 + 加按手續 + 其他物業貸款"