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【樓換樓】先賣後買vs先買後賣、按揭影響、退稅安排、常見問題
業主專區 | 2026 年 9 月 28 日
自 2023 年 7 月起放寬自用人士最高按揭成數後，$1,500 萬以下的樓，經按揭保險計劃下最高借 8 成，很多業主有意樓換樓，一嚐細屋搬大屋滋味。當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？對於申請按揭、繳付印花稅等問題，又是否有影響？千居整合了樓換樓須知，行動前記得先了解清楚。
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近期更新
- 買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)、新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 即日起全面撤銷。 (2024年2月28日)
- 額外印花稅(SSD)禁售期由 3 年縮短至 2 年。(2023年10月)
- 新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率，將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)
先賣後買 V.S.先買後賣
先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。
先賣後買
優點：
若果原有單位以高於購入價售出，差額除了可用作支付新樓首期，以至裝修及雜費等。再者，在辣招稅實施期間，換樓客若在購買第二層樓時，手上未持有其他住宅物業，即可獲豁免繳交 7.5% 辣稅，只需以第二標準稅率，繳付較低的從價印花稅。另外，相比先買後賣，這方式免除申請退稅手續。
值得留意，上述提到的「7.5% 辣稅」，亦即新住宅從價印花稅，此項辣招已於 2024 年 2 月 28 日撤銷，意味著任何買家（包括第二層樓買家），只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅（最高為樓價之 4.25%）。
缺點：
賣樓後，換樓客未必能即時入住新樓盤，換樓期可能需要租樓，或暫與家人、朋友同住。此外，亦需要尋找地方安置舊屋傢俬。
潛在風險：
如果在簽訂買賣協議後，買家悔約並取消交易，則會影響換樓客手持現金流。更嚴重的是，會令換樓客未能支付換樓所需的首期。如果當時已簽訂新物業的買賣協議，更可能要撻訂。
先買後賣
優點：
免除額外需租樓的問題，先買後賣可無縫交接，換樓客毋須面對賣樓後沒居所的問題，可直接將傢俬搬遷至新居，並有充足時間裝修。
缺點：
換樓客在購買新樓時，需支付買樓開支如經紀佣金、律師費、裝修費等等，相比起「先賣後買」，需預留更多資金。然而，若購入新樓後一年內賣掉原有物業，可申請退減部分稅項。
其他換樓考慮因素
樓市走勢
無論以哪種方式換樓，也不能忽視樓市走勢。例如樓市走勢穩步上揚，先買後賣，較大機會賺錢。反之，若樓價下跌，應該找時機賣出原有單位，待樓價進一步下跌再入市。想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。
聯名或分名置業
於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )，不少聯名業主會透過「甩名」方式，使另一半重新享有首置身份，買第二層物業時，便可避開7.5% 印花稅。分名各持有新舊物業，即使其中一人有按揭在身，也不會影響另一人申請新按揭的按揭成數或入息供款比例。
然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，意味著任何買家，只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。換言之，現時無論是否首置人士，都不用繳交辣稅，「甩名慳稅」的意義走入歷史。
樓換樓對按揭的影響
在最新放寬的按揭成數下，經按保計劃借高成數按揭，$1,000 萬或以下樓盤，可借高達 9 成；$1,500 萬或以下，可借最高 8 成，按保公司亦會視乎情況，調整最終獲批成數，例如考慮物業類型、申請人入息等等。
特別要注意，以先買後賣形式換樓，換樓客買新樓申請按揭時，原有物業的舊按揭，亦可能會計算在供款佔入息比率內。
如果手頭上資金不足，可考慮部份銀行提供的「過渡性貸款」計劃，作為新物業首期，而該筆貸款的供款，並不會計算在供款佔入息比率內。除了申請貸款，亦可與新單位的賣家商量，延後成交期，並盡快出售現有物業。
樓換樓印花稅及退稅安排
印花稅
在《2024-25年財政預算案》宣布撤辣前，使用先買後賣的方式，須繳付 7.5% 稅率的印花稅。另一方面， 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於 2 年，則需繳交額外印花稅。須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為 10-20% 不等。
退稅安排
在樓市撤辣前，若買家在一年內完成「樓換樓」，即購買新樓盤後一年內，售出持有的唯一住宅物業，可獲退回多繳的稅款。換言之，買家仍然先須要繳付 7.5% 稅率的印花稅，在一年內，售出原有的樓盤，就可獲退回印花稅。
而一年是按新舊樓樓契的簽署日期計算，例如在今年 3 月 3 日簽署第二層樓的樓契，最遲需於明年3月2日前簽署樓契，賣出原有物業。
你可在簽署新居買賣協議的二年內，或在簽署出售舊單位樓契後的兩個月內，連同證明文件向稅務局，提交退稅申請。你亦可以委託律師代為申請。
整體而言，先賣後買可套現足夠資金去買新一層樓，較適合資金有限人士；先買後賣則可讓新舊物業無縫交接，較適合資金充裕人士。各位換樓客應了解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。如想出售樓盤，亦可透過千居放盤。
常見問題
換樓業主售樓後可否要求「售後租回」?
這樣做會令買家承受較大風險，因「售後租回」意味著是出租物業，而現時出租物業最高按揭成數為7成。
