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【2024居屋買賣】補價不補價?不要忽略居屋折扣率!

資助房屋 | 2024 年 11 月 28 日

經常聽見居屋有折抵買,到底居屋折扣率與定價及補地價有何關係?每期居屋的折扣率又是否相同?折扣率高低對日後出售有何影響?等千居逐一解答。

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立即跳往:居屋折扣率與定價的關係 折扣率補地價關係補地價計算公式折扣率如何影響日後買賣常見問題



近期更新

  • 房屋署每月公布居二市場成交數據,2024年10月份,成交總數共251宗,較9月份的263宗減少12宗,按月跌4.56%。(2024年11月)
  • 房委會新一期居屋2024已於10月尾結束申請,暫收約10.3萬份申請,預計年底前進行攪珠。(2024年11月)

居屋折扣率定價關係

政府起居屋的目的,是為協助負擔不起私樓的市民置業, 而房署為居屋定價時,會遵從一個機制,當中包括如何設定折扣率。

在現有居屋定價機制下,同一期出售計劃內所有單位,會採用同一個折扣率,而且折扣率不可低於 30% ,與此同時,又要確保同一期出售的單位售價,不能令房委會虧損。

而房署在評定巿值時,會以差餉物業估價署公布的售價指數作基礎;在訂立居屋折扣率時,亦需要考慮到買家的負擔能力,主要以本港非業主住戶入息中位數的入息限額來評定。

因此,每年訂立的居屋折扣率或有差異,以下是近4年折扣率比較:

年份居屋屋苑折扣率
2024啟德啟盈苑觀塘安柏苑油塘高曦苑東涌裕興苑屯門兆湖苑30%
2023啟德啟悅苑、觀塘安楹苑安麗苑安樺苑;屯門兆翠苑及元朗朗天苑38%
2022東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑及啟德啟欣苑49%
2020鑽石山啟翔苑、沙田彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、粉嶺山麗苑40%
2019何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑,沙田旭禾苑44%
2018長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑48%
2017觀塘彩興苑、梅窩銀蔚苑銀河苑30%

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居屋折扣率補地價關係

買居屋平過買私樓,就是因為多了這個折扣率,出現這個折扣率,是因為合資格申請者購入居屋時,免付補地價的費用 ,因此居屋售價低於同類型單位的市價。為確保居屋資源不被濫用,居屋申請設有入息及資產限額

居屋同時設有轉讓限期,待禁售期過後,業主可於居屋第二市場(居二市場)及公開市場放售,前者對象為綠表買家及白居二買家,後者對象為任何買家。

若業主選擇於公開市場發售,便需要先補地價,才可自由轉讓。補價後,居屋業主就如私樓業主一樣,可自由轉讓單位給任何人士。

有意在公開市場出售單位的買家,應時刻留意屋苑樓價走勢,把握價格回落時申請補回地價,以減低補地價開支。

補地價計算公式

補地價與首次購入居屋的折扣率有直接關係,計算公式為:

居屋現行市值 X 當初購入居屋折扣率

假設一個於居屋 2020 出售的單位,現時市值評定為 800 萬元。參考屋苑首次售出時折扣率為 40%,業主需補回地價為 800 萬 X 40% = 360 萬元,才可於公開市埸發售。


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折扣率如何影響日後買賣

假如業主只在居二市場出售單位,購入時的折扣率,對出售沒太大影響。但因近年私樓越來越難負擔,多了準買家退而求其次選擇居屋。事實上,居屋向來實而不華,面積實用之餘,價錢較同區私樓平一點,管理費亦低,有一定吸引力。

如之前所述, 於公開市場出售,需要補回地價, 而補價多少取決於折扣率,折扣率越高,補價隨之增加。

一般而言,居屋折扣率在 30% 或以上,有些更高至 50%。假設單位市值 500 萬,最少要付 150 萬元補價,這筆錢也許足夠支付另一層樓首期,這解釋了為何居屋盤源集中於未補地價的居二市場。

最後要留意,居二市場與公開市場的禁售期是不一樣的。政府最新規定,在 2022 年或以後出售的新居屋,業主於首次轉讓契據日期起計的第 6 年起,才可於居二市場放售;若要補地價於公開市場出售,則需要等 15 年後。如要在 5 年內出售居屋,則只能以不高於原價出售予房委會的提名人。


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常見問題

從哪些文件中可查閱居屋折扣率?

可透過土地查冊,找出房委會/房協首次將單位賣給第一名業主的樓契副本,然後再訂購該份註冊摘要編號,打開文件後可找到物業出售時的原價與折扣價。

補地價有何程序

簡單而言,在屆滿轉讓限制後,業主填妥「評估補價申請書 」表格,連同6,230元申請費,提交到房委會或房協,視乎所屬屋苑由哪一個機構發展。


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