經常聽見居屋有折抵買,到底居屋折扣率與定價及補地價有何關係?每期居屋的折扣率又是否相同?折扣率高低對日後出售有何影響?等千居逐一解答。
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近期更新
- 房屋署每月公布居二市場成交數據,2024年10月份,成交總數共251宗,較9月份的263宗減少12宗,按月跌4.56%。(2024年11月)
- 房委會新一期居屋2024已於10月尾結束申請,暫收約10.3萬份申請,預計年底前進行攪珠。(2024年11月)
居屋折扣率與定價關係
政府起居屋的目的,是為協助負擔不起私樓的市民置業, 而房署為居屋定價時,會遵從一個機制,當中包括如何設定折扣率。
在現有居屋定價機制下,同一期出售計劃內所有單位,會採用同一個折扣率,而且折扣率不可低於 30% ,與此同時,又要確保同一期出售的單位售價,不能令房委會虧損。
而房署在評定巿值時,會以差餉物業估價署公布的售價指數作基礎;在訂立居屋折扣率時,亦需要考慮到買家的負擔能力,主要以本港非業主住戶入息中位數的入息限額來評定。
因此,每年訂立的居屋折扣率或有差異,以下是近4年折扣率比較:
年份 | 居屋屋苑 | 折扣率 |
2024 | 啟德啟盈苑、觀塘安柏苑、油塘高曦苑、東涌裕興苑及屯門兆湖苑 | 30% |
2023 | 啟德啟悅苑、觀塘安楹苑、安麗苑和安樺苑;屯門兆翠苑及元朗朗天苑 | 38% |
2022 | 東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑及啟德啟欣苑 | 49% |
2020 | 鑽石山啟翔苑、沙田彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、粉嶺山麗苑 | 40% |
2019 | 何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑,沙田旭禾苑 | 44% |
2018 | 長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑 | 48% |
2017 | 觀塘彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑 | 30% |
居屋折扣率與補地價關係
買居屋平過買私樓,就是因為多了這個折扣率,出現這個折扣率,是因為合資格申請者購入居屋時,免付補地價的費用 ,因此居屋售價低於同類型單位的市價。為確保居屋資源不被濫用,居屋申請設有入息及資產限額。
居屋同時設有轉讓限期,待禁售期過後,業主可於居屋第二市場(居二市場)及公開市場放售,前者對象為綠表買家及白居二買家,後者對象為任何買家。
若業主選擇於公開市場發售,便需要先補地價,才可自由轉讓。補價後,居屋業主就如私樓業主一樣,可自由轉讓單位給任何人士。
有意在公開市場出售單位的買家,應時刻留意屋苑樓價走勢,把握價格回落時申請補回地價,以減低補地價開支。
補地價計算公式
補地價與首次購入居屋的折扣率有直接關係,計算公式為:
居屋現行市值 X 當初購入居屋折扣率
假設一個於居屋 2020 出售的單位,現時市值評定為 800 萬元。參考屋苑首次售出時折扣率為 40%,業主需補回地價為 800 萬 X 40% = 360 萬元,才可於公開市埸發售。
折扣率如何影響日後買賣
假如業主只在居二市場出售單位,購入時的折扣率,對出售沒太大影響。但因近年私樓越來越難負擔,多了準買家退而求其次選擇居屋。事實上,居屋向來實而不華,面積實用之餘,價錢較同區私樓平一點,管理費亦低,有一定吸引力。
如之前所述, 於公開市場出售,需要補回地價, 而補價多少取決於折扣率,折扣率越高,補價隨之增加。
一般而言,居屋折扣率在 30% 或以上,有些更高至 50%。假設單位市值 500 萬,最少要付 150 萬元補價,這筆錢也許足夠支付另一層樓首期,這解釋了為何居屋盤源集中於未補地價的居二市場。
最後要留意,居二市場與公開市場的禁售期是不一樣的。政府最新規定,在 2022 年或以後出售的新居屋,業主於首次轉讓契據日期起計的第 6 年起,才可於居二市場放售;若要補地價於公開市場出售,則需要等 15 年後。如要在 5 年內出售居屋,則只能以不高於原價出售予房委會的提名人。
居屋雖然價格平市價一截,但始終放售的居屋盤不多,買家亦要乎合資格才可入場,如現時有住屋需要,不妨上千居搜尋全港各區靚盤。
常見問題
從哪些文件中可查閱居屋折扣率?
可透過土地查冊,找出房委會/房協首次將單位賣給第一名業主的樓契副本,然後再訂購該份註冊摘要編號,打開文件後可找到物業出售時的原價與折扣價。
補地價有何程序?
簡單而言,在屆滿轉讓限制後,業主填妥「評估補價申請書 」表格,連同6,230元申請費,提交到房委會或房協,視乎所屬屋苑由哪一個機構發展。