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買賣二手居屋流程:放盤、揀樓、成交全攻略|居屋第二市場業主買家必讀

  • By
  • 千居 Spacious
  • January 26, 2021

千居逐步教你買賣二手居屋的流程、所需文件和注意事項,由搵樓到成交,由業主和買家兩個角度出發,全面分析當中涉及的手續和程序。不論您是居屋的業主還是買家,讀畢這篇懶人包,您便是二手居屋的專家!



二手居屋買賣流程-1

立即跳往:

1. 考慮補地價 / 未補地價買賣未補地價居屋 VS 買賣補地價居屋
2. 取得買賣二手居屋資格准賣證准買證
3. 網上搵樓放盤
4. 簽訂臨約 + 申請補地價及按揭
5. 申請「提名信」
6. 簽訂正式買賣合約
7. 簽訂轉讓契據


STEP 1:考慮補地價 / 未補地價

一手居屋定價比私樓平近一半,是因為政府為一手居屋買家提供了免地價的優惠。

一手居屋有轉讓限制,業主想賣走單位時,須視乎是否已屆滿年期限制,而決定是否有「補地價」的需要,即向政府退還當初所享樓價折扣。

未補地價的居屋單位,只可於政府推行的「居屋第二市場」出售;補價後,便可在公開市場自由出售單位。補價普遍由接手的買家承擔。

各期居屋的轉讓限制如下:

居屋期數可在「居屋第二市場」出售
(不補價售)
在公開市場出售
(補價售)
居屋 2017 或之前買入 3 年後
(已屆滿,可隨時出售)
隨時
居屋 2018隨時
(首 2 年按買入價出售,隨後可自由定價)
買入 5 年後
居屋 2019 或之後隨時
(首 2 年按買入價出售,隨後可自由定價)
買入 10 年後

居屋放盤描述通常寫有「已補地價」、「未補地價」的字句,以提示接手的買家是否有補價的需要;未補地價的單位,會比已補地價的平出一大截。

買賣未補地價居屋

對居屋業主而言,會考慮賣未補地價居屋的原因,多數是因為單位尚未屆滿轉讓年期限制,不可於公開市場出售;想提早「散貨離場」,賣走單位以套現資金,只好在「居屋第二市場」售予合資格人士。

只有兩類人合資格申請以「未補地價」的方式,在「居屋第二市場」購買二手居屋單位;買入後,新業主除非願意補價,否則亦不可在自由市場出售、出租單位。

可買未補地價居屋人士資格要求
綠表資格人士如公屋租戶、成功申請「公務員公共房屋配額計劃」的初級公務員等
白表資格人士符合白表入息與資產限額的香港永久居民(亦作「白居二」)

以 2020 年居屋為例,白表入息及資產限額如下:

家庭人數白表月入限額白表資產限額
1 人$33,000$85 萬
2 人或以上$66,000$170 萬

買賣補地價居屋

一手居屋但凡屆滿 5 – 10 年的轉讓限制,便可申請補價,在公開市場出售。

所有市民都可透過補地價的方式,買入該等居屋單位,無任何資格限制,亦無須事先申請。


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STEP 2 :取得買賣二手居屋資格(未補價)

想買賣「未補價居屋」,業主和買家均須先得房屋署的資格許可。

取得買賣二手居屋資格-居屋第二市場

放售未補價二手居屋資格:可供出售證明書

想不補價賣走居屋單位,業主須先向房委會申請「可供出售證明書」(俗稱「准賣證」),手續如下:

  1. 向居屋第二市場計劃小組 / 網上索取「可供出售證明書」申請書下載准賣證申請書 PDF
  2. 準備面額 $810 的支票 / 銀行本票作為申請費,抬頭人為「香港房屋委員會」
  3. 將申請書、申請費及樓契副本共三份文件,交回居屋第二市場計劃小組

居屋第二市場計劃小組地址:

香港九龍黃大仙龍翔道 138 號龍翔辦公大樓 2 樓 202 室

經房屋署審核後,業主便會獲發准賣證,過程需時約 14 個工作天,有效期為 12 個月。

購買未補價二手居屋資格:綠表 / 白居二 + 購買資格證明書

只有綠表和合資格白表人士能夠申請購買未補價居屋單位。

綠表人士可直接向房屋署提交「購買資格證明書」(俗稱「准買證」)的申請書網上下載表格PDF,白表人士則須因循以下程序:

  • 遞交白居二申請表格

    每年白居二會連同一手居屋於約莫 9 月接受申請,有意購買二手居屋的買家,要準時遞表及繳付申請費用。

    只申請白居二費用為 $160,同時申請一手居屋和白居二的費用為 $410。

    延伸閱讀:白居二申請懶人包

  • 待居屋攪珠被抽中

    只有於居屋攪珠成功「中籤」被抽中的白表申請人,方可購買二手居屋。

  • 進行入息及資產審查

    申請白居二時,只需填妥基本資料,未要提供入息及資產證明;審查這一個步驟,會留待中籤後進行。

    房委會會發信予白表中籤者,要求他們於 7 日內遞交「入息及資產申報表」,並提供近半年的稅單、糧單、銀行簿、bank statement、股息信等入息及資產證明文件。房委會或會約見個別白表買家。

  • 等收房署「批准信」

    通過審查後,房委會會向白表中籤者以平郵形式寄出「批准信」,當中附有兩份確認書,分別適用於申領房委會居屋及房協住宅發售項目的「購買資格證明書」(准買證)。

  • 申領「購買資格證明書」

    「批准信」發出 4 周內,白表中籤者須填妥附帶確認書,並郵寄或親身遞交至負責小組,以申領「購買資格證明書」。

    中籤者可選擇只申領一份(房委樓 / 房協樓二選一),亦可一次過申領兩份,但其中一份會於用另一份證明書簽約買樓時自動失效。

    准買證費用為各 $920,一般情況,考慮到居屋盤放盤量未算多,又極其搶手,同時申領兩份雖然增加了買樓成本,卻是最穩陣的做法。

    「准買證」發出 12 個月內,須簽訂臨時買賣合約,否則當棄權論。


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STEP 3:網上搵樓 / 放盤

買賣雙方在申領「准賣證」、「准賣證」的同時,可以於網上放盤 / 搵樓。

這部分的程序與一般私樓放盤 / 搵私樓無異,業主可選擇自行網上放盤,亦可委託代理放盤;同樣地,準買家可自行上網搵樓,也可走入代理舖詢問盤源。

委託代理放盤搵樓,買賣雙方均須繳付樓價 1% 為代理佣金

物色心水二手居屋單位,可到千居的居屋專頁,比較不同放盤的樓齡、面積、售價和呎價,亦可留意二手居屋成交紀錄,一看該屋苑的樓價走勢。業主也可利用千居的業主放盤功能,自行放盤。

可供予綠白表人士購買的二手居屋放盤量有限,市區居屋盤可謂極搶手,買家又只得 12 個月的時限揀樓,還價宜快狠準,不宜拖泥帶水。


STEP 4:簽訂臨約 + 申請補地價及按揭

居屋業主尋得買家,又或綠白表人士揀好心儀二手居屋單位、傾好成交價錢後,雙方便可簽署「臨時買賣合約」(臨約),表示雙方交易的意向。

同時,買家須向賣方繳付樓價的 3 – 5% 作為「臨時訂金」(細訂)。

如單位要補地價(即業主選擇於公開市場放售,而買家不符合綠白表資格),便須由現業主向房委會寄回「評估補價申請書」瀏覽表格、樓契副本和申請費用 $6 ,230,房署確認收到申請後,會派員上單位進行估價,約一個月後會發出「評估補價通知書」。

通知書當中的估價有效期為 2 個月,而且須最遲於簽訂「轉讓契據」(轉讓契,即確認買家為新業主的樓契)後的 28 天內繳付,故業主通常簽完臨約就會申請補價,以趕於簽契前後完成補價。

補價通常由準買家代業主繳付,逾時則須重新申請估價。

上述所有補地價的手續,均可委託律師代為處理。亦因如此,二手居屋一般會於簽臨約前便請好律師,不同於私樓,最遲可等到簽正式買賣合約才上律師樓。

有按揭需要的買家,亦可憑臨約,前往銀行申請按揭。銀行會待買賣雙方簽訂轉讓契據時放款。

延伸閱讀:補地價程序白居二按揭


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STEP 5:申請「提名信」

買賣雙方簽好臨約,買家的代表律師會將以下文件,遞交至房委會,以申領「提名信」,表示賣方提名買方為居屋單位的「接手人」:

  • ▸ 賣方的「可供出售證明書」正本
  • ▸ 買方的「購買資格證明書」正本
  • ▸ 買方用作支持其申請「提名信」所作出的法定聲明書
  • ▸ 臨時買賣合約副本
  • ▸ 申請費 $910,必須以律師樓發出的支票或銀行本票繳付 , 抬頭人為「香港房屋委員會 」

由申請至收到「提名信」需時最少 7 個工作天,必須有提名信,才能簽訂正式買賣合約和轉讓契據。


STEP 6:簽訂正式買賣合約

收到提名信,便可簽訂「正式買賣合約」,進一步確意雙方交易的意向。

為了預留足夠時間準備提名信,房屋署建議簽完臨約,隔大概 12- 14 天,才好簽正式合約。

買家須向賣方再繳付「加附訂金」(大訂),大細訂總數約為樓價的 10%。


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STEP 7:簽訂轉讓契據

簽完正式買賣合約的 2 – 3 個月內,便是簽訂「轉讓契據」(轉讓契、樓契)的成交大日子,當中預留了時間,讓買賣雙方處理補價、按揭所需進行的剩餘程序。

成交當日或之前,買家通常會再上二手居屋單位,根據驗樓清單再驗收一次。

成交當日,按揭銀行會放款予律師樓,由律師代為向賣方繳清樓價尾數。同時,買賣雙方如有委託代理,均須向代理各付樓價 1% 的代理佣金。

律師會負責草擬樓契條款和處理按揭契據,並將樓契送往土地註冊處登記。買家會於此日收到單位鎖匙,正式收樓成為新業主,雙方完成所有買賣二手居屋的流程。


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