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【銀行按揭 VS 發展商按揭】成數+利率大比拼!新樓按揭2022

樓宇按揭 | 2022 年 8 月 8 日

如果有置業打算,並以新盤為上車目標,就必須了解樓花按揭。新樓按揭比較特別,除了一般銀行提供的按揭之外,還有發展商提供的按揭。銀行按揭和發展商按揭兩者有甚麼分別?哪一個低息、哪個借到高成數的機會較大?即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼,看看哪一種適合你。



立即跳往:銀行按揭發展商按揭發展商VS銀行按揭發展商按揭風險常見問題



甚麼是銀行按揭

普遍來說,按揭多是與銀行進行,即是由香港銀行提供按揭貸款。銀行提供的按揭受金管局限制,由政府訂立按揭成數上限,銀行再根據物業估價、借款人財務狀況,以及物業類型等因素,決定最終實際按揭成數。



甚麼是發展商按揭

不少發展商在推售新盤時,為催谷樓盤銷情,均會藉指定的財務公司,推出新樓按揭計劃。

銀行按揭受金管局規管,審批較為嚴謹,按揭成數亦有限制;相反,由發展商藉財務公司提供的按揭則不受規管,毋須進行壓力測試,故過往亦有「呼吸 Plan」之戲稱,意即其寬鬆程度,是所有「有呼吸」的人士都申請得到。


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發展商 V.S. 銀行按揭

承上,發展商藉財務公司提供的按揭目前不受金管局規管,故與銀行按揭有以下分別:

1)審批較寬鬆

使用銀行按揭,必先經過壓力測試,對申請人士的入息及信貸狀況有一定要求,較為審慎。

相反,發展商按揭大多只需簡單文件,過往更試過毋須入息證明,申請門檻大大降低,較為寬鬆。

2)較易借足成數

雖然政府在 2022 年 2 月提高了首置按揭成數,首次置業人士購買 $1,000 萬以內的物業最高可做到 9 成按揭,但現時一般情況下,銀行審批或比政府要求的更加嚴謹,難以真正借足 9 成。

相反,發展商多以 8 成作按揭成數上限,字面上或未及銀行獲放寬後的最高 9 成按揭吸引,但實際上因為沒有壓力測試等要求,借款人或更容易借足上限。

3)較高利息

雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠,首 2 – 3 年息口媲美銀行,但「低息期」過後,利息普遍會大大攀升,甚至遠超銀行一倍,比銀行按揭的負擔更重。


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發展商按揭風險

因為發展商按揭設有供款初期低息優惠,部分買家會考慮先使用發展商按揭,享用優惠後,再轉按至銀行。

轉按始終存有風險,如果屆時樓價跌,導致物業估價不足,銀行批出較少貸款額,買家便要臨時籌備資金應付。

舉例,如物業買入時價值 600 萬,發展商批出 7 成按揭,即是買家可獲 420 萬的貸款。但轉按時,銀行評估物業只值 550 萬,即使銀行同樣批出 7 成按揭,貸款額亦跌至 385 萬,即是借款人需要填補 35 萬的差額,才能成功轉按,意味著有機會要承擔發展商按揭的高息期。


在政府放寬首置按揭成數上限後,更多買家可敘造高成數按揭,從而選擇較高定價的放盤,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

敘造發展商按揭,和直接向財務公司借貸,有何不同?

雖然實際上,兩者皆由財務公司借出貸款,但發展商推出的新樓按揭計劃,通常連帶優惠,譬如供款初期息口較低。直接找財務公司借貸則未必有優惠。

發展商按揭組合大致分為哪些類別?

主要分為 (1) 發展商一按 或 (2) 銀行一按 + 發展商二按。前者由發展商指定財務公司提供整筆貸款,整體利率會高於一般銀行按揭利率;後者是先與銀行敘造第一份按揭,再加碼向發展商申請第二份按揭,透過兩份按揭來增加貸款額,提升按揭成數。


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