土地用途規劃是香港發展藍圖重要的一環，近年來，也有不少就此議題衍生的討論。香港地少人多，自然需要仔細策劃，確保每一寸土地都能物盡其用，配合城市各方面的發展需求。作為普通市民，我們也應該對自己生活的城市規劃有所了解，例如了解現時土地資源按什麼準則分配，或者分為什麼類別，以及為社會帶來的影響。以下，千居將會介紹現時香港城市規劃土地用途的三款圖則、土地用途類別、以及相關的爭議。 立即跳往：城市規劃圖則 | 土地用途類別 | 土地爭議 | 土地改劃影響買家意欲？| 常見問題 近期更新 城市規劃圖則 政府設定了三種法定圖則，透過不同圖則，達到不同的規管目的，甚至是不同的發展空間。 分區計劃大綱圖 香港每個規劃區都有自己的「分區計劃大綱圖」，涵蓋絕大部分的已發展土地，除了邊境範圍及新界離島偏遠地區。這類圖則主要涵蓋的地區，被劃分為住宅、商業、工業、休憩用地、政府、機構或社區用途、綠化地帶、自然保育區、綜合發展區、鄉村式發展、露天貯物或其他指定用途。每份分區計劃大綱圖，均會附上注釋，說明各個地區准許的土地用途及需要獲得城規會許可才能進行的用途，更會附上說明書說明各類土地的規劃意向和目的。 發展審批地區圖 「發展審批地區圖」涵蓋的範圍則是新界部分鄉郊地區，主要用以規管新界農地，防止違例使用土地，並且為已選定的地區提供中期規劃和指引，以準備日後的分區計劃大綱圖。發展審批地區圖屬於中期圖則，在憲報刊登後，有效期只維持3年，之後便必須已該地區擬定的分區計劃大綱圖取代，除非獲得行政長官批准延期。發展審批地區圖與分區計劃大綱圖一樣，也會附上注釋和說明書，解釋圖則的規劃用途和目的。 市區重建局發展計劃圖 「市區重建局發展計劃圖」覆蓋的範圍則是市區重建局發展計劃下的地區，其功能與「分區計劃大綱圖」相似，當作是城規會擬備的草圖，每份市區重建局發展計劃圖都附有土地用途圖表和注釋，概括所以顯示的土地屬於哪一項用途類別，並列出准許的用途，和規定要向城規會呈交總綱發展藍圖。 土地用途類別 根據香港土地規劃署資料，香港土地的用途主要可以分為以下類別： 第一欄用途&第二欄用途 土地爭議 住屋VS經濟 香港現時的土地分佈當中，住宅用途的用地只佔整體土地7%。顯而易見，香港的公共房屋供應，遠遠追不上等候人士的增長，私人物業樓價又持續高企，一般階層市民難以「上車」。因此，住宅用地發展成為最普遍的土地爭議。 現時，香港已發展土地佔土地總面積約24%，而住宅只佔約7%，卻要支持七百多萬人的住宿需求，實在是供不應求。同時，亦有人認為應該將土地劃分作經濟活動用途，加速社會經濟發展，這類分歧的確是土地爭議中最為常見。政府為了覓地增加房屋供應，已提出新發展方案，包括發展粉嶺高球場、葵涌貨櫃碼頭和船灣淡水湖，並就各方案展開咨詢，目標是緩解房屋緊張問題。 許多地主為了令土地增值，向城規會申請改劃土地，將土地用途改作發展經濟活動。另一方面，政府亦會提出的新發展方案，例如位於將軍澳昭新路的白勝角地皮，原為鐵路設施通風樓，便由綠化地轉為發展住宅用途。更多關於土地改劃的資料，可以參考—【城規會職能】土地改劃申請重點＋棕地爭議問題。 另外，粉嶺高爾夫球場也是另一個住宅與經濟發展衝突的例子。政府宣佈將於2023年收回粉嶺高爾夫球場，用作興建公營房屋，涉及的公營房屋預計超過萬伙。粉嶺高爾夫球場之所以一直被受爭議，是因為大眾認為香港人住屋問題水深火熱，政府理應將大眾住屋需求優先於富人打球的娛樂需求，盡快收回高球場，用作舒緩公屋短缺問題。政府之所以一直推遲收回粉嶺高爾夫球場土地，因為除了解決房屋問題外，政府也要顧及高球會球員的權利，權衡不同持份者的意見，不能貿貿然便收回土地，因此收回方案才推遲至2023年。時至今日，而有關高球場的發展仍在進行司法覆核裁決程序。 密集式發展 眾所周知，香港的城市發展密度一向極高，平均人口密度達到每平方公里6,800人，所有生活設施都集中在小部分的土地。香港本來已經缺乏可發展土地，要維持同樣程度的生活質素和經濟活動，必需發展高密度模式。香港一向被人感覺密集度高，壓迫性強，並不是舒適放鬆的居住之地。儘管密集式建設可能影響城市外觀、造成壓迫感，但同樣地，也帶給我們相當的便利性。各類型的設施和活動地點之間的距離都不遠，運輸效率高，不需要長途交通已經能夠到達任何一個地方，人的流動也方便，促進人與人之間的交流。 土地改劃影響買家意欲？ 看準心水樓盤後，才得悉屋苑旁邊的地皮有改變土地用途的規劃，可能會影響買家的意欲。許多新界的農地都有改劃成住宅用地的規劃，買家本來可能看準附近環境清幽，被大自然包圍的氛圍，改建住宅，除了在建築過程會造成許多環境污染、噪音騷擾，更加失去了原本的景觀風貌。所以買樓前，不妨多花時間研究附近的土地用途規劃，以免入手之後才後悔，得不償失。 香港房屋供應緊張乃是多年話題爭議，政府也必需行動，舒緩房屋問題。如果你有住屋需求，想租樓買樓，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

特首選戰塵埃落定，無論結果是否如你所願，林鄭月娥始終要以她的777票開展她特首之路。林鄭當選宣言承諾協助港人置業上樓並改善居住環境，她強調要實現目標需要開發更多可用土地，關鍵在建立社會共識，她計劃籌組專家小組，實行與民共議。 林鄭自稱其房策理念與新加坡方向類近，以提高置業率為核心。具體政策如重建置業階梯，例如： 1）增加綠置居，助經濟條件較佳的公屋戶上樓，騰出公屋單位； 2）減建公屋； 3）容許25萬個未補地價的居屋業主，與社企合作將單位放租； 4）增設港人首置上車盤（予中產市民）。 有業內人士指出，首置上車盤要跟居屋市場分開，由發展商負責興建及發售。但因單位只供個人入息上限為3萬元的首置人士購買，定價會受一定限制，二手盤也只可由首置人士承接，市場非常狹小，絕大多數發展商並不會願意高價投標。只有政府願意犧牲地價收入，首置上車盤才有條件繼續。有人更認為此舉與董建華時期推出的夾屋政策及梁振英「煥然壹居」的項目相似，實屬新瓶舊酒。過往的經驗證明，這類項目通常因供應有限及定位尷尬，多半爛尾收場。 土地供應方面，林鄭籌組專家小組，加快開拓土地供應，但似乎諮詢在現在這個充滿撕裂的社會並未能容易達成共識。她也希望短中期大規模改劃土地並以填海發展東大嶼山地域。可是，也不難想像這些政策將受環保及地區人士反對。 總括而言，林鄭揚言要增加首次置業人士的上車機會，以解決社會矛盾，但大部分政策看似沒有太多新意，實行起來也不太容易，同時亦難以預計其成效。各位渴望買樓上車的人，唯有對她的新政拭目以待。

香港房屋條例主要用作規管公共屋邨住戶，條例機制主要從香港房屋委員會角度出發，透明化公共房屋政策，並且釐定住戶的權益和義務。如果你對於房屋條例並無概念，那你切勿錯過以下文章，千居將會為你拆解條例各部分機制，告訴你一旦違例可能造成的後果，提醒你避免誤墮法網。 立即跳往：房屋條例 | 常見違例個案 | 打擊濫用公屋方案 | 常見問題 近期更新 房屋條例 房屋條例是香港政府管理公營房屋的重要指標，房屋委員會必需根據指引管理公營房屋，才能避免官員或市民濫用珍貴的房屋資源，為政府的資源分配設下統一的標準。 交代背景與財產管理 房屋條例的第一部，主要簡介香港房屋委員會的成立及組成，並且釐定委員會的一般權力及職責，當中包括整個房屋委員會的架構，還有委員會成員執行職務的權力。而第二及第三部則是關於委員會的財政管理和財產處置，包括委員會擁有處置盈餘、借取款項的權力，以及委員會對於屋邨租契和租金的處理，甚至是土地的售賣事宜，全部均屬於房屋委員會的管轄範圍之內。 根據第三部的第十七條，在2020年，房委會就曾經為公屋租戶提供兩個月的租金寬免，希望能夠舒緩租戶的負擔。由於條例列明房委會需要每兩年檢討公屋租金一次，並按租戶收入指數變動調整租金，所以公屋租金大概每兩年會改動一次。 管制權力與罪行罰則 第四部分開始便是針對公共屋邨住戶的管制，包括委員會擁有隨時終止租契、驅逐侵入者、保管及處置財產的絕對權力。 第五部分詳盡描述了不同的罪行及罰則： 第六部分則是一般的條文和附表，作為房屋條例細節的總結，概括委員會如何訂立附例和其他條文。 常見違例個案 大概了解房屋條例的架構和罪行罰則後，究竟實際上什麼情況下會觸犯條例呢？以下幾個實例供你參考，切勿以身試法。 公屋申請人漏報財產 租戶沒有申報擁有市區的士牌照，經調查後發現的士牌照的市值是公屋住戶入息限額的100倍，由於住戶忽略申報資產，被判處監禁十四天。 公屋申請人作出虛假陳述 公屋申請人於審核過程報稱的資產淨值，比實際持有的銀行存款少五十多萬，由於申請人的總資產淨值超過限額四十多萬，並不符合申請公屋的資格。並且因為干犯了虛假陳述，被判處監禁一個月。 另一宗個案中，申請人申報的婚姻狀況為已婚，但是經過調查後被發現已經離婚，所以實際上並不應該獲配該單位。，同樣地干犯了虛假陳述，兩名被告均被判處監禁一個月。 公屋放租 早年粉嶺祥華邨曾經有一家四口，因為將未補地價的公屋出租，被指欺詐房屋津貼，最後被判監8周。 違反房屋條例的後果可大可小，隨時被判處監禁及罰款，到時反而得不償失，所以不要輕易以身試法，記得看清楚條例，了解清楚後再申請。 打擊濫用公屋方案 為確保公屋資源得以善用，由 2023 年 10 月 1日起，當局實施以下方案： 由2025年1月起，房委會再推出「舉報濫用公屋獎」，鼓勵市民以實名提供真確的資料，以舉報濫用公屋單位的住戶。若房屋署成功發出「遷出通知書」，舉報人可獲最高3,000元獎金及感謝狀。 市面上也有不少公屋盤放租，租屋時切記為了貪小便宜，一旦被揭發，即使不用身陷囹吾，單位隨時即時被收走，到時又要再搬一次屋，甚至連按金也無法退回。想尋找其他合法租盤？即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題