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【城規會】土地改劃、社區影響、棕地爭議、常見問題

地產資訊 | 2022 年 11 月 15 日

更改土地用途,需要先向「香港城市規劃委員會」(城規會)提出規劃申請。城規會是根據法例成立的法定機構,是一個獨立的委員會,會就城市規劃工作進行研究、諮詢及審批,其執行機關為「香港規劃署」(規劃署)。城規會在房屋市場上扮演甚麼角色?即看以下千居文章。



立即跳往:為何更改土地用途對社區影響如何申請土地改劃就申請提出上訴棕地爭議常見問題



為何更改土地用途

1. 配合經濟發展

香港的經濟不斷轉型,由過去著重農業和工業,轉變成現時的金融業和地產業主導的社會,為了令土地增值,不少地主,甚至政府自己,都會研究向城規會提出申請,將名下農地和工業用地,改劃成商業和住宅用地。

城市規劃-土地面積分析

近年比較具話題性的例子有:

  • 長實申請將馬鞍山海澄軒酒店改建成住宅
  • 長實申請天水圍嘉湖海逸酒店改建成住宅
  • 九龍城廣場申請改劃成商住大廈
  • 大欖郊園邊陲濕地擬建骨灰龕
  • 馬鞍山郊野公園邊陲改劃成公私營房屋

2. 增加住宅供應

「地少人多」是香港人對這個城市根深柢固的印象。過去民間多將「住宅供應短缺」與「土地短缺」劃上等號, 認為香港能夠發展的土地皆已「用盡」,要應付人口增長,方法只得一個,就是「填海」。

不過,有關注城市規劃的民間組織指出,本港現時住宅用地只佔全港土地約 7%,當中接近一半更是低密度的「鄉郊居所」,而貨倉和公營房屋的佔比更是相同。

準確一點說,香港絕非「地少」,而是「住宅用地少」,而且未充分用盡地積比,而土地改劃是改變這個現象的手法之一。



對社區影響

城市規劃-公營房屋
公營房屋能紓解基層人士的住屋需求,但鄰近居民常因地盤滋擾、「屋邨景」拉低樓價、區內人口急升等問題,不大支持居所周邊的公營房屋項目。(Chromatograph / Unsplash)

透過土地改劃來增加住宅供應,令更多市民置業上車,本應是一件好事。不過,有市民有感此舉會令區內人口暴升,為該區交通和設施造成莫大壓力,影響民生。

這可歸咎於「鄰避效應」(Not In My Back Yard,NIMBY),即指居民不願因公眾利益而犧牲個人生活質素;但也有研究認為,市民對改劃反感,原因是利益分配失衡,質疑城規會沒有充分考慮規劃能夠改善社區,任由發展商透過改建工地、農地、酒店做住宅大廈,在樓價居高不下的市場賺取龐大利潤,後續影響卻由居民承受。


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如何申請土地改劃

如要更改土地現時用途,地主須根據條例第 16 條(常作「Section 16」)向城規會提交「規劃許可」申請,以改劃鄉郊地區為例,標準如下:

發展密度分區最高住用地積比率最高地盤發展比率一般層數地點方面的準則
鄉郊住宅發展密度第1區3.6倍12層鄉郊市鎮的商業中心
鄉郊住宅發展密度第2區2.1倍6層在鄉郊市鎮範圍內商業中心以外的地方,以及其他有中等運載量的交通運輸系統(例如輕便鐵路系統)提供服務的重要鄉郊發展區。
鄉郊住宅發展密度第3區0.75倍開敞式停車
間上加3層
開敞式停車間上加3層鄉郊市鎮外圍的地方或其他鄉郊發展區、或在遠離現有民居但設有足夠基礎設施,以及在景觀或環境方面並無受到很大限制的地點。
鄉郊住宅發展密度第4區0.4倍3層,包括開敞式停車間在內地點與鄉郊住宅發展密度第3區相同,但發展密度受基礎設施或景觀方面的限制所規限。
鄉郊住宅發展密度第5區0.2倍開敞式停車間上加兩層開敞式停車間上加兩層取代地區內的臨時構築物,以便改善地區內的環境。
鄉村3.0倍3層3層在傳統認可鄉村的劃定範圍界線內。
來源:城規會網站文件

任何人士皆可就土地改劃向城規會提交申請,無須是所涉土地的地主。過去就有坪洲居民曾入紙申請將交椅洲附近水域改劃成「海洋功能保留區」,以「奇招」希望阻止政府於該區填海。

一般不複雜的申請個案,由入紙到審批歷時由 2 個月至 6 個月不等。公眾能夠就部分規劃申請網上提出意見,期限一般為會議日期前,詳情可參閱城規會網站



就申請提出上訴

如不滿意申請結果,可於 2 個月內向「城規會上訴委員會」提出上訴。不過,城規會全員由特首委任,上訴結果扭轉的機會不高,故不少財團會選擇向高等法院提出司法覆核,如上訴得直,申請須發還城規會重審。


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棕地爭議

城規會-棕地
棕地問題成為熱話(HK01)

城規會近年備受熱議的工作,可說是「棕地」(或作「棕土」)發展問題。本港棕地多用作物流貨櫃場、露天貯物、工場、停車場、廢料回收等,城規會曾解釋棕地因重置困難,而且涉及重型器械,必須露天運作,難以重新規劃作住宅用途。

然而,有民間土地研究及環保組織發現,縱然近年物流業蓬勃不再,棕地面積卻不跌反升,翻近一倍,而城規會近十多年對棕地改劃的申請亦忽然鬆手,成功率高達九成。

坊間不滿城規會一方面解說收回棕地並非易事,另一方面卻不斷改劃農地為棕地,需要興起公營房屋時,反以填海、起人工島等方式開發土地,向綠化帶「開刀」,並沒有考慮重劃鄉郊,釋放土地資源的可能性。

香港龍頭發展商華懋集團的行政總裁蔡宏興曾指,政策方向上不同意香港無地,因仍有農地、棕地可以改劃用途,假如只因住宅供應不足,而決定填海,似乎出發點未夠深思熟慮。


聯絡城規會

熱線:2231 4810
電郵:tpbpd@pland.gov.hk
地址:香港北角渣華道333 號(北角政府合署15 樓)


無論是棕地發展,抑或改劃土地用途,需要最少上幾年時間,若短期內有置業需要,不妨留意二手市場,即上千居搜尋全港各區優質盤


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常見問題

何謂棕地?

棕地一般泛指位於新界鄉郊的荒廢農地,已不再作農業發展,改為其他用途。

現時本港約有多少棕地?

本港棕地約有 1,300 公頃,約相等於 216 個香港大球場面積。


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