【漸進式按揭】綠白表首期、按揭供款計法 + 注意事項

樓宇按揭 | 2022 年 5 月 13 日

購買資助房屋人士要留意,政府正研究引入「漸進式按揭」,令上車、供樓更容易。新計劃擬以樓價一半,計算首期及首十年按揭供款,至於按揭年期,或考慮由 25 年增至 30 年。究竟漸進式按揭對比現行計劃有何分別?綠白表人士是否一同受惠?實際計法如何?新計劃有何利弊?下文逐點告訴您!



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漸進式按揭由來

「漸進式按揭」是特首林鄭月娥提出的房策理念,藉由分階段承造按揭,降低首期及初期供樓成本,令有意購買公營房屋的市民「買得起,供得起」。該計劃參考自新世界早前提出的「私人居屋」建議計劃,目前仍在研究階段,預計日後的新居屋或綠置居買家,包括綠表、白表申請人,可受惠此政策。留意,新計劃不適用於私樓按揭



甚麼是漸進式按揭

漸進式按揭,讓買家分階段承造全期按揭,剛於物業成交時(即首階段),買家會以樓價一半,承造首十年按揭,首期同樣以樓價一半計算。

過了首 10 年後(即第二階段),買家要承造餘下一半樓價按揭,並連同首十年尚欠供款,在往後年期一次過或漸進式分階段供款。

因此在新計劃下,綠表、白表人士的置業首期、供款以至利息支出等方面,將會與現行計劃有差異,下文有例子具體說明。


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按揭供款計法

以下提供兩個計算例子,分別以白表及綠表身份,使用漸進式按揭 (1) 購買新居屋 及 (2) 購買綠置居

(1a) 購買新居屋單位 – 白表人士

模擬例子:2022年居屋樓王|北角驥華苑 457 方呎單位,售價 $531 萬


漸進式按揭:首 10 年 V.S. 10 年後供款

首 10 年每月供款10 年後每月供款
樓價$265.5萬 (一半價格)$443.5萬($265.5萬 + $178.1萬*)
成數90%100%
年期30年 (只計算首10年)20年
利率 (假設利息不變)2.5%2.5%
每月供款$9,441$23,501.2
註*:$178.1 萬為首 10 年後 (即第 120 期供款後) 的尚欠供款,可使用按揭計算機得出結果。


漸進式按揭 V.S. 現行按揭



漸進式按揭

現行按揭
首期$26.5萬 (5%)$53.1萬 ($531萬 x 10% )
供款年期30年 25年
首10年每月供款$9,441 $21,439
10年後每月供款$23,501.2$21,439
全期總利息支出$1,730,481$1,652,818
按揭計法以政府最終修訂為準

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(1b) 購買新居屋單位 – 綠表人士

模擬例子:2022年居屋樓王|北角驥華苑 457 方呎單位,售價 $531 萬


漸進式按揭:首 10 年 V.S. 10 年後每月供款

首 10 年每月供款10 年後每月供款
樓價$265.5萬 (一半價格)$453.5萬($265.5萬 + $188萬*)
成數95%100%
年期30年 (只計算首10年)20年
利率 (假設利息不變)2.5%2.5%
每月供款$9,965.9$24,031.1
註*:$188 萬為首 10 年後 (即第 120 期供款後) 的尚欠供款,可使用按揭計算機得出結果。


漸進式按揭 V.S. 現行按揭



漸進式按揭

現行按揭
首期$13.2萬 ($531萬 ÷ 2) x 5% $26.5萬 ($531萬 x 5% )
供款年期30年 25年
首10年每月供款$9965.9 $22,630.5
10年後每月供款$24,031.1$22,630.5
全期總利息支出$1,786,835$1,744,641
按揭計法以政府最終修訂為準

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(2) 購買綠置居單位 (僅限綠表人士)

模擬例子:2022年綠置居樓王|油塘高宏苑 489 方呎單位,售價 $286 萬


漸進式按揭:首 10 年 V.S. 10 年後每月供款

首 10 年每月供款10 年後每月供款
樓價$143萬 (一半價格)$244.2萬($143萬 + $101.2萬*)
成數95%100%
年期30年 (只計算首10年)20年
利率 (假設利息不變)2.5%2.5%
每月供款$5,367.7$12,940.2
註*:$101.2 萬為首 10 年後 (即第 120 期供款後) 的尚欠供款,可使用按揭計算機得出結果。


漸進式按揭 V.S. 現行按揭

漸進式按揭現行按揭
首期$7.1萬 ($286萬 ÷ 2) x 5% $14.3萬 ($286萬 x 5% )
供款年期30年 25年
首10年每月供款$5,367.7 $12,188.9
10年後每月供款$12,940.2$12,188.9
全期總利息支出$962,244$939.675
按揭計法以政府最終修訂為準



漸進式按揭利弊

從以上例子可見,使用漸進式按揭,無論是買新居屋式綠置居,皆可以更低首期入場,而且首10年供款相對輕鬆,可協助基層市民上車。

然而,新按揭的供樓負擔會是「先甜後苦」,當過了首 10 年,往後年期供款會急升超過 1 倍;反之,現時按揭做法會是「先苦後甜」,初期供款期數集中支付利息,後期償還本金。

另一方面,因供款年期有可能由 25 年增至 30 年,全期總利息支出會較現行居屋按揭計劃增加。


漸進式按揭目前在研究階段,但姑勿論何時落成,買家還是要在資助房屋計劃中籤,方可受惠。即使沒有中籤,也不要氣餒,不妨上千居尋找各區筍盤,總有一個啱心水。


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常見問題

如何減低總利息支出?

若買家於首十年後經濟收入增加,可作出部分還款,以減低利息開支。

甚麼是「私人居屋」建議計劃?

計劃由新世界發展旗下非牟利房社企「新世界建好生活」策動,為協助年輕人置業,將以市價約 5 – 6 折出售私人資助房屋,買家可使用全「上車易按揭」,亦即漸進式按揭的主要參考來源。該計劃將以新界西一幅地皮作試點,估計一個 300 方呎單位,將以約 $270 萬元出售。


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