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【地積比率】一文看清:地積轉移與地積放寬分別

地產資訊 | 2022 年 11 月 13 日

地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞,你或許間中在新發展項目當中聽過,地積比率是一個重要的城市發展指標,但是,你知道它實際的定義是什麼嗎?你又有沒有聽過地積轉移、地積放寬?其實地積比率與許多土地規劃問題掛鉤,因此是一個值得探討的概念,今日,千居準備了以下文章,為你解釋地積比率的相關知識,並且一同探究背後發展的限制。



立即跳往:何謂地積比率 | 地積轉移 | 放寬地積比率 | 限制與困難 | 常見問題



何謂地積比率?

地積比率(Plot Ratios)是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例,比率越高,代表可興建的樓宇總面積越高。

一般而言,根據香港規劃署規定,住宅用途的最高地積比率大概是8至10倍,主要集中在香港島的地盤,而商業用途等地帶獲准的最高比率則是15倍。假如一個地盤面積是1,000平方呎,地積比率是8倍,該地盤最高的可建樓面面積則是8,000呎。

為何要訂立地積比率?

地積比率是界定建築密度的指標,而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。香港的土地資源珍貴有限,所以需要訂明土地的最高地積比率,才能夠確保發展項目除了有效地使用土地,亦要顧及平衡市民生活需求,例如地區是否有足夠基礎配套,支持其人口密度。

最合適的地積比率,就是能夠用盡土地資源之餘,又不會造成周邊的城市基礎設施壓力過大。



地積轉移

由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比,所以衍生了地積轉移的發展概念。地積轉移的意思即是,將某幢樓宇或某個發展地盤,未用盡的地積比,轉移至另一個地點使用,亦可算是轉移土地發展權的一種。

由於香港的可發展土地貧乏,所以香港也有地積轉移的規劃,以增加土地發展的靈活性和效率。

中環下亞厘畢道

一般而言,地積轉移的應用通常適用於文物保育項目,例如2011年,政府提出重建聖公會位於中環下亞厘畢道的古建築群,並且允許聖公會在此項項目中轉移地積。由於整個重建方案涉及超過三萬平方米的面積,比起原址的地積比多出一萬平方米,所以政府批准聖公會,將某部分建築群,包括幼稚園和神學院,轉移至畢拉山另一幅地皮重建。

中環匯豐總行

根據現行條例,如果為了托寬大廈所在的街道,或者能夠將大廈的地面空間作為公共用途,發展商可以此轉移作公共用途的地積,至發展更高更大的總樓面面積。而中環的匯豐總行便是將大廈的底層作為公共空間,以此提高總建築面積。


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放寬地積比率

除了地積轉移可以活用建築面積外,亦經常有人向政府建議放寬地積比率,允許發展商有更多興建面積。

放寬地積比的用處有幾個,其中較多人支持放寬的原因,便是可以增加住宅供應。眾所周知,香港的房屋供應緊張,因此需要提高地積比來增加房屋供應量。

其二,提高某些地區地積比可以縮短城鄉發展差異。香港島的住宅發展地積比最高可達10倍,但是新界偏遠地區的地積比則可能只有少於3倍,許多保育價值偏低的地帶也被遺棄,浪費了大量土地資源。如果能夠放寬某部分新界土地的地積比,用作興建住宅或發展不同設施,亦能改善鄉郊居民的生活,及增加住宅的選擇,

其三,放寬地積比能夠加速舊區重建。目前為止,由於新界地區的地盤的地積比甚低,比不上市區,所以發展商對於重建新界舊區的意欲不高。以新界的荃灣和九龍的深水埗為例,荃灣的地積比只有5倍,而深水埗最高可達7.5倍,因此難以得發展商收購重建,因為重建空間不大。如果政府願意放寬地積限制,便能提高發展商重建一些原本地積比較低的舊區,加速城市的繁榮發展,提高整體生活水平。


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限制與困難

無論是地積轉移,還是放寬地積比,都有不同方面的限制和顧慮,並不是隨隨便便就能打破原有的規例。

首先,政府早已制定了「分區計劃大綱圖」,訂明每個地區的地積比,如果有發展商希望轉移地積、或者提高建築項目的地積比,就需要向城市規劃委員會申請,並可能需要經過修改地契、換地、補地價等繁複過程,並且最終的決定仍然是不確定的因素。

另外,改變建築地盤的地積比,最大的考慮是土地附近的交通網絡、基礎設施甚至環境因素,是否能夠支援放寬地積比後,隨之提升的建築和人口密度。如果地區本身的發展配套不足,可能要靠市建局進行市區重建後,才能增加該區地積比。

地積比率能夠決定建築、發展密度,對於香港這個土地資源珍貴的城市,絕對是重要的一個指標。買家入手樓盤前,也不妨留意心水地區的地積比率,查看居住地區的發展是否過於密集,附近有沒有足夠配套支持與地積比相稱的發展。或者從過低的地積比也能夠看出,該區的發展力度不足,代表可能相對應的設施也不會那麼完善。


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常見問題

鄉郊地區的配套設施不足,放寬地積比會否造成反效果?

即使是港島、九龍地區,一開始的配套設施也跟不上城市發展速度,一旦新界地區的發展強度增加,政府必需要加建對應的基礎建設。

為何要了解地積比率?

地積比率能夠反映一個地區的建築發展密度,與居住人口密度、生活水平、發展配套等因素息息相關。

如何分配地積轉移的申請?

有學者建議政府可以採取「先到先得」的原則,讓發展商自行尋找未用盡的地積比空間,作接受地積轉移的對象,並向政府提出申請。



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