買樓時要交印花稅，買樓後又要交物業稅？你沒有看錯，部分業主買樓後，的確要每個課稅年度繳納「物業稅」。究竟誰要支付？如何計算？報稅方面有何注意？等千居與您講清楚。 立即跳往：物業稅適用對象｜物業稅計算方式｜報稅貼士｜常見問題 物業稅適用對象 物業稅只針對買樓收租業主，如果物業於課稅年度有租金收益，業主就要報稅。自住業主大可鬆一口氣，不用提心吊膽怕報漏稅。 物業稅計算方式 物業稅的稅率是全年淨租金收入的 15%。所謂全年淨租金收入，是指每年課稅年度（即 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日）的淨出租收入，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。 修葺費因物業樓齡而異，稅局為簡化計算手續，會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的標準免稅額。該 20% 包括了所有因放租而衍生的雜費支出，業主無須向稅局提供相關實際支出證明。 假如租客拖欠租金，業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。 物業稅計算例子 假設單位月租為 $10,000，業主須繳之物業稅如下： 年租＝$10,000 x 12 個月 ＝ $120,000 $120,000 減 5% 差餉 ＝ $114,000 $114,000 減不能追回的租金（假設無 ）＝ $114,000 $114,000 扣減劃一 20% 修葺費 ＝ $91,200 $91,200 x 稅率 15% ＝ $13,680（應繳物業稅） 報稅貼士 有樓收租的人士，填報稅單時，宜選「個人入息課稅」方法報稅，而非直接繳交物業稅。雖然兩者的計算基準一樣，但以「個人入息課稅」方法，報稅能享扣減供樓利息支出。 業主不用擔心申報個人入息課稅，反而要納更多的稅，因稅局會用對納稅人較有利的方式評稅，並向納稅人發出轉換評稅方法的通知書。只要納稅人正確申報所有收支，就大可以放心。 20 … Continue reading "【2026物業貸款懶人包】加按貸款額計算 + 套現個案實例 + 加按手續 + 其他物業貸款"

連租約賣樓指業主出售的物業，現正履行租約，買家需連同租約一併買入單位，並且繼續完成舊業主與租客未完成的租約部分，承擔相關的出租責任。不少業主心急賣樓，即使單位仍有租約在身，也要折讓樓價放盤，亦正正是這一點吸引了不少買家。究竟出售連租約單位有什麼風險與責任？千居將在以下文章，為你詳述連租約樓宇買賣的注意事項及常見問題。 立即跳往：賣家風險｜賣家責任｜注意事項｜常見問題 賣家風險 賣家出售連租約物業時，可能會面對以下風險： 違反租約 業主若然在出售物業前，未解除在租賃中的責任條款，租客日後可保留追討買賣前業主責任的權利，包括維修費用、退還按金等責任。 為免以上情況發生，業主應先通知地產代理、律師及準買家，在不抵觸原有租約的情況下出售。律師可代表業主，在與準買家簽訂的臨時買賣合約中，加入解除業主租賃責任的條款。 違反臨時買賣合約 業主為免折讓樓價出售，常會承諾買家「連租約交吉賣」，即是當單位處於「生約期」時，業主在成交前行使退租權，提早終止租約，趕在成交前清空單位，就可以「交吉形式」出售物業。 但是許多賣家忽略「交吉」承諾的風險，萬一租客未能如期配合遷出單位，賣家則違反了臨時買賣合約，未能在限期前清空單位交樓，買家有權向賣家追討相關賠償。 賣家責任 連租約出售物業，賣家有責任亦有義務，要向準買家交代一切租賃相關資料。 公開現時租約資料 賣家有責任向準買家披露有關現時租約的一切資料，包括租約年期、租金、維修責任等等，讓準買家清楚了解，接手物業後需負上的租賃責任，以及方便新業主日後執行或行使租務權力。 公開現時租客情況 作為良心賣家，在出售連租約單位時，理應向準買家交代現時租客的交租情況，例如租客是否租霸、常常拖延交租，讓買家自行考慮是否接受該份租約。另外，基於仍有租客租住，這類型樓盤一般不可「睇樓」，買家無法得悉單位實際情況，賣家亦應如實交代單位的完整度、損壞或任何結構問題。 轉交按金予新業主 租約結束時業主需要退還按金，舊業主解除租約責任時，同時應將租客的按金轉交新業主，交由新業主於租約結束時退還租客。新業主對於退還按金無需負上任何法律責任，即使租客追討，該索償亦是針對前業主。 注意事項 關於連租約物業買賣，買賣雙方需謹記以下注意事項： 未能完全掌握單位狀況 買家不一定可以實地視察，單單靠業主提供的照片，未必是單位的真實狀況，例如單位早已出現漏水浸濕地板的情況、或者租客不愛惜單位導致內籠破舊。 買家最好於簽約前，嘗試向賣家要求安排實地視察，即使在單位門外，亦可大概觀察到單位的折舊程度，甚至可與現時租客溝通，查詢單位狀態。賣家亦應主動與買家坦白，以免演變成買賣糾紛。 不能申請按揭保險 自2024年《施政報告》公布後，所有物業按揭成數上限劃一為7成，連租約的物業按揭亦同，且租金可計算在供款佔入息比率（DTI）的入息內，其中有打釐印租約按8折計算；無打釐印以6至7折計算。 然而，非自住物業不能申請按保，即業主不可借高於7成按。雖然樓價本身可能較市價低，較容易負擔，但是置業人士仍要計算清楚，以免因按揭失了預算。 了解租賃事務 買家接手物業，同時代表需要負上物業附帶的租務責任，所以務必要了解清楚原有租約的條款細節、認識租客、向賣家索取過往交租紀錄等，以保障個人權益。賣家則應確保買家清楚租賃細節，否則租約日後留下的手尾可能仍會麻煩到賣家。 雖然連租約物業有許多額外的注意事項，但是租金收入及樓價折讓仍然吸引不少置業人士。即上千居放盤。 常見問題

近年開始，愈來愈多人開始討論「2047地契」問題，大限逼近，社會各界都躁動不安，究竟什麼是「2047地契」？「2047地契」問題會帶來什麼影響？政府又會採取什麼行動去回應社會期望？為了解答大家的疑問，千居將會在這篇文章，逐一解答「2047地契」的問題，讓大家更清楚香港土地地契的資訊。 立即跳往：2047地契 | 到期影響 | 續期討論 | 橫跨2047契約續期例子 | 常見問題 2047地契 土地業權其實可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩類，而香港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」，即是政府只是把土地租給承租人，承租人可以以租用者身份，發展土地。 所以每塊土地契約都有一個年期，界定了承租人租用土地的年期。一般政府批租的年期分為3種，包括75年、99年及999年，少部分港島及九龍舊地契的租期為999年地契，其餘港島及九龍半島的土地則劃一為75年，而新九龍及新界的地契租期則為99年。 1997年前，有大部分新界的土地將於1997年屆滿，但是《中英聯合聲明》為這批期滿的土地制定了續期的權利，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日。 因此，現時全港有超過3萬份新界的土地契約，將於2047年到期，業界對於契約期滿，政府會採取什麼行動一無所知，於是被稱為「2047大限」，成為一個熱議話題。 到期影響 銀行按揭 由於銀行承造按揭的最長年期為30年，即是已經跨越2047年的期限，屆時土地的使用權限已經到期。對於銀行而言，承造30年按揭的風險可能增加，因為屆時土地契約並不是百分之百確定，依然由現時租借人無條件續約。 不過政府一早已經向銀行派定心丸，透過金管局向銀行發出指示，讓銀行無需因「2047」年限調整現時按揭政策，表示政府自然有權批出續期的地契，但是銀行實際上的操作，就不得而知了。 續期討論 雖然還有一段時間才到2047年，但是社會上的聲音早已沸沸揚揚，大家都在猜測政府的續期行動，以下三個便是大眾認為最有可能發生的情況： 收回土地 理論上，土地契約期滿，政府是有權收回土地，不接受業主續期，業主將被迫遷及需要放棄土地。但是。一旦政府採取此行動，必然掀起一大波反對聲音，面對巨大的輿論壓力，屬於發生機會比較低的情況。 自動續期 自動續約表示業主依然可以繼續承租土地，無需額外繳交款項，但是一旦打開先例，日後政府想轉改變政策，收取續約費用，便可能難上加難。 補地價或繳交租金 業界普遍認為最大機會發生的情況，便是業主向政府補一大筆地價，或者期滿後每年繳交一筆租金，才能繼續承租土地，但是屆時會收取的金額是多少，卻很難說得準。 橫跨2047年契約續期例子 雖然大眾人心惶惶，不知道政府會採取哪一種行動，對付土地續約事宜，但是其實過往也有不少土地成功續約的例子： 薄扶林花園 以薄扶林花園為例，該土地契約於1931年批出，直至2006年期滿。業主早於1995年去信政府求助，於是政府在回歸後，透過行政會議通過規定，住宅契約期滿後可免補地價，續租50年。 薄扶林花園於是獲地政署續期50年，直至2056年，橫跨了2047年大限日子。地政署並無收取補地價，但是在續期的地契條約中，新增了延續地契的租金，金額為物業差餉估值的3%。 沙田馬場 沙田馬場過往的地契本屬為期十五年的「私人遊樂場契約」，其後以短期租約形式續約，直至2016年，政府向馬場批出為期50年的特殊用途土地契約，馬場的契約期限延長至2066年，已經超越2047年，並且政府要求沙田會所需要繳付相當市值的地價。 就以上例子而言，相信大眾也不必太擔心，政府定會考慮市民利益，不會貿貿然奪取土地持有者的土地，否則，可能會引起龐大的反對聲音。 2047大限是社會熱議話題，雖然還有一段時間，但的確要提早提醒政府，盡快公佈續期的協議，如果想了解更多樓盤咨詢，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題