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【新樓 VS 舊樓】利弊分析、成本開支、入住時間、按揭敍造、裝修設施、常見問題

租買攻略 | 2022 年 6 月 23 日

新樓 VS 舊樓,是不少準買家的抉擇。新樓配套多,發展商亦會提供不少優惠。二手樓的管理費較便宜,實用率相對佔優。新盤或舊樓各有特色,兩者有多大分別?入市前分別要注意甚麼?千居為你詳列新樓舊樓的差異。


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買樓成本

新樓優惠多

新樓樓價一般是明碼實價,無議價空間,但不少新樓發展商會提供優惠,例如會員優惠及即供付款優惠,折扣可多達20%。此外,部分發展商會與財務公司合作提供一按、二按及各項貸款計劃,壓力測試相對寬鬆。

二手樓可議價

二手樓則有議價空間,可藉由委任地產經紀,為買賣雙方講價。遇產業主因事急需轉售單位,例如移民或套現,買家有機會以低於同區屋苑平均成交價入市。



入住時間

樓花須等候入伙

樓花,意即未落成或未批准入伙,但獲地政總署批售的新樓盤,何時能入住,要視乎樓花期,最長可達30個月,即買家有機會在購入後的2年半,才可入伙。

部份舊契新盤,因毋須取得「預售樓花同意書」,其樓花期可能會更長。如果買入新盤現樓(即已落成的新樓),買家則毋須等候樓花期,可短期內入伙。

由於大多數新盤未落成前開售,發展商會設置示範單位以供參考,買家在購入樓花前可透過售樓書,了解新項目詳細資料,例如坐向、樓面平面圖等。

二手樓視乎雙方協議

購入二手樓,入住日期則按買賣協議而定。一般而言,二手買賣的成交期(由簽署臨時買賣合約至成交日所需的時間),介乎30至60天。如遇上突發情況,例如大規模疫症 ,建議成交期應不少於60天。

另外,買家須注意,成交期應是雙方協議,不應被賣家主導。部份業主為更快得到賣樓款項,會要求縮短成交期。亦有些情況是物業以連租約出售,即仍有租客居住,要等租客搬遷後才可交吉。


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按揭敍造

一手按揭較寬鬆

比起二手樓,一手樓按揭審批較寬鬆,因除了銀行提供按揭,買家一般可申請發展商按揭,這類按揭的審批條件更為寬鬆,故適合首期不足的買家。雖然按揭保險計劃再度放寬成數上限,但並不適用於即供付款計劃。如果想以「波叔Plan」申請按揭,就必須以建築期付款

買家亦須注意,銀行是以折實價批出按揭。如果發展商在合約上列明優惠,例如免第一年管理費,銀行在審批貸款額時,會先在合約樓價上扣減那些優惠(俗稱光豬價),令最終批出的按揭貸款,可能比預計少。至於按揭保險申請,則以合約列明的樓價審批,即不會扣減發展商折扣優惠。

二手樓按揭較複雜

二手樓宇的買家須自行尋找銀行承造按揭,手續比較繁複。視乎物業類型、樓齡或其他狀況,銀行對二手樓的按揭審批較保守。對於樓齡較高的樓盤,銀行有機會縮短按揭年期,即業主須預留較多首期才可上車。



裝修要求

新樓提供保養期

一手單位會有基本裝修,發展商會提供部分傢電,有些更會連裝修出售。另外,多數發展商會為單位提供1至2年的保養期,如果業主在驗樓及入住時發現問題,可要求發展商跟進維修。

舊樓可能須翻新

二手樓入伙後,如業主發現單位有問題,如漏水及牆身發霉等,則須自費處理。除了翻新單位,業主亦可能要夾錢,作為維修大廈或屋苑公共設施的費用。


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屋苑設施

一手樓配套較多

大多數一手樓盤有多元化的會所設施及物管服務,以作招徠。常見的屋苑設施包括健身室、宴會廳、游泳池、遊樂場等。業主可預約使用相關設施。但要留意,一手居屋則較少設有會所。

二手樓未必設有不同設施

雖然部份二手樓亦設有會所,但相比起新盤,所提供的服務及設施種類相對較少。部分設施亦有可能因使用量太低或維修費過高而關閉。



其他開支

新樓盤管理費較高

一手樓的會所服務及設施多,管理費亦相對較高。近年管理費有上升趨勢,不少中小型新盤的管理費,已超過每呎$5元,一些豪宅及單幢樓每呎多達7至8元。

舊樓或需強制驗樓

所指的「強制驗樓計劃」,是政府規定樓齡30年或以上的樓宇,須每10年進行年一次樓宇檢驗,包括公用地方、外牆、伸出物及招牌等,另外還有「強制驗窗計劃」,要求業主修理有潛在風險的窗戶,意味著買家可能要支付更多維修或保養費用。


一手樓、二手樓各有利弊,以上各項需要仔細考慮,當然亦要時刻留意樓市發展,以決定最適合的入市時機。了解更多樓盤資訊,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

買新樓要落多少訂金?

一般而言, 在簽署臨時買賣合約時,先付樓價5%細訂,於5天後簽署正式買賣合約時,再支付合共 10% 的大訂。

買二手樓要付多少代理佣金?

代理佣金並沒規定要付多少,但買賣雙方通常各付樓價1%佣金給經紀,記得在簽署臨約前先商議佣金。


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