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【新樓須知】預售樓花同意書|3 分鐘看懂

租買攻略 | 2022 年 7 月 10 日

發展商在本港預售未落成新盤(俗稱樓花)前,一般要先獲「批預售樓花同意書」,亦稱作「預售樓花同意方案」或售樓紙。究竟甚麼是預售樓花同意書? 由誰來審批?內附甚麼條件?準買家可得到甚麼保障?等千居為你拆解。



立即跳往:預售樓花同意書的由來 | 同意書的審批要求 | 準買家注意事項 | 常見問題



「預售樓花同意書」的由來

發展商向市民預售樓花項目,早於 50 年代已經出現,但當時監管制度寬鬆,連基本的合約條款、售樓資料以至發售形式,也未有訂明標準,甚至有不良發展商,在違反地契條款情況下,仍可興建住宅預售,最終令樓花項目爛尾收場。不時有買家遭受詐騙,付了錢卻收不到樓,風險甚高。

有見及此,為堵塞預售樓花制度的漏洞,增加市場的透明度,政府於 1961 年頒佈「預售樓花同意方案」。簡單而言,發展商必須證明具備足夠技術和資金,能完成發展項目,同時遵從其他條款規定,才可獲批預售樓花。


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同意書的審批要求

預售同意書的批核程序,由地政總署負責,當局會仔細審閱在建新盤的各項細節,當中包括:

  • -發展商的財政狀況及工程進度 ;
  • -買賣合約的條款 ﹔
  • 售樓書的內容﹔
  • -進行預售的方式;
  • 大廈公契草稿等等

事實上,如同所有現行政策及法制,「預售樓花同意方案」亦會因時制宜作出調整,目的是加強對消費者的保障。

舉例,政府在 2018 年 6 月 修改「預售樓花同意方案」,要求發展商不論透過何種方式銷售樓花,每次推售的住宅伙數,不能少於有關「預售樓花同意書」所涵蓋的住宅單位總數的 20%。這樣做是為了阻止發展商「擠牙膏」式的售樓手法。


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舊契新盤免於申請同意書

值得留意,位於舊契地 (即租期為999年)的樓花項目,發展商起樓後,即使以預售樓花形式公開發售,也不用先取得地政總署的「預售樓花同意書」。一手市場上的舊契新盤,常見於舊樓併購而成的發展項目,例子包括何文田VAU Residence九龍城瓏碧等。 

雖然這類項目缺少了地政總署把關,但樓花買家仍受到「非同意方案」保障,簡單而言,就是代表買方的律師,須承諾確保買方受到與「預售樓花同意方案」類似的保障。



準買家注意事項

既然「預售樓花同意書」能為買家提供保障,購買樓花前,當然要先確定新盤是否已取得同意書;如仍未獲批,準買家不應簽訂臨時協議或其他文件,例如與地產代理或發展商簽訂「物業購買授權書」,甚至提交訂金作為預留費,以表達購買意向。


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常見問題

樓花預售期最長可達多少個月?

30個月。

發展商何時申請預售樓花同意書?

當樓花項目已批准樓宇建築圖則,完成地基工程並取得開工紙,便可向地政總署提出申請「預售樓花同意書」。


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