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村屋按揭最難批？7 大必知村屋按揭難題｜業權/僭建/估價如何影響成數
樓宇按揭 | 2026 年 9 月 28 日
市區上車愈來愈難，反觀村屋空間大，間隔實用，環境清幽，售價亦較平民，吸引首置及投資人士青睞。不少村屋正當性成疑，銀行批核村屋按揭的要求有別於私樓，有意入手的準買家，必須注意村屋按揭成數上限，並要有心理準備在估價方面遇上以下 7大 難題，令可借成數一跌再跌。
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村屋最高按揭成數（2022 年最新）
| 村屋價值（港元） | 最高按揭成數（首次置業） | 最高按揭成數（非首次置業） |
| $1,000 萬或以下 | 85% | 80% |
| $1,000 萬以上至 $1,125 萬 | 80% – 85% 貸款上限 900 萬元 （以較低者為準） | 80% 貸款上限 900 萬元 （以較低者為準） |
| $1,125 萬以上至 $1,500 萬 | 80% | 80% |
| $1,500 萬以上至 $1,715 萬 | 80% 貸款上限 1,200 萬元 （以較低者為準） | 80% 貸款上限 1,200 萬元 （以較低者為準） |
| $1,920 萬以上 | 70% | 70% |
政府在 2022 年再放寬按揭保險計劃新例後，村屋按揭成數上限已大大改進，遠超昔日的 5-6 成；而在2024年。
對首置人士來說，$1,200 萬以下的村屋按揭成數上限比私樓按揭只跌半成；對非首置人士來說，村屋和一般私樓一樣，都能造到 8 成按揭。
村屋按揭 7 大難題
雖然最新村屋按揭成數限可媲美私樓，但有意買入村屋的置業人士要留意，村屋監管不似普遍私樓般嚴謹，在業權、估價等各方面均可能出現意想不到的問題，令按揭無法順利批核。銀行過往批村屋按揭出名嚴謹，準買家想順利借入按揭，必須注意以下 7 大村屋按揭難題：
1）業權／地權／路權不清
一些年代較久遠的村屋或會有業權、地權和路權複雜不清的問題，有的可能是集體擁有的「阿公地」、有的則是聯名擁有；有村屋可以不連地權，亦有村屋沒有路權，被私家路包圍。
準買家或代表律師應查看村屋的租契及批約，確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，並已於土地註冊處登記業權，銀行才會放心批核按揭。
2）違契、僭建
村屋如有露台、天台、天台屋、花園、停車位等建築，有機會是違契的改建或僭建。假如屬實，銀行批按揭時會考慮買家還原單位的支出，有機會因此扣減貸款額。如果村屋間隔曾經改動，而又沒有屋宇署的同意，銀行不一定會批核按揭。
準買家或代表律師應查看村屋的滿意紙、轉讓契、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件，以確定村屋的批地、建屋等通通符合程序標準，不會造成風險，按揭就不受影響。
3）有轉讓限制
村屋可細分為舊屋地及新屋地，新屋地統稱丁屋，首 5 年內不可轉讓，其後須補地價才可轉讓。有轉讓限制的村屋，不可在市場上自由轉賣，所以銀行是不會批按揭的。
4）沒有平面圖
如果村屋太舊，沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件（即「無契樓」），有機會影響按揭批核。
5）是否「劏房」
近年村屋劏房湧現，700 呎的空間拆分為幾個單位出售。這些非標準呎數的單位必須有獨立契，否則會影響村屋按揭的批核。
6）村屋樓花
村屋樓花偶有爛尾或未獲屋宇署批准的問題，故銀行審批時會較為嚴謹。
如果村屋價值為 600 萬元以上，要借足成數，就必須為現樓，而非樓花。另外，未落成的的丁屋樓花，是不能敘造按揭的，而村屋樓花也不符合資格申請按保。
7）估價不足
村屋的物業估價不似私樓簡單，當中牽涉許多難以釐清的因素，譬如周邊路權誰屬、附近一帶樓價是否貼近市價等。再加上村屋交易較私樓疏落，銀行難以準確估價，取態就更加保守，故常出現村屋按揭估價不足的情況。
準買家想爭取較高估價，建議選擇地點、質素均較為流行的村屋，並拍攝村屋內外，清楚顯示村屋外有否斜坡、車路、人路等，供給銀行作參考之用。
隨著去中心化趨勢延續，置業地點已不再局限於市區，市場不乏尋找村屋或丁屋盤源的準買家，即上千居搜尋村屋靚盤。
常見問題
為何買賣村屋的律師費比屋苑單位貴？
由於村屋按揭涉及更多文件，買賣過程或較繁瑣，故律師費可能貴過買私樓。
哪些村屋較易獲銀行批足按揭？
若村屋的業權、地權和周邊道路使用路權，已於土地註冊處登記，銀行批核按揭會較為放心，準買家可預先查證。
