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「加按套現」全攻略:加按最佳時機+有按保都得?

  • By
  • 千居 Spacious
  • August 17, 2021

「加按」意思是為已按物業,向同一間放貸銀行重新申請按揭,以套現更多出資金,整個程序又叫「加按套現」。如果你是業主,想增加流動資金,但對加按套現不太認識,不明白「加按」、「二按」有甚麼分別,想知幾時會做加按,幾時做二按,可由以下加按基本須知作為起步點。



立即跳往:加按套現最佳時機加按與二按加按注意事項按揭保險計劃可否加按?


物業升值 可加按套現

加按的做法,較常見於物業升值時,因現時估價高過買入時價格,重新申請按揭後,新批的按揭額理應可以提高。業主可以透過加按套現,提取新批貸款額多出部分,這樣便有更多現金周轉。

舉例來說:

  • - 單位 3 年前值 600 萬元
  • - 做 6 成按揭
  • - 貸款額為 360 萬元
  • - 按揭利率為 2.5%
  • - 供款年期 30 年
  • - 現時尚餘約 334 萬元按揭未供
  • - 假設單位升值至 660 萬元
  • - 同樣申請做 6 成按揭
  • - 新貸款額為 396 萬元
  • - 新貸款額 396 萬元,扣除未供的 334 萬元,加按後業主可套現約 62 萬元

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加按、二按大不同

增加貸款額的方法比比皆是,「加按」和「二按」都是其中之一,但有業主會將加按二按混淆,以為加按會涉及向財務公司借貸。

但其實申請加按,放貸人由始至終都只得一個,就是一開始的承按公司(通常是銀行)。加按只是向同一間銀行申請增加貸款額。

相反,二按牽涉 2 項按揭、2 個放貸人。在二按下,物業有 2 個債權人,分別為敍造一按的銀行,以及敍造二按的財務公司。

一般來說,二按的風險會比加按高,原因是:

  1. 財務公司的按揭貸款利率比銀行高,形成更沉重的經濟負擔;
  2. 財務公司所受監管程度不如銀行,服務未必有保證;
  3. 斷供的話,因為二按有 2 位債權人,2 位都有權隨時收回貸款(call loan),繼而收樓

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加按或有優惠 但要注意息口

向銀行申請加按,利率通常較其他放貸機構的低,而且多數有現金回贈,吸引不少需要資金周轉的業主。

如你有意申請加按,可注意以下 3 點:

1)樓價升幅

如果樓市只是輕微增長,銀行根據物業現時的樓齡、質素得條件再作估價後,物業的估值可能維持不變或只是稍升,最終能夠套現的現金或不似預期。

2)利率上升

即使樓價有增長,如果正值高息期,加按利率高過原有利率,借貸成本提高,業主就要計清楚是否值得為一時之套現,而長期負擔較高息口。

3)供款能力

銀行會為加按申請人再做壓力測試,並會查閱申請人的供款紀錄。如果申請人收入無太大進展,又經常逾時還款,加按申請就未必獲批。


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按揭保險計劃 不接受加按申請

2019 年尾政府推出按揭保險計劃新例,購買 800 萬元或以下的物業,首置人士最高可申請 9 成按揭,非首置人士最高 8 成,遠超過去的 6 成上限。

如果物業在舊例下敍造 6 成按揭,業主是否可以透過加按,提高現有按揭的成數上限呢?答案是不行的,按揭保險計劃目前並不接受加按申請。


最後,千居提提業主們,加按會令供款壓力增加,即使優惠吸引,業主都要記謹還得到先好借。

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