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【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價
一手樓空置稅草案,曾經因經濟形勢暫停審議,但非壽終正寢,重啟風聲早前又再吹起。為何要開設此稅?如何定義空置單位?現時空置情況有幾嚴重?市場如何評價?如何計算稅款?發展商如何拆招? 立即釐清空置稅問題。 立即跳往:為何開設空置稅| 如何定義空置單位 | 如何計算空置稅 | 發展商拆招方式 | 常見問題 近期更新 為何開設空置稅 《差餉(修訂)條例草案》於2019年展開立法程序,目的是對付新盤囤貨問題,發展商慣常以「擠牙膏」方式銷售,即以多個批次來推銷小量單位,造成市場供應短缺,藉此待價而沽,賺盡一分一毫。 最終結果令樓價持續高企,亦令已落成而未出售單位有增無減。開徵空置稅是為了加快一手新樓供應,減少貨尾囤積。空置稅只針對現樓,對樓花或空置的二手樓無影響。 如何定義空置單位 根據運房局提交的草案文件,已取得入伙紙的一手私人住宅,若其後12個月內有超過6個月未作居住或出租用途,即視為空置單位。 截至2020年12月底,已批出入伙紙但未出售的私人樓宇住宅,合共12,300伙,較2019年底的9,900伙上升約24%;相對2013年首季約4,000伙,7年間升幅多達3倍。 如何計算空置稅 運房局建議徵收相等於應課差餉租值兩倍的額外差餉。應課差餉租值,即物業在指定日期空置出租時估算可得的年租。目前住宅平均租金回報率 (年租除以樓價 x100%) 約2.4 – 2.6厘,徵收的空置稅若為樓價5%。 發展商拆招方式 空置稅會否捲土重來,目前言之尚早,但從徵稅比率看,有市場人士認為實質作用不大,原因是囤積貨尾一年的潛在升幅,或足以抵銷5%徵稅。但無論如何,新盤仍是市場焦點,一手市場好,二手亦會受惠,即上千居搜尋心水靚盤。 常見問題
2024 年 4 月 9 日
【物業管理公司】發牌制度、物管職責、權力範圍、監察途徑、物管公司名單、常見問題
大廈管理要做得好,物業管理公司(物管公司)與業主立案法團(法團)之間需要有良好協調。一直以來,兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗,未成立法團的大廈,所牽涉的利益更加複雜。 作為業主,必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任,以及監察途徑,才可促進溝通,達致雙贏局面。即看以下千居文章,加深對物管的認識,以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。 立即跳往:發牌制度| 物管公司職責|物管公司權力|監查物管公司|物管公司名單| 常見問題 發牌制度 根據物業管理業監管局,為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展,本港於 2020 年 8 月引入發牌制度,劃分為兩類,分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 在香港,為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務,須持有牌照。 持牌合適人選 物業管理人牌照 細分為「物業管理人(第1級)牌照」及「物業管理人(第2級)牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中,就物管服務擔任管理或督導角色的人員,才須持牌。 物管公司職責 物管公司工作是管理大廈環境,包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作,以及緊急事故處理等,以保障住戶個人及財產安全;另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目;並為住戶提供起居協助,如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動,以及處理住戶投訴,促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責: 物管公司權力 如果大廈不設業主立案法團,物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織,會有較大職權。 無業主立案法團的大廈業主,須尋找物管公司幫忙,解決法律、財務、維修保養等問題,物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。 除法團之外,其他的業主組織均僅為諮詢性質,只能向物管表達意見,並無訴訟權力,如對物管存有不滿甚至懷疑,亦只能作出投訴,或以個人身份入稟起訴。 因此,未成立法團的大廈業主,無法借助全體業主力量,對物管的人事、行政及財務進行監察。 如大廈設有法團,物管的角色在於聽取法團意見,改善環境管理,並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告,並了解每職級的薪酬。 監察物管公司 過去曾發生業主懷疑物管利益輸送,令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司,業主首先要確保大廈設有業主立案法團。 法團作為代表全體業主的法人,能以業主的角度制衡物管濫權的情況,嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告,從而計劃有效的資源分配,並對任何不合理的巨額支出作出質問。 另一方面,大廈維修工程,會以法團名義招標,由物管向法團提供物業設施的檢核報告,再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃,為維修工程進行估值,提供第三方專業意見,最後於業主大會商討是否需要維修,以及招標程序之細節。 業主應積極參與業主大會,踴躍發表意見,細閱核數報告,提出改善建議;必要時,可藉業主大會,議決撤換甚至解散法團管委,確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外,若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ,亦可向物業管理業監管局作出投訴。 值得留意,業主亦應了解所住大廈公契,確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜,可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜,業主住得放心,亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤。 主要物管公司名單 公司名稱 地址 電話 富城物業管理有限公司 九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓 2626-7333 佳定物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號7樓 2508-6777 港基物業管理有限公司 九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室 2388-7786 仲量聯行物業管理有限公司 鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓 2846-5000 第 一太平戴維斯物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號8樓 2534-1688 信和物業管理有限 公司 九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室 2138-1000 信德物業管理有限公司 … Continue reading "【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價"
2024 年 4 月 9 日
【香港樓價走勢】市價是甚麼?買樓必睇 4 大指標數據,掌握樓市行情
香港人茶餘飯後話題,總離不開物業投資。對於打算上車的買家,最關心當然是何時入市,而最不想發生的是「高追」,即在香港樓價處於高位時買入物業,令未來供樓的壓力增加,也縮減了以後賣樓的利潤。行外人想知香港樓價行情,絕非無從入手,最基本可參考以下幾個指標: 立即跳往:差估署樓價指數|成交紀錄|網上估價|RICS x 千居樓市分析 近期更新 1. 差估署樓價指數 一般樓市數據的缺陷是缺乏精準性,舉例,你找到了一份有關全港私樓單位平均售價的數據,並按港島、九龍、新界三大區域作區分,這些數字對你投資個別地區、屋苑的單位,參考價值其實不算太高。單單講新界,元朗和屯門、屯門和沙田、沙田和烏溪沙各區的供求已有不同;同區之中,近鐵和不近鐵的單位,優勢又有差異;即使同一屋苑,望東和望西、山景和樓景,樓價分野也相當顯著。那麼你就可以大概估計,這個「平均售價」對比你心儀單位樓價走勢的準確性。 有見及此,差餉物業估價署自 1980 年起,便開始為本港私人樓宇整合「售價指數」(又作「樓價指數」)。樓價指數的計算基礎,是根據物業的「應課差餉租值」。「應課差餉租值」即是每年交差餉前,差倍署會為物業估算,如果在公開市場上出租,一年可得的租值收入,當中已考慮到物業樓齡、面積、層數、座向等條件,以應課差餉租值來推算香港樓價指數,得出來的趨勢會比較準確。 差估署樓價指數按單位面積大小分成 A 至 E 類別,以 A 類單位面積最細。一般而言,差估署樓價指數跌,或意味著香港樓市下行,反之亦然。 參考:差估署物業市場統計資料 2. 成交紀錄 如果已鎖定幾個心儀的屋苑,但又猶疑不決,想知道香港屋苑歷年的樓價,評估一下升值潛力,可參考該屋苑的成交紀錄。 現時,各搵樓平台均載有從政府網站擷取而來的成交紀錄,當中列出了單位最終的成交價,你可以憑成交紀錄作多重比較,從而大概掌握香港樓價的走勢,譬如: 買樓前睇成交紀錄是必須要做的事,如果打算未來幾年上車,平日有空時便可逛逛平台提供的成交紀錄,了解一下屋苑歷年是否不斷有放盤,價位一般如何,到你儲夠錢上車時,分分鐘已修煉完成,比代理更熟悉香港樓價的行情呢! 睇成交紀錄時,或會發現有些樓價奇低的例子,這些通常只是內部轉讓,即是以一般物業交易的程序,將單位轉名予親屬,而非真正有放盤成交的個案。 3. 網上估價 如果你的目標非常明確,只是在兩三個單位之中周旋,那麼你便要學識善用網上估價這項免費工具。 銀行和一般搵樓平台均有提供免費網上估價,只要有物業的詳細地址(幾座、幾樓、幾室),便能即時獲得單位的估值。一般而言,銀行估價是香港樓價的指標,換言之,單位的估價大概就可以被認為是「市價」。 有買家接受單位以估價成交,也有投資人士堅持「低估價兩成」的原則吸納筍盤,認為買樓雜費多,要賣家低開,計計埋埋才有利可圖。銀行估價可謂是物業交易過程中最重要的指標,各銀行對同一個單位的估價或有差異,買樓前建議多向幾間銀行格價。 估值雖然重要,但絕非唯一的考慮因素。銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修,如果單位本身靚裝,可以搬入即住,或連租約放售,已有穩定租戶,因為買家能節省可觀的裝修費,亦避免了白白供樓而單位空置的情況,賣家有機會企硬高開叫價而不退讓。 凶宅、凶宅附近、部分唐樓、村屋等物業,銀行未必會提供網上估價,買家需致電個別銀行查詢。 4. RICS x 千居樓市分析 以上的數據雖具參考價值,卻欠缺前瞻性,讀者只能自行分析過去數據,判斷香港樓價的未來趨勢。如果你是行家,想知道其他行家對樓市前景的想法,並統計成一個針對未來樓價、成交量和租金預期的數字,你可考慮訂閱皇家特許測量師學會與千居聯辦的樓市調查。 這份調查是香港樓市走勢的月度指引,分析了住宅市場前線行家對樓市的信心指數,除了回顧過去樓市變化,更會根據行家的預測,統整成對樓市未來 1 個月、3 個月、1 年至 5 年的預期,令你能更快掌握行情,了解香港樓價走勢。 詳情參考:千居 x 皇家特許測量師學會:香港住宅地產市場問卷調查
2024 年 4 月 7 日
香港主要地產商會 維護地產界權益
香港有不少地產商會,代表地產界發聲,維護地產行業利益。實際上,不同商會也有不同的運營宗旨,背後代表的團體也不同。作為業主,或者地產行業從業員,甚至普通市民消費者,都需要對地產商會有一定認識,了解如何透過這些團體為自己發聲,保障自己的權益。千居將會在這篇文章,為你介紹香港主要的幾個地產商會,讓你進一步了解不同商會的功能和資訊。 立即跳往: 代表代理公司的商會 | 代表發展商的商會 | 地產商會如何幫助業主 | 常見問題 近期更新 代表代理公司的商會 香港地產代理商總會 商會功能 2022年年初,政府公佈了下一季的賣地計劃,其中屯門大欖及將軍澳百勝角項目中,政府在賣地條款中加入最低單位面積,規定發展商不能興建少於26平方米的單位。香港地產代理總會主席透過專欄,公開站在地產界立場,表示對政策的看法,認為政府一直希望加大房屋供應量,但是是次政策卻背道而馳,減低市民上車機會。 香港專業地產顧問商會 商會功能 香港專業地產顧問協會曾在2010年發起遊行,要求政府在功能組別和特首選舉委員會增設地產代理席位,理由是全港有三萬名持牌地產代理,商會認為地產界對香港經濟貢獻不少,所以應該尊重地產界別意見,這是歷年來,協會為地產界爭取權益的最大行動。 代表發展商的商會 香港地產建設商會 商會功能 財政司司長於 2022 年發表的《財政預算案》中,準備立法禁止業主對指定行業租戶「追租」、或終止租約,有效期最長為 6 個月,及後減辣至 3 個月及不會延長。政府希望業主在疫症下,可以體諒各行業租戶的艱難,放寬收租行動。 地產建設商會則代表業界回應,表示對立法的不滿,認為禁止追租即是將壓力施加在業主身上。中小型業主沒有租金收入,同時要還利息給銀行,加上政府樓市辣招,業主苦不堪言。政府理應平衡雙方的困難,制定公平的政策,顧及不同持份者利益。 地產商會如何幫助業主 雖然地產商會主要與代理公司和發展商合作,亦經常代表他們發聲,但是商會有時候也能夠幫助無發聲權的小業主發言,例如在地產建設商會的例子,商會反對政府設立禁租措施,亦是為業主著想,希望在如今的艱難時期,政府可以體諒一眾小業主的困難。 不同地產商會也有不同的專責功能,代表不同的團體維護其權益,如果想了解更多放盤資訊,即上千居搜尋各區放盤。 常見問題
2024 年 4 月 7 日
買農地送牌照屋?租買牌照屋陷阱你要知
本港的鄉郊農地,有兩種建築物可以無業權,卻又合法存在,不需清拆,一種叫「登記寮屋」,另一種叫「牌照屋」。牌照屋意思是甚麼?與寮屋又有甚麼分別?租買牌照屋前,一定要清楚牌照屋陷阱! 立即跳往:牌照屋vs寮屋|牌照屋規格|牌照屋的繼承權|買農地送牌照屋 |牌照屋重建和賠償|常見問題 近期更新 牌照屋vs寮屋 「登記寮屋」的起源,可追溯至 1940 年代,國共內亂從內地走難抵港的難民,在山邊路旁非法霸佔官地,搭建鐵皮屋和木屋等「寮屋」,以作居所。 登記寮屋沒有業權,沒有樓契,理論上不可出租放售,直至 1982 – 1983 年,政府為全港寮屋登記,已登記的寮屋一直「暫准存在」至今,除非出現兩種情況: 簡單而言,寮屋本身是違法違契的建築,沒有業權,但已登記的寮屋,可依照登記時的模樣暫存下去。 「牌照屋」則不同,牌照屋是在政府批准下興建,地政總署會發出「土地牌照」或「租賃許可證」,批准農民在農地興建臨時構築物,如休息用的農舍、擺放農具用的小屋等,方便農民務農和飼養禽畜,部分牌照屋亦容許居住。 牌照屋同樣沒有業權,沒有樓契,但就有牌照資料為依據,佔用狀況須得政府發牌批准,不可隨意轉讓放售。 臨時房屋類別 定義 土地業權 獲容許寮屋 登記後暫准存在,不可轉名不可出租放售 多建於官地 牌照屋 領牌照後合法佔用,可將牌照轉名至直系親屬(父母、子女、兄弟姊妹)不可出租放售 或建於私人土地(如私人農地) 牌照屋規格 牌照屋別稱為「TS屋」(TS = Temporary structure),一般有指定規格: 實際的規格,要按照發牌時的標準,牌照持有人不許擅自進行改建,包括更改物料、面積和用途等,一旦被發現,地政總署會要求還原。有牌照屋可以住人,也有些只可作務農、飼養禽畜等用途,實際要向持牌人查證。 有登記寮屋同時擁有牌照,也屬於牌照屋,該等牌照屋於當年進行寮屋登記時,或被寮仔部職員在外牆用油漆寫上了記號,以辨認該建築物的用途,較為人所知的識別有 PR 和 ACCT,這兩種一般都是可住人的。 牌照屋的繼承權 「牌照屋」和「登記寮屋」均屬臨時構建物,兩者的外型、用途、轉讓限制等條件都非常相似,最大的分別便是在於佔用權。 寮屋沒有業權,沒有樓契,也不設由親屬繼承的制度,理論上不可出租放售。不過,政府並無實際規管佔用人狀況,不會因為佔用人非為當初登記人而下遷出令。這個漏洞,造就了登記寮屋「枱底交易」甚為猖獗的現象。 相反,牌照屋的佔用權由持牌人所管有,持牌人可與家人同住,也可將牌照轉名至直系親屬,由兄弟姊妹、父母、子女佔用,但就絕對不能出售或放租予外人,一旦被發現,會被撤銷牌照。 牌照屋有繼承權,按字面看,對持牌人和其直系親屬似乎較有保障,能夠確保佔用權不斷承傳下去;但亦因為該牌照繼承制度,持牌人難以「甩手」建築物,未能從枱底交易獲利。 買農地送牌照屋 有牌照屋建於官地(官地牌照),也有部分建於私人農地之上(私人地牌照)。不少農地放盤會以「送牌照屋」為招徠,吸引農民以外的投資用家。 農地本身為私人土地,在公開市場上買賣正當不過。然而,在私人農地上搭建的牌照屋,似乎受限於「土地牌照」或「租賃許可證」的條款,不能轉讓出去。 當街外人買入該等「送牌照屋」農地後,該牌照便會自動失效,地政總署或發出清拆令,要求買家 / 持牌人拆卸建築物。 如果有代理表示買農地可送牌照屋,買家便要多加留神買賣細節,以免誤墮法網。 牌照屋重建和賠償 持牌人不可自行改建牌照屋,但如果政府提出收地要求,需要清拆建築物,持牌人和佔用人可得到特惠補償及安置安排。 過去受政府發展清拆行動影響的居民,只要能夠證明已於受影響寮屋居滿 2 年,便合資格獲得搬遷特惠賠償,以及公屋上樓的安置安排。 牌照屋持牌人如符合公屋入息審查限制,可獲安排優先編配公屋,亦可以綠表資格申請綠置居。不獲公屋安置的受影響戶,可獲「特惠補償」現金津貼(須居滿 2 年): … Continue reading "【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價"
2024 年 4 月 7 日
【香港業主會】職責與業務範圍?租霸黑名單避開租霸?
大部分香港業主會,它們都是民間獨立的組織,大部分是由一些物業投資者成立,主要是以提供專業物業知識,為小業主發聲為基本的成立目標。千居將會在以下文章,為你介紹幾個香港的業主會,如果你是剛剛成為業主,就切勿錯過以下內容,可以告訴你更多業主的權益和資訊。 立即跳往:香港業主會 | 香港中小型業主會 | 香港業主聯盟公會 | 其他業主會 |常見問題 香港業主會 香港業主會是一個社區組織,成立至今已經超過二十年,其主要職責如下: 職責與業務範圍 香港業主會專門透過公開途徑,為一眾業主向公眾、甚至政府,分享作為業主的立場。 香港業主會會長佘慶雲,曾於2022年一個公開節目上,批評政府的劏房政策。當時政府將劏房的續租加租上限下調至10%,造成劏房業主不滿。香港業主會透過主席發聲,代表一眾劏房業主,表明政策只偏幫租客。其實大部分劏房業主只是小業主,但政府卻把劏房業主打造成壞人形象,希望政府在制定房屋相關政策是,可以平衡雙方利益。 很多業主只是小業主,可能沒有很大的發言權,甚至不知道如何向政府反映訴求,業主會的角色便是集合不同業主的聲音,再一次過向政府申訴。 香港中小型業主會 香港中小型業主會是由數位資深的物業投資者組成,他們都是專業的投資者,買賣物業的數目過百個,因此與香港業主會的業務範圍稍微不同,以向新手業主分享他們的投資之道為主,其主要職責如下: 職責與業務範圍 值得留意的是,香港中小型業主會雖然會定期舉辦課程講座,但是絕大部分都是收費課程,包括入門講座、物業知識基礎課程,費用可高達六千多元,如果你對於業主會課程有興趣,就請先衡量你認為費用與課程內容是否相符。 當然,你亦可以先在千居網站瀏覽最新的物業投資資訊,例如買樓收租注意事項,為投資物業作更好準備。 香港業主聯盟公會 香港業主聯盟公會是一個專門負責,替業主處理欠租收樓事務的組織,其主要職責如下: 職責與業務範圍 如果追租事宜委託業主會,當然你也要繳付一筆費用,作為代為追討欠租的回報。所以業主也可以考慮清楚,追回的租金是否足夠抵銷費用。 即使不委託他人,業主也可循合法途徑追討欠租,包括以訴訟行動追討欠租,或者直接沒收物業並追討欠租。或者業主會可以作為協助角色,協助你上門與租客協議,收回物業,甚至提供法律意見。 其他業主會 租霸黑名單 雖然有業主會提供追討欠租的服務,但是業主自己也應該保障自己的權益,有不少民間業主會設立「香港租霸黑名單」網頁,供業主公開自己遇過的租霸資料,以提醒其他業主,免遇上同類型拖租事件。租霸是指任何在租務事件中,拖欠租金,或者破壞及不願離開單位的租戶。業主在租出物業前,可以參考黑名單避開租霸,但是這些租霸黑名單的資訊量龐大,業主可能需要花一些時間翻閱。 三招防止租霸 遇上租霸,也不要慌張,可以向業主會求助,看看是否有任何辦法,從法律途徑,或者其他私人途徑,追回租金。 業主會能夠加強業主之間的連繫,也能為小業主發聲,保障業主的權益。如果你手上有物業想放售或出租,即上千居放盤。 常見問題
2024 年 4 月 7 日
【新盤巡禮】2024年新盤一覽 | 不斷更新
千居為你盤點全港各區新盤,即比較本年度最適合自己的新盤單位,了解所提供的實用面積及預計入伙日期,為入市作好準備! 近期更新 項目名稱 地區 發展商 實用面積(呎) 預計入伙日期 帝灣居 屯門 華業控股 887 – 4,403 – 帝御‧金灣 屯門 香港小輪帝國集團 185 – 1,267 2022 年 4 月 30 日 KOKO HILLS 藍田 會德豐 300 – 1,300 2022 年 9 月 14 日 SEA TO SKY 康城 長江實業港鐵 434 – 1,077 2022 年 2 月 28 日 OMA by … Continue reading "【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價"
2024 年 4 月 7 日
【解構發展商】太古地產樓盤質素有幾高?英資老店橫跨兩個世紀的故事
香港家傳戶曉的發展商品牌以華資佔多,而太古集團與旗下的太古地產,是少數能夠屹立至今的英資地產品牌。太古住宅樓盤數目不算多,但就嬴在「重質不重量」,出品以優質的地段、間隔、用料、配套和管理取勝,每次有太古樓盤登場,都叫買家趨之若鶩。一路走來,太古這個二百年不朽的英資品牌是如何煉成?太古樓盤的超班質素又孰真孰假?我們由太古集團的歷史說起。 立即跳往:太古集團發展歷史|施懷雅家族|太古樓盤質素高?|太古樓盤一覽 近期更新 太古集團發展歷史 始於英國布商家庭 太古集團母公司名叫 John Swire & Sons,公司的前身於 1816 年由當時年僅 23 歲的 John Swire(1793-1847)成立,最初期為一家位於英國利物浦的紡織進出口貿易公司。 John Swire 出身於英國約克郡的布商家庭,19 世紀初,利物浦憑藉環海的地理優勢,轉口貿易蓬勃發展,人口和經濟雙雙迅速增長;與此同時,本身隻手掌控了印度商品進出口的英國東印度公司,也於 1813 年被英府取消了壟斷權。John Swire 看準了小商家在利物浦做生意的前景,便離開家鄉,隻身前往利物浦自立門戶。 John Swire & Sons 初成立時,主要從事進口貿易,由最早於美國入口樹皮(用於染布)和原棉,逐漸擴充至入口麵粉、毛草、工業用松節油和瀝青等,又於西印度入口咖啡、香料、糖和冧酒。 John Swire 雖是太古的創辦人,但品牌的靈魂人物,大概是其長子 John Samuel Swire。John Swire 於 1847 年離世,公司由長子 John Samuel Swire (1825-1898) 和次子 William Hudson Swire (1830-1884) 繼承。次子因身體長年欠佳,公司業務主要由長子經營。接掌當年, John Samuel Swire 年僅 22 歲,但其敏銳的商業觸覺,足以令公司於未來幾十年間,發展至一家舉足輕重的跨國企業集團,業務遍及全球。 … Continue reading "【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價"
2024 年 4 月 7 日
土地共享先導計劃- 3分鐘看懂
土地共享先導計劃早見於2018年施政報告,到2020年5月接受土地業權人申請,這項土地政策至今進展如何? 當中關乎哪些人、哪些內容、哪些階段? 下文逐點說明。 立即跳往:土地共享先導計劃目的|計劃要點|不適用於計劃的私人土地|所需審批時間|相關限制|計劃進展 |常見問題 近期更新 土地共享先導計劃目的 土地共享先導計劃 (Land Sharing Pilot Scheme) 是一項應付短中期土地供應的政策,政府期望透過一個公平、高透明度的機制,釋出農地發展潛力,與業權人共同發展私人擁有土地,增加公私營房屋供應。 計劃要點 政府方面 土地業權人方面 不適用於計劃的私人土地 所需審批時間 第一階段 審核 – 3個月 第二階段 建議/給予支持及原則上同意 – 3個月 第三階段 法定/土地行政程序 – 30至42個月。 更多詳情可參考土地共享先導計劃及申請指引 計劃限制 時間 計劃期限為3年,截止申請日期為 2023 年 5 月 5 日 面積 獲批私人土地面積上限為 150 公頃 計劃進展 計劃於 2020 年 5 月接受申請,但要等到 2021 年 7 月,才接獲第一宗申請,南豐計劃釋出大埔露輝路及汀角路用地,預計可提供約 1,600 … Continue reading "【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價"
2024 年 4 月 7 日
公屋界豪宅!房協樓靚房署幾多?房協屋邨+資助房屋申請重點(圖)
香港的公營房屋項目,除了有房委會每年推出公屋、居屋、綠置居,更有香港房屋協會(房協)不定期推出的資助房屋。有意入手居屋的您,千萬不要忽視房協樓的魅力! 香港房屋協會樓盤有幾靚?與一般公屋居屋又有何分別?千居為您拆解房署與房協的分別,帶您見識一下何為公屋界豪宅! 立即跳往:房協房署職能分別|出租屋邨與公屋之別|房協出租屋簡介|房協資助出售房屋簡介|常見問題 近期更新 房協房署職能分別 如果您是初次認識香港的資助房屋,未必了解「房協」和「房署」的分別。 房屋署(房署)是政府部門,協助房委會(房委)推行香港的公營房屋政策,代表作有公屋和居屋。 香港房屋協會(房協)則是一個獨立的非政府、非牟利法定機構,比起房委會更早成立,政府會撥款及批地予房協,由房協推行個別資助房屋項目,好比將部分推行及管理公營房屋的工作,外判予房協一樣。 機構 / 部門 創立年份 重點項目 房署 1973 年 居屋白居二公屋綠置居 房協 1948 年 出租屋邨資助出售房屋長者屋 出租屋邨與公屋之別 您有聽講過房協項目出名高質,比起房署的公屋居屋靚得多嗎?為紓解 1940 年代國共內戰走難抵港的難民住屋需求,香港房屋協會於同年成立,目的是整理市容、改善城市衛生環境,建設宜居、人性化的居所。 1950 年代起,房協在時任工務司「公屋之父」鄔勵德(Michael Wright)的倡導下,主張每個單位均須配置獨立廚廁;1952 年,房協推出全港首個具獨立廚廁的屋邨深水埗「上李屋邨」(已拆卸),成功開創了公屋有獨立廚廁的新常態。 秉承第一條屋邨的優良質素,房協旗下於 1976 年入伙的荔景祖堯邨,以及 1981 年入伙的沙田乙明邨,同樣開創先河,是全港首兩個設有游泳池的屋邨,被譽為「屋邨豪宅」。 除了配套,房協項目的設計也備受讚賞,1992 年入伙的寶琳茵怡花園,是香港首個環保房屋,項目設計引入了新加坡及馬來西亞的環保建築理念,佈局以「光可進屋,風可過窗」為原則,每幢大廈、每層每戶,都採用獨特設計,為單位引入自然風和增加採光,並減少道路噪音和廢水處理問題。 位於大坑的勵德邨以鄔勵德命名,圓柱型的建築外觀極為罕見,至今仍深受市民欣賞,是打卡熱點之一。勵德邨單位配有浴缸,可算是當年最頂級的屋邨標準。 【白居二】搜尋優質居屋盤 → 位於西貢的房協對面海邨,是全港最東面的屋邨,雖然隔涉,但外觀超豪華,以中國鄉村的風格建築,襯搭起面向的海岸邊,竟有隱世歐陸渡假別墅之感,難怪被網民評為全港最靚屋邨。 有人認為,房協房屋供應疏落,隔幾年才有一個項目登場,有更多時間聘請設計公司,周詳考慮項目的構建;相反,房署每年趕出貨,趕工下只能採用一式一樣、欠缺特色的單一設計規律,不似房協般有「重質不重量」的本錢。 香港房屋協會的口碑打得響,也源於協會不只做基層房屋項目,更推出以中產人士為對象的「夾心階層住屋計劃」(鴨脷洲悅海華庭、何文田欣圖軒、鑽石山悅庭軒等)及「長者安居樂」住屋計劃(坑口樂頤居、牛頭角彩頤居);另外,房協因協助政府推行市區重建,亦有部分私樓項目,如上環荷李活華庭、尚雅苑、麗雅苑、儒林臺 3 號、堅尼地城羲皇臺 1 號等,該等屋苑的地理優勢、單位間隔、建築質素自然比較優秀。 從另一面看,房署項目的質素又是否如此不值一提呢?雖然近年房署公屋居屋交樓標準備受爭議,但房委會過去其實也曾多次聘用房協常用的建築設計公司「巴丹馬拿」幫手設計屋苑,最為人熟悉的項目例子有黃大仙彩虹邨和火炭穗禾苑。 房協出租計劃(房協出租屋)簡介 房協旗下的「出租屋邨」(常作「出租屋」)因單位條件和配套完善,常被譽為高級公屋,部分屋邨更納入「住宅發售計劃」(現改為「資助出售房屋項目」),可透過補地價方式購買。 可是,房協早已停建出租屋,目前亦不接受新公眾申請。房協出租計劃有分「甲類屋邨」和「乙類屋邨」,分別如下: 房協出租屋 對象 租金 甲類屋邨 低收入家庭,入息資產限額較低 … Continue reading "【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價"
2024 年 4 月 7 日
【一文看清】地租、地稅與差餉分別
買樓除了計算置業開支,入伙後費用也不可忽視,如差餉、地租、地稅、管理費等等。對於新手業主,都能預備好每月的供樓開支和管理費,卻很多時候計漏了地租、地稅與差餉。到底這些費用有何分別?何時繳付?繳付給誰?繳付多少?千居一次過告訴您三者區別。 立即跳往:差餉 | 地租 | 地稅 | 繳付時間、金額與對象 | 2047大限 | 常見問題 差餉 差餉,字面上即「差人」的糧餉,已今天去理解這個意思,或許不合時宜,但若追溯至英治時代,這一項向政府繳納的稅,確是用作維持香港警隊開支。 時至今天,差餉是對房產物業徵收的稅項,用於支付公共服務開支,如公共照明系統、食水供應等等,基本上所有業主都需要繳付差餉,除了少數特殊情況,例如一些新界建築物。 地租 要了解地租,首先要明白,香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外),均由政府擁有,政府就某地批出地契(即租契)給發展商,以確認為該土地的承租人,但非真正擁有人。 簡單而言,承租人須向政府繳付地租,以換取在地契文件所指明年期內,可佔用土地的權利。順理成章,各單位業主從發展商購入物業,地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題,部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地,可獲豁免地租。 新地租的出現 回歸前的香港,經歷多屆殖民地政府管治,出現了不同租期的地契,1984年的《中英聯合聲明》,便釐清了香港回歸後的土地契約問題,以下兩類土地契約,需要繳交新地租: 地稅 至於地稅,其實概念上與徵收地租相同,一般而言,業主繳交地稅,便不用繳交地租,反之亦然。 由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據,不同區域的地契年期有別,因此只有部分地區物業,需要支付地稅。 自19世紀中葉,英國與清政府簽訂了3條條約,其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島,以及界限街以南的九龍半島;及後再簽訂《展拓香港界址專條》,將新界及多個島嶼租給英國。 一般來說,位於九龍界限街以南及港島區,及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業,需繳交地稅。但當中也有例外,例如位於港島區的薄扶林花園,地契於2005年續期後,需要繳交地租。 繳付時間、金額與對象 雖然差餉與地租的定義不同,但都是每個季度向業主收取的,金額是按物業的應課差餉租值 (租值),乘以一個百分比計算;至於地稅,通常一年收取2次,視乎地稅金額及物業位置而定。 值得一提,《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革, 建議引入累進制差餉,按應課差餉租值,分設三個徵收類別:5%、8%、12%,預計受影響住宅物業佔整體總數約 2%。 值得留意,差餉與地租由差餉物業估價署徵收,地稅則是由地政總署徵收;如不繳交地租或地稅,可被視作違反契諾,政府或有權收回有關物業。 2047大限 上文提過,已獲批續租權的地契,租期都不超過2047年6月30日,於是坊間有所謂的「2047大限」。部分人士擔心買樓後,所屬地契會否自動續期,會否需要補地價,更甚者,由政府直接收回土地。 這個問題何去何從,暫時未有太多著墨,但的而且確,中國內地的土地設有使用權期限,過了限期的物業,有需要補地價。現時,香港只有「千年契」物業 (已批999年地契) ,未必需要面對大限問題,例如太古城、香港仔中心、碧瑤灣、賽西湖大廈等等。 另外,2047大限亦影響到銀行按揭,因自2017年起批出的30年按揭,已觸及2047年。金管局曾為此作出回應,指政府有權批出2047年後的續期地契,呼籲銀行不用調整按揭政策。 遙遠的問題不容易看清,但眼前的上車置業問題,卻需要花時間處理,即上千居搜尋全港筍盤。 常見問題
2024 年 4 月 7 日
【差估署】業主必讀!五大差餉地租資訊
提起差餉物業估價署(差估署),大家可能只想到繳交差餉地租,但你知道差估署還有很多物業資訊,是買賣或出租物業前必看的嗎?千居將為大家整理出差估署的實用資訊,幫助業主及租客更快捷租買物業。 立即跳往:差餉及地租|發單與繳款|租務事宜|物業資訊|樓宇門牌號數|常見問題 1. 差餉及地租 顧名思義,差估署其中一項工作,就是管理差餉及地租相關事項。在差估署網站上,詳細解釋了差餉及地租的由來、收費標準、何時繳交款項等資料。 差餉和地租一年分 4 季預繳,每年差餉為應課差餉租值之 5%,地租則為應課差餉租值的 3 %,業主分別須於每年一月、四月、七月及十月的最後一個工作天或以前繳交該季差餉地租。 但要留意,《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革, 建議於 2024 / 25 年度起,引入累進制差餉,按應課差餉租值分設三個徵收類別:5%、8%、12%,屆時徵收差餉金額將不再是統一的 5%,預計受影響住宅物業約 4.2 萬個。 業主亦可在每年指定時間(每年 3 月中於差餉估價冊及地租登記冊簽署後至 5 月 31 日),查閱該年度的估價冊及地租登記冊。 另一樣可能被不少業主忽略的服務,就是反對應課差餉租值。你有試過收到不合理的差餉估價嗎?原來當估價署署長在 3 月公布估價冊後,如任何人士反對有關估價冊的記項,可填妥差估署網頁上的表格,向差估署署長提出「建議」或「反對」,讓當局再次審查。 2. 發單與繳款 差估署負責所有差餉及地租的發單及徵收服務,業主除了每季準時向差估署繳費外,在轉讓物業前,應使用差估署物業資訊網的「查詢帳目」服務,查詢該物業所有差餉及地租帳目的結欠。如你欠交地租(包括你成為該物業的業主前的欠款),政府有權收回有關物業。 3. 租務事宜 差估署負責執行《業主與租客(綜合)條例》(第7章),同時為市民提供免費的租務問題諮詢、協助及調解服務。在差估署的網站上,我們可以查閱該條例指引概要、有關租務的常見問題,以及與租務事宜有關的公用表格範本。 而完成租賃交易時,新業主需向差估署提供新繳納人的姓名及通訊地址,並提供交易的租金詳情,以確保新租客可以準時收到差餉或地租通知書;而新的租金資料,亦方便差估署作出更準確的差餉評估。 4. 物業資訊/統計 差估署提供大量香港物業的估價冊及地租登記冊;全港大廈名稱、地址及落成年份;以及各類物業市場統計資料,包括私人住宅、寫字樓、零售商廈、工廠大廈等的平均租金及售價、住宅及非住宅買賣及落成量等。 而差估署轄下的「物業資訊網」,亦提供多項網上服務,包括查詢住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途資料;查閱最新簽署的差餉估價冊及地租登記冊;查詢估價冊及╱或地租登記冊內最近三個估價年度的應課差餉租值;查詢差餉及╱或地租帳目資料等。 5. 樓宇門牌號數 樓宇門牌號數,不是全部大廈都有的嗎?與差估署有什麼關係?原來根據《建築物條例》(第 123 章)第 32(2) 條,差估署署長獲授權編配樓宇門牌號數及向建築物的擁有人發出命令,規定在該建築物標示獲編配的門牌號數,故差估署擁有全港最齊最準確的樓宇門牌資料庫。 另外,新建成的建築物或樓宇需要全新的樓宇門牌號數,發展商或認可人士可以在取得施工同意書後,向差餉物業估價署申請臨時門牌號數,在繳交落成文件後,則會獲發正式的門牌號數。 從物業資訊網可得到更多物業資訊,包括平均價格、實用面積等,對於租樓買樓有很大用處,即上千居比較各區筍盤。 常見問題
2024 年 4 月 7 日
【香港房屋委員會】房委會vs房屋署分別+歷年資助計劃一覽
租住或購買香港公營房屋(如透過綠置居、居屋和白居二計劃),均會接觸到「香港房屋委員會」(房委會)。房委會是一個怎樣的機構?與「房屋署」有何分別?申請資助房屋前,這些概念必須釐清! 立即跳往:房委會與房屋署分別|房委會紓困措施|房委會歷年資助房屋計劃|常見問題 近期更新 房委會與房屋署分別 如果你曾經考慮過申請公屋或居屋,必然有瀏覽過相關政府網站,並會見到網站名稱是「香港房屋委員會及房屋署」。 「香港房屋委員會」(房委會,Hong Kong Housing Authority)和「房屋署」(Housing Department)看似兩個獨立機構,卻又共用同一個網站,到底兩者有著怎樣的關連呢? ▴ 房委會總部地址:何文田佛光街 33 號 官方解釋如是說: 香港房屋委員會(房委會)是於1973年4月根據《房屋條例》(第283章)成立的法定機構。房委會協助運輸及房屋局制定和實施本地公營房屋計劃,房屋署則為其執行機關。 相信不少人看罷官方解釋,對「房委會」和「房屋署」的關係和分別,還是一頭霧水。我們嘗試用更簡單的文字闡釋: 房委會架構與職能 香港房屋委員會是政府根據《房屋條例》成立的獨立法定組織,屬於政府「轄下機構」,卻並非「政府部門」。也就是說,在政府組織架構圖,你不會找到「房委會」的出現。 房委會負責與住屋需求有關的「政策決策」,主要工作包括:發展和建造、資助房屋、商業樓宇、屋宇監察等等。 房委會較為人所知的職能,是策劃、興建及管理香港的公營房屋,包括租住房屋和資助自置居所,一般租住公屋就屬於前者,可供購買的居屋和綠置居則屬後者。舉例來說,每兩年會進行一次公屋租金檢討,是房委會職責之一。 雖然房委會不屬政府部門,但當中的決策成員還是由行政長官委任。房委會主要現任委員包括: 換句話說,香港房屋委員會負責制定有關公營房屋的政策和一切決策,委員由行政長官委派,主要由政府各部門高層出任。 房屋署架構與職能 房委會商議好的決策和政策,需要有人執行、推行及實施。舉例,房委會決定公屋加租減租後,負責收租的這項職責,便是由「房屋署」擔當。 房屋署屬於政府部門,隸屬「運輸及房屋局」,負責執行房委會的決策。市民於處理一般公屋居屋申請、繳交公屋租金、公屋扣分、公屋住戶投訴等日常問題時,便要接觸房屋署的職員。 單以職能而論,「房委會」就有如公司的高層,負責計劃和行政決策;而「房屋署」便是高層以下的職員,負責實踐高層的構思。不過,礙於房委會為獨立組織,於政府架構上非為房屋署之上,故不會直接管理或監察房屋署的工作。 房委會紓困措施 因應經濟環境問題,房委會不時討論及制定紓困措施,過去曾經推出過的紓緩措施例子包括: 房委會歷年資助房屋計劃 房委會由 1973 年成立至今,推出過大大小小的資助置業計劃和,當中包括: 計劃名稱 推出年份 居屋 1978 – 2002 停建2016 復建至今 居屋第二市場 1997(實行中) 出售公屋計劃▸租者置其屋前身 1991 至今 租者置其屋(租置屋)▸協助公屋戶購買居住中的單位 1997 – 2005(共八期) 重建置業計劃▸協助受徙置區/廉租屋重建影響的居民購入新建公屋 1998 – 2000 中轉房屋▸為寮屋清拆戶和受其他原因影響的人士提供臨時居所 … Continue reading "【一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價"
2024 年 4 月 7 日
【辨別大廈組織】互助委員會VS業委會|互委漸沒落?
有份參與屋苑管理事務的業主,對業主立案法團及業主委員會具一定了解,但對互助委員會(互委會,Mutual Aid Committees)的作用,卻可能一頭霧水。互助委員會的職責是甚麼?掌握哪些權力?千居帶你認識逐漸被時代遺忘的互委會。 立即跳往:互委會由來|互委會職責|互委會VS業委會|常見問題 互委會的由來 1982年,政府推行「地區行政計劃」,以鼓勵市民參與地區事務,互助委員會便從此紮根。互委會原意是協調政府部門工作。 有趣的是,計劃初期,互委會其實是以私樓作推廣對象。成立互委會的做法迅速擴展至公屋及工廈,全港目前有近 1,700多個互助委員會,遍布港九新界各區。 可是,互委會雖得民政事務處支持,但數目卻持續下降,不少設有互委會的舊樓,已被收回重建;部分則在成立業主立案法團後被解散。 互委會的職責 互委會的主要職責是推廣各項社區服務及活動,以促進鄰里關係,並為居民提供聚會場合,與居民一起參與社區籌組的活動。 互委會亦可因屋苑事務約見政府部門,與聯絡主任見面,有較多機會提出意見。大多公屋的互委會仍有實址辦公室,住戶可登門造訪。 互委會須至少有 3 名主要委員,包括主席、秘書及司庫,委員須於首次周年大會中投票選出,以後每 3 年改選一次。然而,互委會並沒太多實權,難以吸引新一代住戶出選,不少委員均是多屆連任。 互委會 VS 業委會 業主立案法團、業主委員會、互助委員會 3 個組織之中,僅互委會可由住戶組成,其他兩個組織成員,須全體為業主。 互委會和業委會一樣,皆不具法人身份,不能代表業主進行訴訟。3個組織之中,僅業主立案法團的意見具有法律效力和起訴權,能代表全體業主入稟向個別住戶、業主,甚至物業管理公司追討賠償。 業委會雖無法律效力,但始終是根據及按照大廈公契指引而組成,有一定的代表性,能促進業主與物管之間的溝通,屬於與外部協調的角色。 相反,互委會僅屬志願組織,由住戶自發組成,大廈公契一般未有指明必要成立,主要作用是建立睦鄰關係,發揮鄰里間互助精神,屬於內部協調的角色。 今時今日,鄰居之間的爭執或問題,大多由物業管理公司著手處理,隨著私樓的物管服務愈來愈全面,定期舉辦活動促進鄰舍關係,互委會的存在空間已大減,故現時有互委會的私樓為數不多,走進屋邨才多見互委會蹤影。 事實些,擁有優質物管公司的屋苑,或多或小可扮演互委會的角色,亦可視為出租優勢之一。即上千居放盤。 常見問題
2024 年 4 月 7 日
【房屋條例】拆解條例機制 違例後果嚴重?
香港房屋條例主要用作規管公共屋邨住戶,條例機制主要從香港房屋委員會角度出發,透明化公共房屋政策,並且釐定住戶的權益和義務。如果你對於房屋條例並無概念,那你切勿錯過以下文章,千居將會為你拆解條例各部分機制,告訴你一旦違例可能造成的後果,提醒你避免誤墮法網。 立即跳往:房屋條例 | 常見違例個案 | 打擊濫用公屋方案 | 常見問題 近期更新 房屋條例 房屋條例是香港政府管理公營房屋的重要指標,房屋委員會必需根據指引管理公營房屋,才能避免官員或市民濫用珍貴的房屋資源,為政府的資源分配設下統一的標準。 交代背景與財產管理 房屋條例的第一部,主要簡介香港房屋委員會的成立及組成,並且釐定委員會的一般權力及職責,當中包括整個房屋委員會的架構,還有委員會成員執行職務的權力。而第二及第三部則是關於委員會的財政管理和財產處置,包括委員會擁有處置盈餘、借取款項的權力,以及委員會對於屋邨租契和租金的處理,甚至是土地的售賣事宜,全部均屬於房屋委員會的管轄範圍之內。 根據第三部的第十七條,在2020年,房委會就曾經為公屋租戶提供兩個月的租金寬免,希望能夠舒緩租戶的負擔。由於條例列明房委會需要每兩年檢討公屋租金一次,並按租戶收入指數變動調整租金,所以公屋租金大概每兩年會改動一次。 管制權力與罪行罰則 第四部分開始便是針對公共屋邨住戶的管制,包括委員會擁有隨時終止租契、驅逐侵入者、保管及處置財產的絕對權力。 第五部分詳盡描述了不同的罪行及罰則: 第六部分則是一般的條文和附表,作為房屋條例細節的總結,概括委員會如何訂立附例和其他條文。 常見違例個案 大概了解房屋條例的架構和罪行罰則後,究竟實際上什麼情況下會觸犯條例呢?以下幾個實例供你參考,切勿以身試法。 公屋申請人漏報財產 租戶沒有申報擁有市區的士牌照,經調查後發現的士牌照的市值是公屋住戶入息限額的100倍,由於住戶忽略申報資產,被判處監禁十四天。 公屋申請人作出虛假陳述 公屋申請人於審核過程報稱的資產淨值,比實際持有的銀行存款少五十多萬,由於申請人的總資產淨值超過限額四十多萬,並不符合申請公屋的資格。並且因為干犯了虛假陳述,被判處監禁一個月。 另一宗個案中,申請人申報的婚姻狀況為已婚,但是經過調查後被發現已經離婚,所以實際上並不應該獲配該單位。,同樣地干犯了虛假陳述,兩名被告均被判處監禁一個月。 公屋放租 早年粉嶺祥華邨曾經有一家四口,因為將未補地價的公屋出租,被指欺詐房屋津貼,最後被判監8周。 違反房屋條例的後果可大可小,隨時被判處監禁及罰款,到時反而得不償失,所以不要輕易以身試法,記得看清楚條例,了解清楚後再申請。 打擊濫用公屋方案 為確保公屋資源得以善用,由 2023 年 10 月 1日起,當局將實施以下方案: 市面上也有不少公屋盤放租,租屋時切記為了貪小便宜,一旦被揭發,即使不用身陷囹吾,單位隨時即時被收走,到時又要再搬一次屋,甚至連按金也無法退回。想尋找其他合法租盤?即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題
2024 年 4 月 3 日
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