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農曆新年將至，多間發展商已密鑼緊鼓，準備在新年後推售新盤，預計合共將提供超過8,600伙。Spacious千居根據各發展商公布的消息，整理出預計於農曆新年後推出的新盤，讓大家準備定利是錢入市！ 新地表示，集團最快於3至4月推售南昌站匯璽、北角海璇及西半山巴丙頓山。華懋亦準備在農曆新年後推出兩大項目，分別為荃灣全．城滙及元朗朗屏南項目。 而新世界亦準備在新春後連推4個項目，分別為清水灣傲瀧、西營盤ARTISAN HOUSE、屯門鄉事會路88號項目、以及元朗柏巒，其中傲瀧及柏巒經已上載樓書，後者將提供51幢花園洋房。 長實則表示，同樣主打獨立屋的元朗牛潭尾新盤意花園已上載樓書，並計畫於農曆新年後開放現樓示範屋及開售；另外亦希望在農曆年後，同時推出北角維港頌及馬鞍山星漣海，三盤齊發。 另一發展商恆基昨日亦公布雞年推盤計劃，其營業（二）部部署推出4個項目，涉及3個住宅及1個工廈活化項目，包括粉嶺高爾夫．御苑、西營盤忠正街項目、大角嘴利奧坊2期，以及長沙灣恒龍工商中心活化項目，預料將提供1,290伙4住宅單位。其中，高爾夫．御苑將會打頭陣，並預計於新春後上載樓書及開售。 發展商 樓盤 地區 提供單位 已上載樓書 新地 匯璽 南昌 2,238 海璇 北角 355 巴丙頓山 西半山 79 華懋 全．城滙 荃灣 953 元朗朗屏南項目 元朗 720 新世界 傲瀧 清水灣 680 ✔ ARTISAN HOUSE 西營盤 250 屯門鄉事會路88號項目 屯門 100 柏巒 元朗 51 ✔ 長實 維港頌 北角 378 意花園 元朗 67 ✔ 星漣海 馬鞍山 454 … Continue reading "逾八千單位應市　雞年搶閘新盤率先睇"

討論多時的啟德發展區，近年終於「起動」，而最受港人關注的，相信就是區內的住宅供應。中資企業海航集團於去年底兩度以超高價投得啟德地皮，令更多人關注啟德發展區的樓價趨勢；而近日開價的新盤啟德一號（II）發展商中海外更表明，該項目定價有參考近期的地皮價格，而開出高達17,589元的折實平均呎價，較該項目第一期貴逾兩成；而昨日中海外更加價推出第二批單位。 政府自2013年起推出啟德地皮，首兩幅「港人港地」均由中國海外投得；其後幾幅於2014年批出的啟德地皮，分別由建灝氣團、嘉華國際、會德豐及內房發展商保利置業投得，樓面呎價徘徊在5,000至6,000元。直至去年11月起，政府再度批出三幅啟德地皮，其中兩幅由當時未受港人熟悉的海航實業以「癲價」投得，樓面呎價高達13,500及13,600元；第三幅地皮亦以市場預期上限的價格，由嘉華國際投得。 麵粉價之高，自然也推高麵包價格。在「癲價地皮」成交後兩個月開價的啟德一號（II），平均呎價較啟德一號（I）高出逾兩成，但仍然大受買家歡迎，售樓處外在剛過去的周末排滿人龍。 根據政府規劃處的建議，當局計劃透過大幅提高16幅住宅地皮的地積比率，以及改劃3幅酒店地皮作住宅發展，從而將啟德發展區的住宅單位數量，由原訂的39,000個，大增近三成至49,900個。扣除約13,000個公屋單位、近700個居屋單位，以及上述已發布消息的約4,500個私人住宅單位，即尚有逾3萬個單位尚未面世。 有人大膽地預測，啟德發展區有望成為「九龍站翻版」，而中海外為啟德一號（II）定價時，亦明言以九龍站上蓋作參考。到底此預言會否成真？啟德發展區的升值潛力又是否如九龍站般強大呢？ 交通 啟德站是港鐵沙中綫的其中一站，沙中綫項目跨越多個地區，沿綫車站設於大圍、顯徑、鑽石山、啟德、土瓜灣、馬頭圍、何文田、紅磡、會展及金鐘，並將連接現有的東鐵綫及西鐵綫，形成「東西走廊」及「南北走廊」，服務範圍遍及港、九、新界，由啟德至大圍車程只需8分鐘。然而，根據港鐵網站，沙中綫大圍至紅磡段將延遲至最快2019年通車，紅磡至金鐘更需延至最快2021年才通車。換句話說，如果買家現時買入啟德樓盤，買的不只是樓花，更要買「港鐵花」，在沙中綫落成前，恐怕要繼續使用其他交通工具，及忍受區內的塞車情況。 配套 根據土木工程拓展署的啟德發展計劃，啟德區內將會興建一所中學、車站廣場、龍津石橋遺跡保育長廊、啟德體育園、都會公園、香港兒童醫院及新急症醫院，連同現已建成的兩所小學、啟德郵輪碼頭、啟德社區會堂、啟德跑道公園第一期及觀塘海濱花園，區內的文娛設施尚算齊備。 值得一提的是，利福國際去年11月以73.88億元投得啟德發展區第1E區2號「雙子塔」項目，折合每方呎樓面地價約6735元，成東九龍商業地呎價之冠。利福表明，除了崇光百貨外，項目將引入其他商業、娛樂、餐飲等設施。 可是，包括觀塘、九龍灣及啟德「起動九龍東」計劃，卻仍處於收集公眾意見及修改總綱計劃中，最新的概念總綱計劃5.0在去年11月發表，裡面提及的綠色核心商業區、智慧城市等要點仍處於概念階段；連接九龍東各區的環保連接系統，仍在進行詳細可行性研究概覽。這一系列的基建配套計劃能否順利實行，抑或又要如啟德這片土地般、等足十多年才開始發展，必定左右著啟德的樓價走勢。 人口 根據規劃處的建議，在改變土地用途及削減酒店用地後，啟德預計人口可達134,000人。根據政府統計署2015年的人口數字，在九龍東區中，觀塘區人口最多，高達641,100人；其次為黃大仙區，達426,200人；九龍城及將軍澳亦達到405,400及394,700人。相對之下，啟德的人口密度並不算高，難怪不少人都認為啟德發展區的設計「太奢侈」。 升值潛力 來到投資者最關注的議題，到底啟德有沒有可能倒模九龍站的傳奇呢？九龍站物業經歷過2003年的沙士（SARS）及2008年金融海嘯兩次樓價大跌，至今樓價升幅可以倍數計算。以九龍站「第一代」物業擎天半島為例，項目於2002至2003年推售，當時建築呎價只需約4,000元；今日在Spacious網站上搜尋到的擎天半島樓盤，建築呎價由近16,000元至逾36,000元不等，升幅為4倍至9倍不等。 啟德發展區新盤在樓價高企的2016年起推出，可謂「生不逢時」。在「輸在起跑線」下，啟德樓盤恐難成為九龍站的升值翻版。值得留意的，是在啟德多次地皮買賣中，均不見本港大孖沙發展商長實及新鴻基中標，或反映兩大地產商對啟德前景的預測呢！ 啟德冷知識 早前在深夜重播的經典電視劇《創世紀》，你有看過嗎？劇中三位主角奮力在啟德建成的「無煙城」，被指是參考了當時政府的啟德發展區規劃。然而，在電視劇中，無煙城在2010年建成揭幕，真實中的啟德發展區卻至今仍未有發展定案。

踏入2017年，2016年「賣樓王」新鴻基地產率先打響樓市頭炮，由該公司發展、位於元朗站附近的Grand YOHO二期在1月3日公布首張價單，成為本年度首度開價的新盤，亦是自去年11月政府新推辣稅後，首個開價的全新大型項目。 但Grand YOHO二期價單一出，即令全城嘩然，被市場指是「太古城價買元朗樓」。Grand YOHO二期首批推出166伙單位，定價由668.25萬至2,083.36萬元，以面積416平方呎1房戶計算，折實最平537.9萬元。即使計及新地提供最高19.5%的即供優惠折扣，折實平均呎價仍高達14,488元。 消息一出，不少網民反應熱烈，有人說「兩房8球（800萬元），夠買元朗三、四房連車位都仲有找」、「一房折實都要五百幾萬！好貴喎，Grand Yoho又點？都只不過係元朗一個屋苑。五百幾萬我買荃灣兩房好過」、「元朗都14,400蚊呎，如果咁都賣得晒，樓市點跌？」、「有價換番出市區仲好」等等。Spacious千居分別以Grand YOHO二期入場費540萬及平均呎價14,488元作參考，搜尋了同區幾個二手買盤，讓大家比較Grand YOHO二期是否如網民所講般「癲價」。 元朗同區樓盤： 尚悅 售價：445萬元 實用面積：423平方呎 呎價：10,520元 間隔：兩房 溱柏 售價：560萬元 實用面積：553平方呎 呎價：10,126元 間隔：兩房 合益廣場 售價：780萬元 實用面積：844平方呎 呎價：9,241元 間隔：三房 YOHO同系樓盤： YOHO Town 售價：580萬元 實用面積：421平方呎 呎價：13,776元 間隔：兩房 YOHO Midtown 售價：1238萬元 實用面積：938平方呎 呎價：13,198元 間隔：四房 值得留意的是，在上述二手樓盤中，除了YOHO同系外，只有合益廣場位於元朗市中心，前往元朗西鐵站需約10分鐘步程或一個輕鐵站距離；尚悅及溱柏均位於元朗周邊，前往市中心及西鐵站均需轉乘小巴或屋苑接駁巴士，但相對來說居住環境也比較寧靜。 至於YOHO同系——在2004年入伙的YOHO Town及在2010年入伙的YOHO Midtown，呎價較Grand YOHO便宜約1,000元左右，「全新一手樓」及「樓齡」值何價，就要由買家來定奪了。 話說回來，上文提及有網民表示，寧願以同等價錢買入荃灣等市區樓盤，但亦有網民認為元朗是「新界西聖地」。到底元朗區好不好住？以「太古城價」買入元朗樓盤，又可以享受怎麼樣的生活呢？ 交通 YOHO系列及新元朗中心位於西鐵線元朗站毗鄰及上蓋，乘搭西鐵前往尖沙咀（尖東站）及中環（香港站）只需約30分鐘。而元朗站同時是大部分市區巴士線在元朗區內的最後一個站，上車後下一個站便是大欖隧道收費廣場，前往旺角、灣仔、落馬洲等地區同樣只需約30分鐘，前往青衣及荃灣等更只需約15分鐘。 元朗區內主要交通包括來往市區的港鐵、巴士及小巴，另外還有來往屯門及天水圍的輕鐵及小巴。然而，由於大馬路車多路窄，加上輕鐵有道路優先使用權，繁忙時間難免塞車。而「區內/新界西最後一站」同時亦是元朗站的缺點，經過前面各個大站（例如西鐵線的屯門及天水圍站）後，乘客早已把列車擠滿，元朗居民在繁忙時間定必要「等多幾班車」。 美食 你知道元朗也是個「美食天堂」嗎？只要在搜尋器上輸入「元朗」，最熱門的結果就是「元朗 美食」。除了大部分人都聯想起的「B仔涼粉」外，元朗的老牌經典美食還包括老婆餅、蝦子麵、豬扒飯、燒賣、串燒、花生糖外，近年更有大量小店進駐元朗，包括正宗日式拉麵及壽司、五星級酒店餅廚主理的甜品店、潮爆熱狗及漢堡包、「呃like」必備繽紛飲品及雪糕店、排長龍的蠔餅店等，讓你由早餐吃到宵夜，保證不會餓壞肚皮，也不會悶親胃口。（也許缺點就是很難管理體重呢！XD） 治安 根據2011年人口普查資料推算，當年元朗警區有38,211人為非華裔居民，佔區內總人口百分之6.4%。而近年，元朗區治安似乎有轉差的趨勢，不時傳出「假難民」及南亞裔人士在區內犯案的新聞，包括盜竊案及傷人案，加上區內色情活動猖獗，令區內人心惶惶，成為住在元朗區的隱憂。 人口密集 根據政府統計處2016年發表的《2015年按區議會分區劃分的香港人口概況》，元朗區共有607,200人，僅次於沙田及觀塘。而大部分人口都集中在市中心，加上大量內地遊客，令元朗大馬路一帶經常擠迫得水洩不通。但近年多個新盤都選址於市中心以外範圍，環境較為清幽，雖然配套不如市中心方便齊全，但相對地則較適合居住。不少居民都會選擇住在較遠的區域，另外每天或每周乘搭接駁巴士、小巴或自行駕車前往市中心買餸「補給」，是平衡生活環境及需要的好方法。 康樂及文化設施 … Continue reading "逾八千單位應市　雞年搶閘新盤率先睇"