農曆新年將至，多間發展商已密鑼緊鼓，準備在新年後推售新盤，預計合共將提供超過8,600伙。Spacious千居根據各發展商公布的消息，整理出預計於農曆新年後推出的新盤，讓大家準備定利是錢入市！ 新地表示，集團最快於3至4月推售南昌站匯璽、北角海璇及西半山巴丙頓山。華懋亦準備在農曆新年後推出兩大項目，分別為荃灣全．城滙及元朗朗屏南項目。 而新世界亦準備在新春後連推4個項目，分別為清水灣傲瀧、西營盤ARTISAN HOUSE、屯門鄉事會路88號項目、以及元朗柏巒，其中傲瀧及柏巒經已上載樓書，後者將提供51幢花園洋房。 長實則表示，同樣主打獨立屋的元朗牛潭尾新盤意花園已上載樓書，並計畫於農曆新年後開放現樓示範屋及開售；另外亦希望在農曆年後，同時推出北角維港頌及馬鞍山星漣海，三盤齊發。 另一發展商恆基昨日亦公布雞年推盤計劃，其營業（二）部部署推出4個項目，涉及3個住宅及1個工廈活化項目，包括粉嶺高爾夫．御苑、西營盤忠正街項目、大角嘴利奧坊2期，以及長沙灣恒龍工商中心活化項目，預料將提供1,290伙4住宅單位。其中，高爾夫．御苑將會打頭陣，並預計於新春後上載樓書及開售。 發展商 樓盤 地區 提供單位 已上載樓書 新地 匯璽 南昌 2,238 海璇 北角 355 巴丙頓山 西半山 79 華懋 全．城滙 荃灣 953 元朗朗屏南項目 元朗 720 新世界 傲瀧 清水灣 680 ✔ ARTISAN HOUSE 西營盤 250 屯門鄉事會路88號項目 屯門 100 柏巒 元朗 51 ✔ 長實 維港頌 北角 378 意花園 元朗 67 ✔ 星漣海 馬鞍山 454 … Continue reading "太古城價買新盤——元朗住唔住得過？"

討論多時的啟德發展區，近年終於「起動」，而最受港人關注的，相信就是區內的住宅供應。中資企業海航集團於去年底兩度以超高價投得啟德地皮，令更多人關注啟德發展區的樓價趨勢；而近日開價的新盤啟德一號（II）發展商中海外更表明，該項目定價有參考近期的地皮價格，而開出高達17,589元的折實平均呎價，較該項目第一期貴逾兩成；而昨日中海外更加價推出第二批單位。 政府自2013年起推出啟德地皮，首兩幅「港人港地」均由中國海外投得；其後幾幅於2014年批出的啟德地皮，分別由建灝氣團、嘉華國際、會德豐及內房發展商保利置業投得，樓面呎價徘徊在5,000至6,000元。直至去年11月起，政府再度批出三幅啟德地皮，其中兩幅由當時未受港人熟悉的海航實業以「癲價」投得，樓面呎價高達13,500及13,600元；第三幅地皮亦以市場預期上限的價格，由嘉華國際投得。 麵粉價之高，自然也推高麵包價格。在「癲價地皮」成交後兩個月開價的啟德一號（II），平均呎價較啟德一號（I）高出逾兩成，但仍然大受買家歡迎，售樓處外在剛過去的周末排滿人龍。 根據政府規劃處的建議，當局計劃透過大幅提高16幅住宅地皮的地積比率，以及改劃3幅酒店地皮作住宅發展，從而將啟德發展區的住宅單位數量，由原訂的39,000個，大增近三成至49,900個。扣除約13,000個公屋單位、近700個居屋單位，以及上述已發布消息的約4,500個私人住宅單位，即尚有逾3萬個單位尚未面世。 有人大膽地預測，啟德發展區有望成為「九龍站翻版」，而中海外為啟德一號（II）定價時，亦明言以九龍站上蓋作參考。到底此預言會否成真？啟德發展區的升值潛力又是否如九龍站般強大呢？ 交通 啟德站是港鐵沙中綫的其中一站，沙中綫項目跨越多個地區，沿綫車站設於大圍、顯徑、鑽石山、啟德、土瓜灣、馬頭圍、何文田、紅磡、會展及金鐘，並將連接現有的東鐵綫及西鐵綫，形成「東西走廊」及「南北走廊」，服務範圍遍及港、九、新界，由啟德至大圍車程只需8分鐘。然而，根據港鐵網站，沙中綫大圍至紅磡段將延遲至最快2019年通車，紅磡至金鐘更需延至最快2021年才通車。換句話說，如果買家現時買入啟德樓盤，買的不只是樓花，更要買「港鐵花」，在沙中綫落成前，恐怕要繼續使用其他交通工具，及忍受區內的塞車情況。 配套 根據土木工程拓展署的啟德發展計劃，啟德區內將會興建一所中學、車站廣場、龍津石橋遺跡保育長廊、啟德體育園、都會公園、香港兒童醫院及新急症醫院，連同現已建成的兩所小學、啟德郵輪碼頭、啟德社區會堂、啟德跑道公園第一期及觀塘海濱花園，區內的文娛設施尚算齊備。 值得一提的是，利福國際去年11月以73.88億元投得啟德發展區第1E區2號「雙子塔」項目，折合每方呎樓面地價約6735元，成東九龍商業地呎價之冠。利福表明，除了崇光百貨外，項目將引入其他商業、娛樂、餐飲等設施。 可是，包括觀塘、九龍灣及啟德「起動九龍東」計劃，卻仍處於收集公眾意見及修改總綱計劃中，最新的概念總綱計劃5.0在去年11月發表，裡面提及的綠色核心商業區、智慧城市等要點仍處於概念階段；連接九龍東各區的環保連接系統，仍在進行詳細可行性研究概覽。這一系列的基建配套計劃能否順利實行，抑或又要如啟德這片土地般、等足十多年才開始發展，必定左右著啟德的樓價走勢。 人口 根據規劃處的建議，在改變土地用途及削減酒店用地後，啟德預計人口可達134,000人。根據政府統計署2015年的人口數字，在九龍東區中，觀塘區人口最多，高達641,100人；其次為黃大仙區，達426,200人；九龍城及將軍澳亦達到405,400及394,700人。相對之下，啟德的人口密度並不算高，難怪不少人都認為啟德發展區的設計「太奢侈」。 升值潛力 來到投資者最關注的議題，到底啟德有沒有可能倒模九龍站的傳奇呢？九龍站物業經歷過2003年的沙士（SARS）及2008年金融海嘯兩次樓價大跌，至今樓價升幅可以倍數計算。以九龍站「第一代」物業擎天半島為例，項目於2002至2003年推售，當時建築呎價只需約4,000元；今日在Spacious網站上搜尋到的擎天半島樓盤，建築呎價由近16,000元至逾36,000元不等，升幅為4倍至9倍不等。 啟德發展區新盤在樓價高企的2016年起推出，可謂「生不逢時」。在「輸在起跑線」下，啟德樓盤恐難成為九龍站的升值翻版。值得留意的，是在啟德多次地皮買賣中，均不見本港大孖沙發展商長實及新鴻基中標，或反映兩大地產商對啟德前景的預測呢！ 啟德冷知識 早前在深夜重播的經典電視劇《創世紀》，你有看過嗎？劇中三位主角奮力在啟德建成的「無煙城」，被指是參考了當時政府的啟德發展區規劃。然而，在電視劇中，無煙城在2010年建成揭幕，真實中的啟德發展區卻至今仍未有發展定案。

更改土地用途，需要先向「香港城市規劃委員會」（城規會）提出規劃申請。城規會是根據法例成立的法定機構，是一個獨立的委員會，會就城市規劃工作進行研究、諮詢及審批，其執行機關為「香港規劃署」（規劃署）。城規會在房屋市場上扮演甚麼角色？即看以下千居文章。 立即跳往：為何更改土地用途｜對社區影響｜如何申請土地改劃｜就申請提出上訴｜棕地爭議｜常見問題 近期更新 為何更改土地用途 1. 配合經濟發展 香港的經濟不斷轉型，由過去著重農業和工業，轉變成現時的金融業和地產業主導的社會，為了令土地增值，不少地主，甚至政府自己，都會研究向城規會提出申請，將名下農地和工業用地，改劃成商業和住宅用地。 土地用途種類 佔百分比 住宅（包括私樓、公營房屋及鄉郊居所） 7.1% 商業 0.5% 工業 2.3% 機構／休憩 4.8% 運輸（道路、鐵路、機場及港口設施等） 6.4% 其他都市或已建設土地 4.6% 農業 5.7% 林地／灌叢／草地／濕地 65.2% 荒地 0.7% 水體 2.7% 資料來源：規劃署－香港土地用途，2023年 歷年更改土地用途的申請例子包括： 2. 增加住宅供應 「地少人多」是香港人對這個城市根深柢固的印象。過去民間多將「住宅供應短缺」與「土地短缺」劃上等號， 認為香港能夠發展的土地皆已「用盡」，要應付人口增長，方法只得一個，就是「填海」。 不過，有關注城市規劃的民間組織指出，本港現時住宅用地只佔全港土地約 7%，當中接近一半更是低密度的「鄉郊居所」，而貨倉和公營房屋的佔比更是相同。 準確一點說，香港絕非「地少」，而是「住宅用地少」，而且未充分用盡地積比，而土地改劃是改變這個現象的手法之一。 對社區影響 透過土地改劃來增加住宅供應，令更多市民置業上車，本應是一件好事。不過，有市民有感此舉會令區內人口暴升，為該區交通和設施造成莫大壓力，影響民生。 這可歸咎於「鄰避效應」（Not In My Back Yard，NIMBY），即指居民不願因公眾利益而犧牲個人生活質素；但也有研究認為，市民對改劃反感，原因是利益分配失衡，質疑城規會沒有充分考慮規劃能夠改善社區，任由發展商透過改建工地、農地、酒店做住宅大廈，在樓價居高不下的市場賺取龐大利潤，後續影響卻由居民承受。 如何申請土地改劃 如要更改土地現時用途，地主須根據條例第 16 條（常作「Section 16」）向城規會提交「規劃許可」申請，以改劃鄉郊地區為例，標準如下： 發展密度分區 最高住用地積比率 最高地盤發展比率 一般層數 地點方面的準則 … Continue reading "太古城價買新盤——元朗住唔住得過？"