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【居屋轉名印花稅】轉名形式、慳稅方法、印花稅計算、注意事項

資助房屋 | 2022 年 11 月 23 日

甩名涉及印花稅,居屋轉名印花稅,你又知多少?要了解居屋印花稅,首先要分清未補價居屋與已補價居屋,皆因轉讓條件與方式大不同,千居將為你列舉以上兩個情況,詳解如何進行居屋轉名,以及如何計算印花稅



快速跳往:未補價居屋轉名已補價居屋轉名注意事項常見問題



轉名情況一:未補價居屋

未補價居屋,非任何人可購買,買了以後亦設轉讓限制,因此轉名的方式有別於私樓。簡單而言,僅合資格的綠表及白表人士,可持有未補價居屋,若業主因一些理由想把物業轉名,最直接方法是在指定年期過後,透過繳付補地價,解除轉讓限制,再以一般私樓形式轉名及繳付印花稅。

轉名要先獲批

但先補價後轉名,難免要花一大筆錢,相等於樓價 3 – 5 成。因此有人會問,可否直接以未補價居屋轉名呢?答案是可以的,但必先獲得房署批准,另外要留意,未補價居屋轉名申請條件是相當嚴謹的,只限於特殊情況,例如離婚、分居或移民等。

轉名形式及印花稅

只要符合申請條件,便可正式進行居屋轉名申請流程,先填寫業權轉讓申請書HD7,並連同相關證明文件,呈交房署審批。

一經批准,房署允許業主以送贈方式轉名,不論是單名或聯名居屋,均以送贈形式進行。換句話說,有關轉名不涉及任何金錢代價,亦即不涉及任何印花稅費用。

但不少人關注送贈契涉及的風險,有指以送贈契方式轉讓物業,在 5 年內申請按揭有困難。然而,送贈契是否影響按揭敘造,還要考慮擔保人因素,只要是未補地價居屋,均受政府擔保,銀行不用擔心壞帳風險,即使是送契樓仍會批出按揭。至於未補地價居屋,一般是以銀行估價,去決定按揭批核金額。

值得一提,業主並非可隨意轉名給任何人,根據房署規定,獲轉讓居屋業權的新業主,須為已登記家庭成員,但若轉名情況是居屋業主逝世,而該業主又沒有任何已登記家庭成員,則可由非家庭成員繼承。


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轉名情況二:已補價居屋

從上述例子得知,未補價居屋轉名能否豁免印花稅,並沒有甚麼財技可言,而是取決於轉名的因由,必先取得房署批准,經過申請才可完成。

但如果你是未補價居屋業主,打算透過甩名,重回首置身份買入第二層樓,轉名前就要先補價,解除轉讓限制,而往後的轉名手續,則與私樓無異。

轉名如何慳稅

在此列舉一個常見的慳稅例子,假設一對夫婦早年聯名購入一個居屋,若干年後,其中一名業主想購買另一層樓,但因本身已持有居屋業權,買第二層樓需繳付較高稅率(劃一 15%) 的印花稅。

若想避開高稅率,慣常做法是把居屋轉名,在買入第二層樓前,夫婦其中一人必須完成甩名程序,例如把本來持有的一半業權,轉讓予另一方,即改由丈夫或妻子單名持有,另一名業主則重回首置身份。

因夫婦之間的轉讓,屬於近親轉讓關係,轉名涉及的印花稅,會以第二標準稅率(最高 4.25%) 計算,與未轉名前需付的 15%辣稅相比,已省了一筆錢。

其實居屋轉名能慳的稅,並不至此,當已重回首置身份的業主,買入第二層樓時,所需繳付的稅同樣是以第二標準稅率計算,而非轉名前的 15% 辣稅,實質上慳了兩次的印花稅。

轉名形式及印花稅

有別於未補價居屋,已補價居屋轉名,並非以送贈契形式進行,而是先由雙方簽置一份「轉讓臨時合約」,再到銀行申請轉按。銀行按揭批核後,再到律師樓辦理轉名手續。如果該居屋物業已完成按揭供款,則可跳過申請轉按步驟,直接交由律師辦理轉名。

至於轉名印花稅需付多少,視乎轉讓部分的金額等值。舉例,聯名居屋價值 $800萬,丈夫將一半業權($400 萬)轉讓予太太,參考第二標準稅率為 2.25%, 需付的轉名印花稅為 $400萬 X 2.25% = $90,000


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注意事項

未補價居屋獲批轉名後,還有針對按揭申請的限制,需要新業主遵守:

不可套現

新業主獲轉名的那一部分業權,是可以向銀行重新申請按揭,卻不能套現,亦不能延長還款期,萬一新業主沒足夠的供款能力,銀行或要求加入擔保人

不可重按

即使物業已完成供款,即現契物業,亦不能重按(翻按),重新取得按揭貸款,以作投資或第二層樓首期之用。


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常見問題

未補價居屋可否轉名?

可以,但必先符合個別的未補價居屋轉名申請條件,同時要獲得房署批准。

向房署申請未補價居屋轉名,是否涉及手續費?

需要,截至 2022 年,申請手續費為 $2,850,若有關申請最終不獲批准業權轉讓,已繳交的手續費亦不會退回



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