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【2026居屋買賣】補價不補價？不要忽略居屋折扣率！
資助房屋 | 2026 年 8 月 5 日
經常聽見居屋有折抵買，到底居屋折扣率與定價及補地價有何關係？每期居屋的折扣率又是否相同？折扣率高低對日後出售有何影響？等千居逐一解答。
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立即跳往：居屋折扣率與定價的關係 ｜ 折扣率與補地價的關係｜補地價計算公式｜折扣率如何影響日後買賣｜常見問題
近期更新
- 房委會「居屋2024」於2025年5月29日起開始選樓。所有合資格的家庭申請者及綠表一人申請者已獲邀揀選單位，居屋銷售小組將按選樓次序邀合資格的白表一人申請者選購單位。（2025年8月）
- 房屋署每月公布居二市場成交數據，2025年7月份，成交總數共235宗（臨時數目），較同6月份的316宗減少81宗，按月跌25.6%。（2025年8月）
- 房委會「白居二2024」於2025年3月6至26日期間接受申請，今期配額共有6,000個。電腦攪珠已於2025年4月24日進行，頭十個號碼依次為︰49、35、39、85、77、76、32、21、38、24。（2025年4月）
- 房屋署每月公布居二市場成交數據，2025年1月份，成交總數共108宗（臨時數目），較2024年12月份的231宗減少122宗，按月跌53.2%。（2025年2月）
- 房委會「居屋2024」已於2024年10月尾結束申請，總共收約10.6萬份申請，超額認購約14倍。電腦攪珠亦已完成，頭十個號碼依次為︰20、52、68、24、19、84、06、67、34、09。（2024年12月）
居屋折扣率與定價關係
政府起居屋的目的，是為協助負擔不起私樓的市民置業， 而房署為居屋定價時，會遵從一個機制，當中包括如何設定折扣率。
在現有居屋定價機制下，同一期出售計劃內所有單位，會採用同一個折扣率，而且折扣率不可低於 30% ，與此同時，又要確保同一期出售的單位售價，不能令房委會虧損。
而房署在評定巿值時，會以差餉物業估價署公布的售價指數作基礎；在訂立居屋折扣率時，亦需要考慮到買家的負擔能力，主要以本港非業主住戶入息中位數的入息限額來評定。
因此，每年訂立的居屋折扣率或有差異，以下是近4年折扣率比較：
| 年份 | 居屋屋苑 | 折扣率 |
| 2024 | 啟德啟盈苑、觀塘安柏苑、油塘高曦苑、東涌裕興苑及屯門兆湖苑 | 30% |
| 2023 | 啟德啟悅苑、觀塘安楹苑、安麗苑和安樺苑；屯門兆翠苑及元朗朗天苑 | 38% |
| 2022 | 東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑及啟德啟欣苑 | 49％ |
| 2020 | 鑽石山啟翔苑、沙田彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、粉嶺山麗苑 | 40% |
| 2019 | 何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑，沙田旭禾苑 | 44% |
| 2018 | 長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑 | 48% |
| 2017 | 觀塘彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑 | 30% |
居屋折扣率與補地價關係
買居屋平過買私樓，就是因為多了這個折扣率，出現這個折扣率，是因為合資格申請者購入居屋時，免付補地價的費用 ，因此居屋售價低於同類型單位的市價。為確保居屋資源不被濫用，居屋申請設有入息及資產限額。
居屋同時設有轉讓限期，待禁售期過後，業主可於居屋第二市場（居二市場）及公開市場放售，前者對象為綠表買家及白居二買家，後者對象為任何買家。
若業主選擇於公開市場發售，便需要先補地價，才可自由轉讓。補價後，居屋業主就如私樓業主一樣，可自由轉讓單位給任何人士。
有意在公開市場出售單位的買家，應時刻留意屋苑樓價走勢，把握價格回落時申請補回地價，以減低補地價開支。
補地價計算公式
補地價與首次購入居屋的折扣率有直接關係，計算公式為：
居屋現行市值 X 當初購入居屋折扣率
假設一個於居屋 2020 出售的單位，現時市值評定為 800 萬元。參考屋苑首次售出時折扣率為 40%，業主需補回地價為 800 萬 X 40% = 360 萬元，才可於公開市埸發售。
折扣率如何影響日後買賣
假如業主只在居二市場出售單位，購入時的折扣率，對出售沒太大影響。但因近年私樓越來越難負擔，多了準買家退而求其次選擇居屋。事實上，居屋向來實而不華，面積實用之餘，價錢較同區私樓平一點，管理費亦低，有一定吸引力。
如之前所述， 於公開市場出售，需要補回地價， 而補價多少取決於折扣率，折扣率越高，補價隨之增加。
一般而言，居屋折扣率在 30% 或以上，有些更高至 50%。假設單位市值 500 萬，最少要付 150 萬元補價，這筆錢也許足夠支付另一層樓首期，這解釋了為何居屋盤源集中於未補地價的居二市場。
最後要留意，居二市場與公開市場的禁售期是不一樣的。政府最新規定，在 2022 年或以後出售的新居屋，業主於首次轉讓契據日期起計的第 6 年起，才可於居二市場放售；若要補地價於公開市場出售，則需要等 15 年後。如要在 5 年內出售居屋，則只能以不高於原價出售予房委會的提名人。
居屋雖然價格平市價一截，但始終放售的居屋盤不多，買家亦要乎合資格才可入場，如現時有住屋需要，不妨上千居搜尋全港各區靚盤。
常見問題
從哪些文件中可查閱居屋折扣率？
可透過土地查冊，找出房委會／房協首次將單位賣給第一名業主的樓契副本，然後再訂購該份註冊摘要編號，打開文件後可找到物業出售時的原價與折扣價。
補地價有何程序？
簡單而言，在屆滿轉讓限制後，業主填妥「評估補價申請書 」表格，連同6,230元申請費，提交到房委會或房協，視乎所屬屋苑由哪一個機構發展。
