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【麗港城揀樓全攻略】分析期數、景觀配套、平面圖(vs匯景/KOKO HILLS)

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  • 千居 Spacious
  • August 17, 2021

要海景,不一定要捱港島區貴樓,九龍東有好東西!麗港城位處藍田臨海地段,貴為十大屋苑之一,樓盤的質素、叫價和交投情況,在本地樓市中極具指標性。麗港城的交通、景觀、配套和單位間隔有甚麼過人之處?即讀千居整合的麗港城上車懶人包,細看麗港城不同期數的平面圖,以及之間的分別,比較麗港城和附近樓盤,了解麗港城的優缺。


麗港城:難得海景上車盤

麗港城(Laguna City)位處藍田茶果嶺,於 1990 年至 1994 年間分 4 期落成,共提供 38 棟大廈,涉 8,072 伙,全數為中大型單位,實用面積介乎約 517 至 748 呎,間隔包括 2 – 3 房。

麗港城為觀塘區內最大型的住宅屋苑,城內共有 3 條私家街道,包括麗港街(1 期、4 期)、麗港東街(2 期),以及麗港南街(3 期)。屋苑前臨觀塘仔灣海傍,背依茶果嶺山,毗鄰面積廣達 30 萬呎麗港公園,景觀開揚,環境清幽。

由於麗港城座落於市區邊緣,算不上中心地帶,即使有單位坐擁海景,樓價卻一直於低水位徘徊,既是市區難能可貴的海景上車盤,亦是九龍少有樓價未過千萬的中大戶型單位。

麗港城資料

發展商長江實業、蜆殼石油、和記黃埔
入伙年份1990 至 1994 年
地址茶果嶺道 99 號
座數4 期 38 座
伙數8,072
層數25 至 28 層
實用面積標準單位介乎 517 – 748 呎
戶型2 至 3 房
管理公司港基物業管理(長實旗下)
管理費每呎約 $2.25
校網48 校網

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麗港城交通配套

麗港城不算鐵路物業,加上屋苑規模大,由港鐵藍田站步行至屋苑大概要 10 至 15 分鐘,缺乏鐵路優勢也是屋苑樓價保持低水的原因之一。

交通

住客出門要沿茶果嶺道行至最近港鐵站的第二期,後可經麗港城天橋,穿過麗港城商場,抵達茜發道,再行走至藍田站 D1 出口。住客亦可選擇直接於地面由茶果嶺道沿茜發道步行,慢行需時約 10 多分鐘,雖不算短程,幸好途經的都是屋苑住宅區,環境幽靜,亳不擠迫。

會所

麗港城自設 2 個住客會所,其中一個為第 3 期住客專用會所。會所設施包括泳池、網球場、籃球場、健身室及羽毛球場等,一應俱全。

單計有會所,加上管理費平這一點,麗港城絕對比其他樓齡更高、不設會所的十大屋苑(如太古城、美孚新邨)優勝。

商場

屋苑自設 3 個商場,包括第 1 期鄰接的麗港城商場,以及位處第 3 期基座的城中薈、麗港中心。 3個均為一般屋苑商場,裡面多數是民生商舖,要去大型購物商場睇戲食飯,便要行大概 10 多分鐘到觀塘站 apm。比起住宅區自設大型商場的十大屋苑,如太古城嘉湖山莊,麗港城在這方面比較輸蝕。

街市

對於喜歡下廚的用家,麗港城的最大缺點,可能就是附近不設街市。要買餸,須到最近的啟田商場領展街市,步行需時約 10 至 20 分鐘。

公園

麗港城旁為佔地約 30 萬呎的麗港公園,內設棋林、健身設備、緩跑徑及兒童遊樂場等設施,既方便住客餘暇時到該處休憩運動,亦為部分向園景的單位帶來開揚景觀。


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麗港城不同期數 / 座數比較

麗港城分為 4 期,按序發展,以第 1 期樓齡最高,第 4 期於 1994 年落成。

麗港城第 1 期分析

麗港城第 1 期包括 1 至 8 座、13 至 17 座共 13 座大廈組成,是屋苑樓齡最高、規模最大的一期。

1 期 1 至 8 座沿麗城公園而建,望西北的單位可享單邊開揚公園景。1 至 4 座最近屋苑門口,望屋苑內園景的單位會面向商場;5 至 8 座雖然離大門較遠,但勝在近住客會所,望內園的單位會見到會所和泳池,當中以 8 座對正泳池,低層單位要注意,泳池開放期間或多嬉戲人聲,蚊患問題亦可能較嚴重。

13 至 15 座夾在屋苑最大型的「麗港城商埸」和會所中間,低層景觀不及 1 至 8 座。如單位不幸對正商場食肆的排風口,更是長期硬食油煙氣味。因為種種問題,13 至 15 座的樓價一般比其他座數平 5% 至 10%,好在優點是「近水樓台」,行去會所享用設施,或往商場搵食都非常方便。

與 13 至 15 座一街之隔的,是 16 和 17 座。16、17 座較 13 至 15 座入,座落於整個屋苑的中心,西面是會所,東面是 3 期基座商場「城中薈」和「麗港中心」。

麗港城 1 期內園景
麗港城 1 期內園景

整體而言,1 期因為規模是屋苑之中最大,景觀大多具迫壓感,望出窗外只見到其他樓宇的外牆,被戲謔為「面壁盤」。

麗港城第2期分析

麗港城第2期包括 24 至 31 座,共 8 座大廈,是最靠近港鐵藍田站和公共運輸交匯處的一期,比起其他期數就腳,亦較接近藍田市區。

麗港城商場及行人天橋
麗港城商場及行人天橋

屋苑的行人天橋處於 24 至 26 座旁,天橋連接茜發道香港紅十字會雅麗珊郡主學校,即近港鐵 D1 出口位置,2 期住客往藍田站,可避免行屋苑露天茶果嶺路段,無須日曬雨淋。

25 座夾在 24 和 26 座中間, 30 座夾在 29 和 31 座之間,面壁盤會比較多。26 至 28 座北面沒有高樓大廈,高層單位可享藍田市區遠景。

2 期之中,以 29 和31 座最多「單邊」盤,此 2 座西望內園景,東望茜發道茶果嶺小山坡,為面向東北的單位提供開揚綠化景觀。

整體而言,2 期為最就腳的一期,樓價較樓齡最舊的 1 期高 3% 至 5%。

麗港城第 3 期分析

麗港城第 3 期包括 32 至 38 座,共 7 座大廈,單以伙數計,是 4 期之中最細的一期,配套卻是最完善。3 期除了自設住客會所和泳池,更建有 2 個基座商場(城中薈和麗港中心),私隱度較其他期數高,起居生活亦非常方便。

麗港城附近,茶果嶺新盤KOKO HILLS
麗港城附近,茶果嶺新盤 KOKO HILLS

3 期座落於 2 期之後,除最近商場的 32 座,其餘皆為單邊大廈,高層單位東望茶果嶺山,景觀開揚。不過,由於附近茶果嶺前高嶺土礦場重新規劃為住宅用地,預料未來陸續有私人及公營房屋建成,並且已有地盤正在施工,相信會為最接近的 33 至 38 座帶來噪音問題,項目落成後,亦會影響該等座數的視野景觀,有意入手的買家要多加留意。

麗港城第 4 期分析

麗港城第 4 期包括 9 至 12 座、18 至 23 座共 9 座大廈,是樓齡最輕的一期,也是最接近觀塘碼頭對出海景的一期。

第 4 期單位或享海景,但也是整個屋苑最入的一期。要由藍田站步行至最近海、最入的 12、23 座,需時約 15 分鐘, 天熱或下雨時就比較麻煩。

第 4 期 9 至 11 期處於 1 期的 5 至 8 座之後,優缺大同小異,一樣有「面壁盤」之嫌,甚至比起 1 期更入。

12、23 座地點雖較失色,景觀方面卻遠遠領先其他座數。12 座西向麗城公園,東望內園會所網球場,高層單位向南遠眺維港海景;位於球場另一邊的 23 座,東望屋苑籃球場,西望網球場,南眺海景,中高層坐擁無遮擋全海景,「樓王」輩出。

麗港城 4 期 23 座對出海景,擬建茶果嶺  VTC 位置
麗港城 4 期 23 座對出海景,擬建茶果嶺 VTC 位置

不過,麗港城海景單位的景觀,於未來或受影響。城規會於 2018 年通過啟德發展區的分區計劃大綱草圖,將油塘茶果嶺道海濱用地,即12、23 座向海方向對出,偉業街以南一帶,改劃為興建職訓局(VTC)校舍,中層單位的海景,在不久的將來,或成過去式。

整體而言,第 4 期對正郵輪碼頭及東九龍新商業區,提供較多內園池景及海景戶,雖不似 2 期般就腳,配套設施亦不比 3 期,但開揚景觀命中率高,足以令該期樓價穩步上揚。


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麗港城平面圖

麗港城各座巧妙排列,所有單位均享廣闊窗景,且不設窗台及工作平台,令單位更具空間感。可惜,與其他長實旗下的 90 年代屋苑(如嘉湖山莊)一樣,麗港城採用了不規則的「鑽石廳」設計,間隔未算最實用,更為人詬病。

麗港城平面圖
麗港城平面圖

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麗港城與附近樓盤比較

與麗港城條件最相若的,必定是藍田站上蓋物業「匯景花園」。匯景花園同為長實旗下,於 1991 至 1992 年間落成,共設 17 座,合共提供 4,112 個單位,單位面積介乎 674 呎至 913 呎,戶型同樣為 2 至 3 房,並採用鑽石廳設計。單以樓齡、面積間隔而言,兩個屋苑不分軒輊。

匯景花園位處藍田市區中心地段,地點比自成一隅的麗港城優勝。屋苑內設街坊式商場,規模雖比麗港城細近一半,但會所設施絕不遜色。匯景花園同樣設有兩個游泳池、網球場和多個兒童遊樂場,甚至比麗港城更夠使夠用。

匯景花園不似麗港城有海景單位,但向西南座數就提供晒草灣綠油油的開揚景致,尚算不俗。面向市區中心的座數,被鄰近啟田邨和安田邨遮擋,景觀侷促,有市區的擠迫感,缺乏麗港城自成一角的幽靜。

匯景花園因處於鐵路上蓋,放盤比麗港城少,租金叫價甚至比麗港城更高。雖然匯景比麗港城優勝的地方不少,但不少區內人士,偏愛麗港城有一份市區難尋的清靜,為麗港城帶來一班忠實「粉絲」。

麗港城附近有新盤 KOKO HILLS,項目原址為茶果嶺高嶺土礦場,由會德豐發展,提供麗港城缺乏的一房 300 多呎單位,雖然地點比麗港城更不就腳,而且身為新盤,定價必比已上年紀的麗港城高,但考慮到項目為區內罕見的新盤,而且有料提供更多海景單位,相信會吸引一班換樓客。