【銀行按揭】一文睇晒 H 按 vs P 按分別 (2020 年最新)

  • By
  • Bella Ma
  • January 12, 2020

置業人士想做按揭,如果是買新樓,第一步要選擇銀行按揭還是發展商按揭。如已決定選用銀行按揭,接下來便要選擇「H按」或是「P按」兩種利率不同的主流銀行按揭計劃。


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「H 按」是甚麼?

「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃(銀行同業拆息按揭),銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱 HIBOR。

銀行同業拆息,意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率,升跌視乎本地銀行體系資金之多寡;資金充足時,利率會下跌;相反,資金不足時,利率便會上升。

而這個拆息利率,每日均有波動,置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率

以拆息利率(H)為基礎,按揭銀行會加上指定的百分點,計算方式即:


H + 銀行訂立之百分點(%)


這就是「H 按」計劃的利率。

舉例:如拆息利率(H)為 2.7%, 銀行訂立之百分點為 1.3%,置業人士需繳利率便是:2.7% + 1.3% = 4%。

由於銀行拆息較波動,為免按揭供款急升,銀行普遍都會有「鎖定按息上限」,俗稱「封頂位」或「CAP」。

一般來說,H 按鎖息上限等於 P 按息率。


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「P 按」是甚麼?

「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃(最優惠利率按揭),最優惠利率英文為 Prime Rate。

最優惠利率,是銀行自行訂立貸款利率,升跌一般視乎美國利率走勢。

最優惠利率主要分為「大P」和「細P」,截至 2019 年 12 月,目前最新的「大P」為 5 厘,銀行包括滙豐、恒生、中銀等;「細P」為 5.25 厘,銀行包括渣打、東亞、星展等。

最優惠利率與拆息利率(H)特性截然不同;最優惠利率過往波動不大,最長試過 10 年才變動一次(2008 年至 2018年),但一般比拆息利率高。

以最優惠利率(P)為基礎,按揭銀行會減去指定的百分點,計算方式即:


P – 銀行訂立之百分點(%)


以匯豐為例,其現時最優惠年利率為 5%,可減之百分點為 2.5%,實際 P 按利率即是:5% – 2.5% = 2.5%。

換言之,在這個情況,如借款人選擇向匯豐做 H 按,其 H 按利率上限就是 2.5%。

我應該用 H 按定 P 按?

簡單來說,由於普遍 H 按利率上限等於 P 按,拆息低時,H 按利率會較便宜;拆息高時,H 按利率最多也只是等同 P 按利率,故較 P 按為抵。

所以,現時一般以 H 按較流行。


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在甚麼情況下,P 按為比 H 按抵?

雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限,但 2018 年時,匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率,以致 H 按際利率較 P 按高。

以這個情況為例,H 按利率上限定得比 P 按高,假設拆息率(H)又長期高企,借款人期期都要交足上限,相比之下,P 按就可能較抵。

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