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樓宇轉名大法:內部轉讓 3 大竅門,慳稅慳到盡

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  • 樓宇轉名大法:內部轉讓 3 大竅門,慳稅慳到盡
  •  |  2021 年 11 月 1 日

為物業剔除、加入或更改業主時,都要進行樓宇轉名。如果想內部轉讓物業,在近親之間做樓宇轉名,怎樣才可以以最低成本完成轉名手續,同時減低印花稅支付呢?千居為你整理物業轉名 3 大竅門,讓你能慳到盡!



立即跳往:以「轉讓契」轉讓物業以「送讓契」送出物業樓宇轉名印花稅轉名 3 大竅門 見問題



以「轉讓契」轉讓物業

樓宇轉名的常見做法,是以「轉讓契」轉讓物業,物業買賣中除了簽署買賣合約,還要簽一份「轉讓契」,以確認業權轉讓。

近親轉讓,即直系親屬之間轉讓業權,亦多數簽轉讓契,目的是令其中一位業主回復首置身份,以享政府為首置人士而設的置業優惠政策。在近親轉讓當中,直系親屬的定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。

這種內部轉讓,形式上是以買賣操作,實際並不涉及資金轉移,只是純粹業權轉讓,故不涉及地產代理,通常由律師辦理手續。


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以「送讓契」送出物業

業主亦可用「送讓契」、「送贈契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業,該物業即屬「送契樓」。

但部分樓宇,即使交易涉金錢代價,但若成交價嚴重偏離市價,又不經代理交易,亦有機會被銀行視作送贈契。



樓宇轉名要繳印花稅

買樓要繳付印花稅,樓宇轉名亦一樣,交多少稅款,主要視乎物業售價或價值。一般買賣,物業售價由買賣雙方商議而定。但樓宇轉名,則看重物業估值。

如果是近親之間的內部轉讓,稅局一般會視之為資產處理,可獲寬減印花稅,例如以首置印花稅稅率 (第2標準稅率) 計算,亦可豁免額外印花稅。但於轉名日期起計 36 個月內放售物業,仍要支付額外印花稅。


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轉名 3 大竅門

想慳盡樓宇轉名之印花稅,又想確保物業能續做按揭,可巧妙運用以下 3 大竅門:

1 . 進行多次物業估價

要找出物業的真正市價,業主可向銀行或公證行申請物業估價,以最低者作為內部轉讓售價。取得估價編號後,假使日後稅局因物業樓價過低,向你提出質詢時,你可以提供估價編號給稅局參考,以作自保。

對於要做樓宇轉名,同時想重做按揭的業主,當向銀行申請按揭時,銀行本身就會委託幾間公證行為物業估價,不同公司的估價或有出入。

你可委託按揭轉介或相熟的銀行按揭專員,為你向銀行爭取使用最低估值。不過,業主須留意,假設按揭成數不變,拉低物業估值會令按揭貸款額下調。


2. 避用送讓契

有別於近親轉讓,以送贈契形式轉名,不能獲豁免額外印花稅。除此之外,倘若送贈者破產,送贈契或出現業權問題,部分銀行為管理風險,一律不批核送贈日期起計 5 年內的物業按揭,因此難於上會。


3. 可拉長轉名期

假設夫妻二人聯名買入第一層樓,之後想以首置身份購入第二層,其中一方可甩名,將業權轉讓至另一方,簽署臨時買賣合約後,即可以低稅買樓。

如果物業本身有按揭,甩名便要重新申請按揭。如果本身按揭由丈夫供,妻子無入息,透過延遲簽署正式買賣合約,丈夫可繼續供按揭,直至妻子有穩定入息後,才正式完成轉名手續。

不過,如果丈夫未完成轉名手續,並為第二層樓申請按揭,銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。一般來說,轉名沒有實際期限,故有些業主會以拉長轉名期的方式,確保另一半不會即時放售物業。


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常見問題

近親轉讓甩名,可否自行壓低售價,以避過印花稅?

如果物業成交價遠低於市價,稅局會自行就物業作出物業估價,並會向業主追討相差之印花稅。

送契樓成交價是 $0,是否代表毋須繳印花稅?

即使送契樓成交價是 $0,稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。


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