買樓申請銀行按揭，一般可揀用定息按揭，抑或是浮息按揭。2020年度《財政預算案》推出了「定息按揭試驗計劃」，這個試驗計劃到底如何運作？千居帶你認識定息按揭，分析財爺新推計劃的優缺。 立即跳往：定息按揭好處｜定息按揭息率｜HKMC 定息按揭試驗計劃｜常見問題 定息按揭好處 銀行按揭大致分3種計劃，當中的按揭利率各不同： 浮息按揭的利率跟隨銀行同業拆息率（HIBOR，即H按）或港元最優惠利率（Prime Rate，即P按）而波動，可升可跌，波幅較大。 相反，定息按揭鎖定供款息率，在指定期限內息口保持不變，減低面對利率波動的風險，讓業主更容易規劃開支。期滿後，業主可再選擇用H按還是P按。 定息按揭息率 定息按揭不一定是全期固定用同一個息率，有機會每年所定之息率都不同。而定息期越長，利率也越高。定息期內不能輕易轉按，否則會被罰息，有欠靈活。 相比之下，浮息H按設有利率上限，加息時會封頂，能夠為業主提供一定穩定性；步入減息周期，又會隨之調低息率，可謂兩全其美，令定息按揭相形失色。事實上，香港超過9成業主都選用浮息按揭（P按或H按），而定息計劃亦日漸式微。 HKMC 定息按揭試驗計劃 有見銀行逐漸停推定息按揭，2020年度的《財政預算案》便透過按揭證券公司（HKMC）推出全新的「定息按揭試驗計劃」，由 HKMC 試行免壓力測試的定息按揭計劃，為置業人士提供多一個貸款選擇。 定息按揭免壓力測試 金管局表示，定息期達10年以上的按揭計劃，因為供款穩定，只要每月供款不超出月入的50% ，申請人便無須通過壓力測試。換言之，申請人或可透過定息按揭，爭取到更高的按揭成數，獲得更大筆貸款，減輕首期開支。 定息按揭試驗計劃按揭利率（2024年9月26日起）  定息期 年利率    10年 4.74%    15年 4.89%    20年 5.04% 資料來源：香港按揭證券有限公司 定息期滿後，借款人可選擇繼續用定息按揭，或轉為用浮息續期。目前的浮息按揭利率為P – 2.35%，由按證公司不時釐定。 轉為恆常計劃 定息按揭試驗計劃於 2020 年 5 月 7 日起接受申請，至同年 10 月 31 日截止，及後已轉為恒常計劃，提供定按的銀行包括中國銀行、創興銀行、大新銀行、中國工商銀行、上海商業銀行、渣打銀行和東亞銀行等等。 在環球經濟不明朗下，選用定息按揭，對有需要置業人士，始終是一件好事，尤其未來或進入加息周期，加上不少二手屋苑有更大議價空間，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

通常申請銀行或政府服務，都會要求申請人提供收入證明書，或其他收入證明文件，以證明申請人合乎該服務的申請資格。如果無法提供入息證明，申請隨時遭到拒絕，成為許多「打工仔」的煩惱。就算想買樓上車，也要用收入證明申請按揭，所以必須掌握取得證明的方法。千居將會在以下文章，告訴你收入證明的用途、收入證明書的涵蓋內容、相關文件和偽造證明風險。 立即跳往：收入證明用途｜涵蓋內容｜偽造證明書後果｜注意事項｜ 常見問題 收入證明用途 收入證明是申請人收入來源的表述，主要作用有二：一是證明申請人有財政困難，需要金錢支援；二是證明申請人有穩定收入，具充足的還款能力可以借貸。 申請政府資助 一般政府的資助計劃，都必定要求申請人提供收入證明，以審核申請人是否有經濟困難，需要政府的援助。以政府在疫情時推出的政策「臨時失業支援計劃」為例，計劃專門為失業人士而設，所以審批必須符合失業條件，申請人需要提供收入證明，以證實失業並且無收入，才能獲得政府的一次性資助。 申請銀行服務 大部份銀行服務都會要求申請人提供入息證明，尤其貸款服務。因為只有收入證明，能夠直接反映申請人的財政狀況，以審核其是否具足夠能力還款。買樓申請按揭一樣，銀行必須審查按揭申請人的月入，供款佔入息比率不超出50%，方能承造按揭。在政府宣佈暫停壓測前，申請人更須進行壓力測試，以決定是否有資格承造按揭。 涵蓋內容 收入證明書的範本有許多款，視乎你申請的服務要求，一般收入證明書需包括以下內容： 其他收入證明文件種類 除了以收入證明書作證明文件，還有其他常見的入息證明文件，以下是一些常見適用於上班族，和自僱人士的參考文件： 一般上班族 自僱人士 偽造證明書後果 由於收入證明書所填寫的資料簡單，許多人都以為可以虛報資料，隨便填寫。例如編造僱主和公司名稱，這樣做絕對是不可取的方法。銀行會抽查收入證明書覆核，致電僱主查詢，萬一被揭穿，可能會干犯「偽造文書」的刑事罪行，到時就更加得不償失。 注意事項 放租人士收入證明 有別於上班族或自僱人士，物業出租人士需提供最新的物業稅稅單、已打釐印租約及最近3個月的租金存款記錄，以作收入證明。 取回「Net Back Items」紀錄 一般而言，當銀行戶口收支紀錄累計達 20 – 28 條，有關紀錄或會以「Net Back Items」，顯示在存摺之上，變相令原本的收入紀錄消失。遇上這情況，可向銀行申請取回「Net Back Items」內的詳細項目。然而，銀行或會收取行政費，由 $50 – $200 元不等，需時約一星期。 申請樓宇按揭必然需要入息證明，準買家記得留意以上各項內容，做足準備就更加容易成功。如果對更多樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

在香港買樓是個遙遠的目標，在擠身上車一族之前，你可先裝備自己，了解置業其中一個關鍵：樓宇按揭。按揭資訊繁多，如何梳理？千居為你準備這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】，從零開始，釐清樓宇按揭每一步，置業初哥必讀！ 立即跳往：甚麼是樓宇按揭｜按揭成數｜壓力測試｜銀行按揭與發展商按揭｜H按與P按｜一按與二按｜加按｜轉按｜罰息期｜按揭保險計劃｜按揭轉介｜居屋按揭｜綠置居按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是樓宇按揭 樓宇按揭即是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款，否則承按人（即提供貸款的銀行或財務機構）有權收回物業。 比較不同按揭計劃時，當中的最高按揭成數、還款期、利率都是常見的考慮因素。 一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設，當中村屋按揭又有不同計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭，因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。 按揭成數 銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況（包括查閱信貸評級）、以及有關物業類型，訂立最高貸款比例，亦即按揭成數上限。 舉例，如物業估價為 600 萬元，借款人獲批 6 成按揭貸款，即須先付 4 成首期（240 萬元），餘下的 360 萬元則連利率分期攤還。 目前所有物業按揭的成數上限已統一為 7 成。透過按揭保險計劃，首置人士最高可做 9 成按揭，非首置人士最高可做 8 成按揭，視乎樓價與借款人的財務狀況而定，當中有可能牽涉支付額外保費。 壓力測試 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，惟銀行仍對按揭申請人有供款及入息比率要求，一般為50%，即每月供款不可超過申請人月入的一半。 壓測暫停前，銀行在批核按揭申請時，會為申請人進行壓力測試，以確保申請人有足夠還款能力。壓力測試普遍指，以銀行現有之按揭利率加 2% 計算，申請人的供款不可超過入息的某個百分比，一般由 35% – 60% 不等。銀行網站通常有模擬壓測的工具，以供申請人在申請之前先初步計算自己能否通過。 銀行按揭 VS 發展商按揭 目前提供按揭貸款的承按人有二，一是銀行，二是財務機構。 買家購買新盤，發展商通常會藉指定財務機構，推出發展商按揭計劃，用意是幫助買家上車，催谷項目銷情，同時亦賺取放貸利息。一般來說，兩者的分別如下： 銀行按揭 發展商按揭 / 財務機構按揭 受金管局規管，由政府訂立按揭成數上限，要壓力測試 (已於2024年2月28日取消） 不受金管局規管，由機構自行訂立按揭成數上限，毋須壓力測試 批核較嚴，未必能借足成數上限 批核較寬鬆，較大機會能借足成數 利率較低 除短期的低息優惠，其餘還款期的利率普遍較高 H 按 VS P … Continue reading "【轉按攻略】比較20間銀行罰息期、罰率（一表睇晒，不斷更新）"