銀行和財務公司為賺取利息，經常都會向客戶推銷貸款計劃，聲稱「月平息」低於 1%，驟聽似乎非常划算，但細看文件時又見到寫著高達 10% 至 20% 的「實際年利率」。到底真正的借貸成本應如何計算？千居即為你剖析「月平息」和「實際年利率」的分別。 立即跳往：月平息｜實際年利率｜不同貸款利息比較｜常見問題 月平息 顧名思義，月平息（Monthly Flat Rate）是貸款每月所收取的平均息率。 要搞清月平息的概念，首先要明白銀行計還款時，利息跟本金的比例並不是一致，而是「先息後本」。即是說，還款初期，大部分還款金額用來填利息支出，到供款一段時間後，本金餘額慢慢降低，再到後期，利息佔比才會遞減。 月平息就是將這種複雜計法簡化，將整筆利息支出除開供款月數，每月平均須繳之息率。 月平息計算例子 假設貸款 $100,000，月平息 0.12%，分 24 個月還款。 本金 x 月平息 = 每月利息開支 $100,000 x 0.12% = $120 每月利息開支 x 還款期數 = 全期利息開支 $120 x 24 = $2,880 全期利息開支 + 本金 = 總還款額 $2,880 + $100,000 = $102,880 總還款額 / 還款期數 = 每月還款額 $102,880 … Continue reading "【轉按攻略】比較20間銀行罰息期、罰率（一表睇晒，不斷更新）"

通常申請銀行或政府服務，都會要求申請人提供收入證明書，或其他收入證明文件，以證明申請人合乎該服務的申請資格。如果無法提供入息證明，申請隨時遭到拒絕，成為許多「打工仔」的煩惱。就算想買樓上車，也要用收入證明申請按揭，所以必須掌握取得證明的方法。千居將會在以下文章，告訴你收入證明的用途、收入證明書的涵蓋內容、相關文件和偽造證明風險。 立即跳往：收入證明用途｜涵蓋內容｜偽造證明書後果｜注意事項｜ 常見問題 收入證明用途 收入證明是申請人收入來源的表述，主要作用有二：一是證明申請人有財政困難，需要金錢支援；二是證明申請人有穩定收入，具充足的還款能力可以借貸。 申請政府資助 一般政府的資助計劃，都必定要求申請人提供收入證明，以審核申請人是否有經濟困難，需要政府的援助。以政府在疫情時推出的政策「臨時失業支援計劃」為例，計劃專門為失業人士而設，所以審批必須符合失業條件，申請人需要提供收入證明，以證實失業並且無收入，才能獲得政府的一次性資助。 申請銀行服務 大部份銀行服務都會要求申請人提供入息證明，尤其貸款服務。因為只有收入證明，能夠直接反映申請人的財政狀況，以審核其是否具足夠能力還款。買樓申請按揭一樣，銀行必須審查按揭申請人的月入，供款佔入息比率不超出50%，方能承造按揭。在政府宣佈暫停壓測前，申請人更須進行壓力測試，以決定是否有資格承造按揭。 涵蓋內容 收入證明書的範本有許多款，視乎你申請的服務要求，一般收入證明書需包括以下內容： 其他收入證明文件種類 除了以收入證明書作證明文件，還有其他常見的入息證明文件，以下是一些常見適用於上班族，和自僱人士的參考文件： 一般上班族 自僱人士 偽造證明書後果 由於收入證明書所填寫的資料簡單，許多人都以為可以虛報資料，隨便填寫。例如編造僱主和公司名稱，這樣做絕對是不可取的方法。銀行會抽查收入證明書覆核，致電僱主查詢，萬一被揭穿，可能會干犯「偽造文書」的刑事罪行，到時就更加得不償失。 注意事項 放租人士收入證明 有別於上班族或自僱人士，物業出租人士需提供最新的物業稅稅單、已打釐印租約及最近3個月的租金存款記錄，以作收入證明。 取回「Net Back Items」紀錄 一般而言，當銀行戶口收支紀錄累計達 20 – 28 條，有關紀錄或會以「Net Back Items」，顯示在存摺之上，變相令原本的收入紀錄消失。遇上這情況，可向銀行申請取回「Net Back Items」內的詳細項目。然而，銀行或會收取行政費，由 $50 – $200 元不等，需時約一星期。 申請樓宇按揭必然需要入息證明，準買家記得留意以上各項內容，做足準備就更加容易成功。如果對更多樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

置業人士買入物業時，一般會向銀行借入樓宇按揭貸款。在物業本身已經有這份按揭的情況下，再抵押物業，申請第二份按揭，這就稱之為「二按」。 除了二按，坊間更有三按、四按、甚至五按，這種一樓多按的做法原理也是一樣，繼續抵押以申請另一份按揭，但去到三按、四按已經不太流行。申請二按有何利弊？如何申請？等千居話你知。 立即跳往：誰提供二按｜二按作用｜二按風險｜二按申請手續｜常見問題 近期更新 誰提供二按 銀行普遍不做二按，二按貸款目前主要由財務公司提供。如有意購買新盤，或留意到發展商亦提供二按服務。所謂發展商按揭，無論是一按或是二按，實際都是藉相關財務公司提供；而申請二按，必須得到一按銀行同意。在政府宣佈暫停壓測前，由於二按涉及銀行，故亦須進行壓力測試。 二按作用 二按的作用是透過第二份按揭增加按揭成數。由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限。 財務公司提供的按揭利率一般較銀行利率高，如果因為想借高成數，而直接向財務公司借入一按，衍生的利息開支或非常龐大；在銀行一按的低息基礎上，再向財務公司借入二按，既可以減省開支，又可以突破銀行成數上限關口。 【上車之選】搜尋 600 萬內上車盤 → 二按風險 做正規二按，必須得銀行同意，以前就必須進行壓力測試；現時壓測暫停，業主仍要通過供款佔入息比率要求（不得過5成），程序複雜。坊間有財務公司為吸引更多客戶借貸，會在未得一按銀行的事先同意下，就批出二按貸款。 未得銀行同意，擅自抵押同一物業以取得二按是違約做法，銀行一旦發現物業有違約二按，寬則要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人，或提高按揭利率，嚴則要借款人立即全數償還二按貸款。 即使向發展商借入獲得一按銀行同意的二按，亦有相當的風險。發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠，但優惠期一旦完結，又適逢市場利率高企，二按供款便會大幅增加，令人措手不及。 二按申請手續 財務公司提供的二按申請手續簡單，一般只須簡單文件，毋須入息證明，最快可以即日批核。但這些批核特快的所謂二按，有可能是未經銀行同意，又或實際只是一筆私人貸款，如同信用卡貸款，而非需要抵押物業的按揭服務。 發展商提供的新盤二按，一般已事先與銀行達成共識。買家或需在遞交二按申請前，先通知發展商會申請二按，然後再到銀行申請一按。 銀行在審批按揭時，會將一二按之供款一併列入供款與入息比率計算（壓測暫停前，借款人還須同時通過一二按還款之壓力測試）。成功批核後，銀行會出信給借款人，借款人再到發展商申請二按。 假如你是香港永久性居民，亦是首置買家，代表自己行事，便可利用按揭保險計劃新例，敘造高成數按揭，但只限於已落成物業，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題