如果有置業打算，並以新盤為上車目標，就必須了解樓花按揭。新樓按揭比較特別，除了一般銀行提供的按揭之外，還有發展商提供的按揭。銀行按揭和發展商按揭兩者有甚麼分別？哪一個低息、哪個借到高成數的機會較大？即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼，看看哪一種適合你。 立即跳往：銀行按揭｜發展商按揭｜發展商VS銀行按揭｜發展商按揭風險｜常見問題 近期更新 甚麼是銀行按揭 普遍來說，按揭多是與銀行進行，即是由香港銀行提供按揭貸款。銀行提供的按揭受金管局限制，由政府訂立按揭成數上限，銀行再根據物業估價、借款人財務狀況，以及物業類型等因素，決定最終實際按揭成數。 甚麼是發展商按揭 不少發展商在推售新盤時，為催谷樓盤銷情，均會藉指定的財務公司，推出新樓按揭計劃。 銀行按揭受金管局規管，審批較為嚴謹，按揭成數亦有限制；相反，由發展商藉財務公司提供的按揭則不受規管，毋須進行壓力測試，故過往亦有「呼吸 Plan」之戲稱，意即其寬鬆程度，是所有「有呼吸」的人士都申請得到。 發展商 V.S. 銀行按揭 承上，發展商藉財務公司提供的按揭目前不受金管局規管，故與銀行按揭有以下分別： 1）審批較寬鬆 在2024年2月政府宣佈暫停壓測前，買家使用銀行按揭，必先經過壓力測試，對申請人士的入息及信貸狀況有一定要求，較為審慎。即使壓測已暫停，申請人亦不可以超出供款佔入息比率要求（50%）。 相反，發展商按揭大多只需簡單文件，過往更試過毋須入息證明，申請門檻大大降低，較為寬鬆。 2）較易借足成數 雖然政府在 2022 年 2 月已提高了首置按揭成數，首次置業人士購買 $1,000 萬以內的物業，在有購買按揭保險的情況下，最高可做到 9 成按揭，但涉及額外保費及首置等條件。 至於發展商就多以 8 成作按揭成數上限，字面上或未及銀行獲放寬後的最高 9 成按揭吸引，但實際上因為等要求，借款人或更容易借足上限。 3）較高利息 雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠，首 2 – 3 年息口媲美銀行，但「低息期」過後，利息普遍會大大攀升，甚至遠超銀行一倍，比銀行按揭的負擔更重。 發展商按揭風險 因為發展商按揭設有供款初期低息優惠，部分買家會考慮先使用發展商按揭，享用優惠後，再轉按至銀行。 但轉按始終存有風險，如果屆時樓價跌，導致物業估價不足，銀行批出較少貸款額，買家便要臨時籌備資金應付。 舉例，如物業買入時價值 600 萬，發展商批出 7 成按揭，即是買家可獲 420 萬的貸款。但轉按時，銀行評估物業只值 550 萬，即使銀行同樣批出 7 成按揭，貸款額亦跌至 385 萬，即是借款人需要填補 … Continue reading "【轉按教學】轉按有著數？何謂「轉按」＋比較利弊"

有消息指，銀行重推按揭預先批核服務，預計將會為置業人士提供一個額外的誘因，提高大眾入手物業的意欲。究竟什麼是按揭預先批核服務？對於想置業的人士而言，預先批核有何好處？如何利用這項服務，幫助自己輕鬆置業？今日，千居就準備了申請按揭預先批核的細則，幫助有需要使用服務的置業人士，更了解服務的流程。 立即跳往：按揭預先批核服務 | 申請流程 | 重推原因 | 其他評估服務 | 常見問題 近期更新 按揭預先批核服務 預先批核服務是指有意想置業的人士，可以於買樓前就向銀行申請按揭，待銀行初步批核後，再入手物業。客戶可以提供一個預計想購入的單位，而不用真正購入單位，銀行會根據你預計購入的單位作出按揭審批。 對買家的好處 這項服務的目的，就是讓買家可以在買樓前有更加準確的預算，並且可以提前評估風險，了解自己是否有足夠能力負擔物業，提早獲知借貸和還款能力，避免日後真正購入物業後，才發現自己未能通過銀行的入息審查，最後申請不了銀行按揭而頭痛。 與正式按揭服務的不同 申請程序上，預先按揭批核與正式按揭申請分別不大，客戶只需額外提供一個心儀單位的資料，並不需要真正購入。 申請流程 申請人需要填寫銀行的申請表格，並提供個人資料、身份證明及入息證明，銀行會審核申請人的財務信譽。一般而言，銀行會在兩星期至一個月內批出結果。如果買家透過按揭保險公司承造高成數按揭，批核需時可能更長。 銀行批出結果後的有效期通常為期一個月，申請人需要在期限內準備好所需文件，否則可能會耽誤申請進度，或者需要補交文件。 申請人需要注意，如果批核成功後，買家想購買的物業類型或樓價有任何變動，或者申請人的入息、資產有變，銀行可能會再重新審批。另外，如果銀行發現申請人有意購入的物業存在任何問題，例如物業屬於凶宅、或者有任何違規情況，可以調低按揭成數，甚至拒絕批核。 主要影響批核時間因素 如果申請人想盡快獲得審批結果，當然要主動交齊文件，待職員催促補交文件，便會加長審批的過程。 另外，申請人需要留意，如果想向不同銀行申請預先按揭批核來格價，可能會影響信貸評級。銀行在批核按揭時，必定會翻查申請人的信貸記錄，查閱申請人信貸報告，如果發現申請人同時向多間銀行申請按揭，可能會導致銀行懷疑申請人是否有信貸問題，便會花更長時間審查其財務背景。 如何避免批核出現意外？ 除了準備好所需文件，批核的結果可能隨時受申請人改變購買的物業而有所變動，例如本身是私人樓宇，最後變成村屋或者其他住宅。所以申請人在遞交申請表格前，應該先挑選好心儀的屋苑、相近呎數的單位，才用作申請批核，若果最終購入單位與原本申請時的單位情況類近，最終按揭審批結果也不會與預計的有太大差距。 暫停及重推預批原因 部分銀行之所以暫停此項服務，源於過往買家經常性利用預先審批服務，一次過向不同銀行申請來比較，銀行因此需要處理繁多的按揭申請個案。而且每個個案都會花費銀行不少成本和時間，於是便決定暫停服務。 然而，隨著樓市交易轉趨淡化，亦有銀行重新推出按揭預先批核服務，以此吸客。 其他評估服務 除了銀行可以提供預先批核結果供買家參考，市場上亦有許多按揭轉介公司，可以為客戶提供免費的網上預先按揭評估服務。並且會因應客戶的情況，推薦合適的銀行按揭，甚至物業估價、分析等，如果買家需要短時間內獲得批核結果的預測，可以考慮使用此類服務。 既然了解了預先按揭批核申請的詳情，計劃好自己的財務狀況，可以把握機會入市，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

準買家能取得高成數按揭，要多得HKMC按揭保險計劃，但非任何人皆可申請，而按揭保險計劃，亦非HKMC獨有。那究竟HKMC是甚麼？與按揭保險有何關係？等千居為你解構HKMC如何助你實現置業夢。 立即跳往：｜HKMC是甚麼｜HKMC主要作用｜按揭保險計劃概要｜常見問題 近期更新 HKMC是甚麼 HKMC全名為「香港按揭證券有限公司」(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited)，顧名思義是一間企業機構，但實情是由香港特區政府透過外匯基金持有，公司類別屬於「公眾股份有限公司」。換句話說，政府是公司唯一的股東，現任主席兼執行董事是財政司司長陳茂波。 HKMC主要作用 自 1997 年成立至今，HKMC 有三個重要作用： 維持金融穩定 在HKMC成立前夕，樓市炒風可用狂熱來形容，當時銀行審批按揭貸款寬鬆，連普通一個白領亦可手持數個物業。由於銀行把大量的錢借了出去，為免泡沫爆破，觸發資金緊縮，HKMC因此應運而生，目的是把銀行所持的按揭貸款證券化，售予投資人士，令流動資金重新注入銀行體系。 雖然金融風暴最終還是出現，但HKMC於 1998 年購入超過 110 億港元的銀行按揭貸款，若沒有HKMC分散部分風險的話，後果更不堪設想。 推出新業務 HKMC不斷推出新業務，填補市場不足，逆按揭便是其中一例，該金融產品可理解為一種退休理財工具，例如HKMC的 「安老按揭計劃」，可讓退休人士可獲得穩定收入，卻毋須出售自住物業。另一例子是「定息按揭計劃」，市面上的按揭計劃由浮息按揭主導，一旦經濟不穩，浮息按揭有機會令供款大增，反之，定息按揭可對沖按息波動風險。 助市民置業 HKMC 的按揭保險計劃 （俗稱按保），是協助市民「上車」的重要金融產品，按保計劃早於 1999 年推出，當其時，銀行不得批出按揭成數超過70%的貸款，按保作用是讓合資格置業者，透過支付保險費用，借入高於按揭成數上限的額外貸款。 按揭保險計劃概要 根據金管局現時規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，須購買「按揭保險」。即使借款人日後違約，按揭保險公司會向銀行支付超過按揭成數上限的貸款差額，變相為銀行提供了保障，毋須承擔額外風險。 其實在 HKMC 按保出現之前，市場上已有類似服務，但卻不足以為銀行提供保障。時至今天，本港共有3 家公司提供按揭保險服務，當中以HKMC最為人熟悉。HKMC的按揭保險業務，現由旗下全資附屬公司－香港按證保險有限公司負責管理。 按保計劃會因應樓市變化而調整。例如在 2013 年 2 月，因樓市風險加劇，便將可敍造 9 成按揭的樓價上限，從 600 萬港元降至 400 萬港元，現時一般稱之為「舊按保」。 而在 2019 年 10 月，因樓價超出市民負擔水平，於是針對首置人士，提高購買自住物業的按揭成數上限，此為「新按保」，坊間俗稱「林鄭plan」。以上兩類按保政策現同時存在，申請條件各有不同。 … Continue reading "【轉按教學】轉按有著數？何謂「轉按」＋比較利弊"