結婚買樓，以個人名義還是聯名買入是一大難題，本文重點分析聯名物業的兩大種類：「分權共有」和「聯權共有」，後者俗稱「長命契」。聯名買樓前，先要搞清楚「長命契」的概念，否則自以為擁有一半業權，實際卻毫無話事權，不能自行出售業權甩身！ 立即跳往：「分權共有」意思｜「長命契」意思｜長命契優點｜長命契缺點｜常見問題 「分權共有」（Tenancy in Common）意思 聯名人各自獨立擁有相關的業權份數，互不干涉。假設夫妻二人業權五五對分，其中一方想要轉讓名下 50% 業權時，毋須徵求另一方同意，可自行出售或進行轉名。 聯名人可各自分別處置名下所擁有的業權，亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女，甚至出售予其他人。 「聯權共有」（Joint Tenancy）意思 「長命契」即是「聯權共有」，聯名人的業權權益互相重疊，各人均可自稱為擁有物業的全部。由於業權重疊，聯名人不能擅自轉讓名下業權。所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益（Right of  Survivorship），如其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。 換言之，物業的業權會一直保留於聯名人之間，直至最後只得一位聯名人在生，才可自行決定如何處理業權。聯權共有「長命契」之名，便因此而生。 舉例，夫妻二人以長命契的方式聯名買入物業，及後丈夫不幸離世，其業權便由妻子便自動擁有。即使丈夫寫有平安紙，在遺囑列明遺產的分配，該業權也不會被視作為遺產。 長命契優點 長命契確保了聯名共有人就業權所作的全部決定（包括轉名甩名），均要獲全體同意，才能通過。 以夫妻聯名物業為例，假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽，忽爾對配偶存有介心，想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類，因長命契下，所有業權決定均須雙方同意，便可確保聯名人不輕舉罔動。如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 另外，根據現時銀行的做法，如長命契其中一名共有人過身，而物業有未供完之按揭貸款，其他共有人亦毋須重造按揭或通過測試。 長命契缺點 如聯名人遇有財務問題，被債主入稟追討，例如被銀行收樓，或被財仔入紙申請破產，在分權共有的情況下，照理來說，應只得該位聯名人的業權會受到影響。如果該聯名人擁有 30% 業權，應只得該部分業權會因財困而出現問題，遭財務公司拍賣業權份額。這類承接部分業權的買賣，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 相反，在長命契的情況下，因為聯名人被視為擁有整項物業，其中一名共有人財困，有機會所有業權都被拖累，所有聯名人都要共同承受惡果。 聯名買樓是否使用長命契，取決於業主之間的關係，可根據以上利弊分析作出選擇，關於聯名買樓的按揭及印花稅問題，可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。更多買樓資訊，即上千居搜尋各區放盤。 常見問題

買樓除了計算置業開支，入伙後費用也不可忽視，如差餉、地租、地稅、管理費等等。對於新手業主，都能預備好每月的供樓開支和管理費，卻很多時候計漏了地租、地稅與差餉。到底這些費用有何分別？何時繳付？繳付給誰？繳付多少？千居一次過告訴您三者區別。 立即跳往：差餉  |  地租  | 地稅  | 繳付時間、金額與對象 | 2047大限 | 常見問題 差餉 差餉，字面上即「差人」的糧餉，已今天去理解這個意思，或許不合時宜，但若追溯至英治時代，這一項向政府繳納的稅，確是用作維持香港警隊開支。 時至今天，差餉是對房產物業徵收的稅項，用於支付公共服務開支，如公共照明系統、食水供應等等，基本上所有業主都需要繳付差餉，除了少數特殊情況，例如一些新界建築物。 地租 要了解地租，首先要明白，香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外)，均由政府擁有，政府就某地批出地契（即租契）給發展商，以確認為該土地的承租人，但非真正擁有人。 簡單而言，承租人須向政府繳付地租，以換取在地契文件所指明年期內，可佔用土地的權利。順理成章，各單位業主從發展商購入物業，地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題，部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地，可獲豁免地租。 新地租的出現 回歸前的香港，經歷多屆殖民地政府管治，出現了不同租期的地契，1984年的《中英聯合聲明》，便釐清了香港回歸後的土地契約問題，以下兩類土地契約，需要繳交新地租： 地稅 至於地稅，其實概念上與徵收地租相同，一般而言，業主繳交地稅，便不用繳交地租，反之亦然。 由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據，不同區域的地契年期有別，因此只有部分地區物業，需要支付地稅。 自19世紀中葉，英國與清政府簽訂了3條條約，其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島，以及界限街以南的九龍半島；及後再簽訂《展拓香港界址專條》，將新界及多個島嶼租給英國。 一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。但當中也有例外，例如位於港島區的薄扶林花園，地契於2005年續期後，需要繳交地租。 繳付時間、金額與對象 雖然差餉與地租的定義不同，但都是每個季度向業主收取的，金額是按物業的應課差餉租值 (租值)，乘以一個百分比計算；至於地稅，通常一年收取2次，視乎地稅金額及物業位置而定。 政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革， 建議引入累進制差餉，按應課差餉租值，分設三個徵收類別（5%、8%、12%），於2025年1月1日起生效，具體措施如下： 差餉租值 累進稅率 首550,000元 5% 其後250,000元 8% 超出800,000元 12% 值得留意，差餉與地租由差餉物業估價署徵收，地稅則是由地政總署徵收；如不繳交地租或地稅，可被視作違反契諾，政府或有權收回有關物業。 2047大限 上文提過，已獲批續租權的地契，租期都不超過2047年6月30日，於是坊間有所謂的「2047大限」。部分人士擔心買樓後，所屬地契會否自動續期，會否需要補地價，更甚者，由政府直接收回土地。 這個問題何去何從，暫時未有太多著墨，但的而且確，中國內地的土地設有使用權期限，過了限期的物業，有需要補地價。現時，香港只有「千年契」物業 (已批999年地契) ，未必需要面對大限問題，例如太古城、香港仔中心、碧瑤灣、賽西湖大廈等等。 另外，2047大限亦影響到銀行按揭，因自2017年起批出的30年按揭，已觸及2047年。金管局曾為此作出回應，指政府有權批出2047年後的續期地契，呼籲銀行不用調整按揭政策。 遙遠的問題不容易看清，但眼前的上車置業問題，卻需要花時間處理，即上千居搜尋全港筍盤。 常見問題

香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被成為千年地契。這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。千居今日就決定講解一下，土地業權和土地年期之間的關係，還有列出本港的千年地契名單。 立即跳往：土地業權 ｜ 土地年期 ｜土地續期 ｜999年地契名單 | 地契年期影響按揭｜常見問題 土地業權 土地業權可分為「永久業權」或「土地租借權」兩類。顧名思義，「永久業權」指的是土地由地主擁有，地主擁有在土地進行任何發展的權利。 而「土地租借權」所指的是土地由政府擁有，政府只是把土地租出，承租人也可以在土地上進行土地發展，但是只是屬於租用者的身分，而且還是一份有期限的租約。因此，土地契約的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限，亦是土地業權的期限。 在鴉片戰爭結束後，香港被割讓予英國，香港、九龍的土地均由英女皇所擁有，因此發展商只是以土地租借形式租用土地發展。而新界的土地原本屬於原居民的永久業權，但是後來也被英政府改為土地租借形式。 時至今日，全港的土地，除了中環聖約翰教堂所在的土地屬永久業權以外，都屬於「土地租借權」。 土地年期 土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下，主要分為以下三種： 殖民地年代，政府批出大量999年期地契，主要集中在港島地區，但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權，於是停止批出999年地契，此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。甚至有一段時間，批出75年期地契，並允許續期75年。因此，香港的土地契約年期，便大致分為以上三種。 土地續期 土地契約到期後，可能會出現的續期情況為： 由於現時香港土地的契約最快將於2047年到期，屆時政府會採取哪一種行動仍是未知之數。不過第三種情況應屬最低機會發生，因為必定會掀起社會各界的極大不滿。 999年地契名單 說到999年地契，以下屋苑便是全港僅剩的999年地契物業，物業持有人暫時都不需要擔心，土地會被收走，或者什麼時候要補地價。 於2023至2024年期間入伙的紅磡必嘉坊為近年推出最新的999年地契（千年地契）項目，現時距離其業權到期時限，還剩超過800年。 地區 屋苑名稱 樓齡 到期年份 港島 太古城 34-45年 2899 港島 愛都大廈 38年 2896 港島 賽西湖大廈 43年 2892 港島 帝景園 30年 2886 港島 曉峰閣 28年 2884 港島 殷樺花園 26年 2860 港島 碧瑤灣 42-46年 2859 港島 … Continue reading "【離婚業權】分配考慮、法庭處理、辨别方法、注意事項"