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【買樓慳招】用「近親轉讓」慳稅、加按套現的財技操作

租買攻略 | 2022 年 8 月 8 日

不少人在買入物業後,會透過轉換業權,等下一次再買樓時,能節省印花稅開支,或增加按揭額。「近親轉讓」就是其中一個常見的做法。近親轉讓如何操作、對印花稅和按揭有甚麼影響?即讀千居為你整理的近親轉讓攻略!


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近親定義

在物業買賣層面,近親的定義包括父母、兄弟、姊妹、配偶及子女。



近親轉讓 2 大法

近親或內部轉讓的做法普遍為:

1. 轉讓名下物業

近親之間,其中一人將名下物業轉讓至另一方,以回復並未持有物業的身份

2. 轉讓名下業權

物業如由近親聯名持有,其中一人可將名下業權轉讓至另一方,以回復並未持有物業的身份


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近親轉讓慳印花稅

慳「從價印花稅」

如果你本身擁有一個住宅物業,想再買入多一個,作投資或收租之用,你就要繳付「從價印花稅」當中較高的稅率,為樓價的 15%。

但透過以下方法,可避免支付 15% 的從價印花稅:

  • 1. 先將原有物業轉讓予近親
    • 近親轉讓可以較低稅率(首置稅率)繳付從價印花稅;如果只是轉讓部分業權,則只須為業權市值繳稅。

  • 2. 再以首置身份購入新物業
    • 回復了首置買家的身份後,購入新物業時,可使用較低稅率繳稅。

雖然以上做法會衍生 2 次印花稅收費,但都只是收取較低稅率(即首置印花稅率;最高僅為樓價的 4.25%),兩者相加,亦比 15% 的雙倍印花稅便宜。

豁免「額外印花稅」

如買入物業後36 個月內放售,原本需要付「額外印花稅」,但因為政府不把近親轉讓當成買賣,故可豁免額外印花稅(原可高達樓價 20%)。


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近親轉讓增按揭額

在 2022 年按揭保險計劃新例下,9 成按揭樓價上限增至 $1,000萬 8 成按揭上限增至 $1,200萬元。

一般來說,按揭保險計劃是不接受「轉按套現」或「加按」的。即是說,如果你本身以 6 成按揭購入現有單位,並正在供款,則不能透過轉按或加按,享用新按揭成數,做 8-9 成按揭,藉此套現。

然而,若使用近親轉讓,情況就不一樣。假使你和配偶聯名持有單位,你可先將業權轉讓至另一半(即「甩名」),你的另一半可以採用新按揭成數重做按揭,以達致套現。不過,如果單位本身由你全權擁有,就不能用近親轉讓的方法去轉按或加按套現了。


近親轉讓可巧妙繞過高印花稅率,節省買第二層樓的成本,達致買樓收租的目的。各區租務市場表現不一,建議多比較不同地段,即上千居搜尋全港筍盤


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常見問題

近親轉讓後重做按揭,是否需要壓力測試?

受轉讓業權一方,若需重做按揭,銀行會先為物業重新估值,並要求貸款人通過壓力測試

如受轉讓一方本身持有物業,是否需要付 15% 印花稅?

只要是近親,即使轉讓前已有物業,也只會以舊印花稅率 (第2標準稅率)計算。


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