物業投資是港人必修學問之一，不少業主轉向買樓收租，以租養貸，找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算？千居為你盤點 4 大買樓收租須知。
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立即跳往：挑選地區｜決定佈置及裝修｜計算租金回報｜按揭保險不能出租｜常見問題
1 . 挑選地區
放租物業所在地區，決定了日後的租戶對象，間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等等，能吸引經濟能力較高的二人家庭，或居港的海外員工。
雖然區內物業價錢或高於其他地區，但租務穩定，買入房間數目多的單位如 3 房，更可分租，進一步增加租金回報。
然而，雙職情侶和居港外籍人士，一般需要較彈性租期，業主或需每隔幾個月、半年或一年，就要尋覓新租戶，而每次放租，會衍生佣金及雜費。
至於分租，則要同時管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險較大，通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」，幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等，如果找不到可靠的二房東，分租就相當頭痛。
放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。
2. 決定佈置及裝修
選定地區，及對租務需求有一定了解後，便要決定如何佈置單位。
假如單位在新商業區，如九龍站、奧運站附近，因區內新盤供應較多，物業樓齡新，愈新裝修的樓，愈受歡迎。
但若在傳統商業區，如中環、銅鑼灣、灣仔等，區內新盤數量極少，租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓，業主可嘗試改善間隔或採光度，提升吸引力。
至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。
若為家庭客，一般可接受交吉單位，只是無結構問題便可；但若家庭成員有長者或小朋友，對大廈配套如升降機、所屬校網等條件，會有較高要求。
3. 計算租金回報
想知買樓收租是否有利可圖，便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支，亦即物業投資成本，當中包括：
然後，你要計算一年租金回報預期，以租金收入扣除出租雜費，如代理佣金、租約釐印費、管理費、差餉地租：
一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費
坊間常見租約有效期為 2 年，故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。
出租物業亦有其他間歇開支，如裝修費、維修費等，而物業亦有可能出現空窗期，未有人承租，減少全年租金回報。
最後，可得出淨租金回報率：
淨租金回報率 = 一年租金回報／買樓總開支 x 100%
淨租金回報率要幾高，視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報，因為物業升值機會大，有租金抵銷供樓開支，已經有賺；亦有業主認為須高於按揭利率。
4. 按揭保險不能出租
最後一點，如果業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，就要記得物業只可作自住用途，若想即時將其出租，首先要甩按保，退出按揭保險計劃。
值得留意，按證保險公司由2024年8月起放寬按保政策，容許3類人士有條件申請豁免自住要求，其中包括︰
- 將有新生嬰兒出生，或將領養兒童，而令住屋要求改變的業主；
- 因失業而需要更具彈性的住屋／財務安排的業主；
- 在物業內已自住滿12個月，因有其他特別需要，而出租物業的業主。
這意味著，即使是有申請按保的住宅，亦可在有條件的情況下將物業出租。不過，業主仍須簽署其他條款，未必一定獲批。
如果不想在按保計劃下將單位出租，現時任何物業的銀行按揭，最高可做7成。
睇完這篇章，應對買樓收租了解不少，下一步可上千居搜尋全港各區筍盤，加快放盤步伐，盡早實現收租目標。
常見問題
購買多一層住宅收租，最多可借多少按揭成數？
最高成數為 7 成。壓力測試現已暫停，但仍須符合供款佔入息比率要求，上限為5成。若本身已有另一層樓的按揭，供款會被計算在內。
「偷雞」出租高成數按揭住宅物業，有何後果？
若被銀行抽查發現，借款人將會被追收貸款；另外，因申請高成數按揭必須自住，借款人有機會涉及詐騙罪。
