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新盤管理費無從得知?盤點管理費貴3大禍首

租買攻略 | 2022 年 8 月 8 日

新盤管理費年年通漲,看看元朗同系樓盤尚悅尚悅.方,兩盤入伙年份相差 5 年,相距僅 2 分鐘步程,每呎管理費相差多達 $2 – $3。正所謂「小數怕長計」,買樓前,必先閱讀這篇管理費文章。



立即跳往:管理費點計管理費貴原因如何得知新盤管理費管理費按金拖欠管理費後果 常見問題



管理費點計

交管理費已習以為常,但你知不知管理費如何計算出來?管理公司會根據大廈公共空間的整體開支,向業主收取管理費,並按照單位的「管理份數」攤分,所以戶戶不同。

管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任,而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說,單位面積越大(如特色戶),所佔的份數越多,管理費便越貴。

管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費,業主不用操心。



管理費貴原因

每個屋苑大廈所收取的管理費均不同,部分大廈管理費較鄰近屋苑貴,普遍有三大原因。

1 . 會所服務設施多

新盤多以屋苑設施作招徠,例如多元化的物管服務、逾十萬呎的巨無霸會所,甚或至智能家居系統等等,但發展商沒有告訴業主的是,這種酒店級享受是有代價的,一切會所設施,乃至公共空間的維修、保養及與管理,統統都是開支,業主要負責攤分。

曾有新盤項目入伙一段時間後,因會所設施洗費大,只好取消開放,以減低營運成本,如恆溫池由全天候改為僅於冬天開放,酒吧變成裝飾用酒櫃等等。

2. 大廈伙數少

有上車一族誤以為大型屋苑佔地大、服務多,管理費一定較貴。其實單幢樓因為戶數少,亦即 少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支,即使設施欠奉,每戶管理費偏高,隨時比同區較高質素的新盤更貴。

3. 綠化元素

近年政府鼓勵環保綠化,不少新盤齊齊響應,在項目中加入綠化元素,營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等元素均需專業保養,所費不菲,成本最終還是轉嫁業主身上,令管理費急增。


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如何得知新盤管理費

由於一手條例沒有就管理費作出規定,新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用,若發展商沒有公布,準買家是不得而知,如買入單位後方感費用太高,亦只能硬食。

不過,一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品,向準買家提供管理費款額或預計款額範圍,以供參考。

如有需要,準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說,發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子,當中或有提及管理費的估算。



管理費按金

不論買新盤或二手樓,買家都很大可能要預繳管理費按金,一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力,或提供優惠,入伙首 2 年有折。管理費非每年不變,有機會隨後調整加價。

如成為業主後感管理費太高,懷疑物業管理公司支出存疑,可透過召開法團業主大會,由業主立案法團要求查數。必要時,法團有權解僱管理公司。


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拖欠管理費後果

業主欠交管理費,管理公司會先發出第一封欠款通知,約 3 周後再發出第二封,直至第三封仍未獲業主回覆,管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主,了解欠款原因,從而提供協助,如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。

如果長期未能成功聯絡業主,管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款,業主會被釘契,甚至被收回單位。

一般而言,雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動,但始終望與業主保持友好關係,通常是有感業主無心還款,無可奈何下才作出提告。


買新樓一般有較多屋苑設施,但卻只能估算管理費,買二手樓就不同,部分大型屋苑更有不錯的設施,即上千居搜尋各區筍盤


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常見問題

管理費用會否牽涉到屋苑維修?

正常情況下,管理費中約2.5%至5%的金額,會用作屋苑的儲備金,支持未來屋苑維修的使費。

小業主如何確保管理費運用得宜?

一般而言,管理公司每月公布開支及財務報告,而在每一個財政年度,屋苑經理亦會預先製作來年的財政報告


延伸閱讀:十大屋苑揀樓攻略

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