未補價「居屋按揭」+「白居二按揭」懶人包2020|綠表/白表/加按轉按限制

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  • 千居 Spacious
  • October 18, 2020

政府每年都會出售居屋。居屋單位間隔實用,部分處於核心地段,定價比市價低,故得到不少本地置業人士的青睞。如果你有興趣申請居屋,必讀千居的一手居屋二手居屋(白居二)懶人包;如打算借入居屋按揭,就必看以下超詳細一二手居屋按揭指南,了解居屋按揭成數、未補 地價居屋按揭、居屋加按、居屋轉按、壓力測試、供款年期、和擔保期影響。



綠表居屋、白表居屋、白居二資格分別

能免地價申請購買居屋的資格分為:

  • 一手居屋:綠表、白表
  • 二手居屋:綠表、白居二

白居二 = 白表居屋第二市場計劃

綠表資格白表資格白居二資格
1)房委會或房協轄下公屋住戶(「有條件租約」住戶除外)
2)持有房屋署/市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士
1)年滿 18 歲的香港永久居民
2)非公屋住戶
1)年滿 18 歲的香港永久居民
2)非公屋住戶
3)由申請截止日期前 24 個月起計,直至簽臨時買賣合約當日,申請者及申請表上的家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業
4)申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助

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甚麼是補地價?

政府出售居屋,定價會低於市場價格,以助市民置業。如市民買入居屋後,希望在自由市場出售居屋,便要向政府補回地價,以補償政府出售居屋時的損失。

按揭方面,已補地價的二手居屋已屬自由市場,按揭安排與私樓無異。如要借入 8 – 9 成的高成數按揭,就要申請按揭保險計劃

補地價程序


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未補地價居屋按揭成數、還款年期

居屋因有政府作擔保人,按揭成數上限一般會比私樓高。

綠表居屋按揭成數上限

綠表居屋按揭成數上限還款年期
一手居屋95%25 年
二手居屋(未補地價)95%25 年
二手居屋(已補地價)80%- 90%
根據按揭保險計劃
30 年

白表居屋按揭成數上限

白表居屋按揭成數上限還款年期
一手居屋90%25 年
二手居屋(未補地價)60%25 年
二手居屋(已補地價)80%- 90%
根據按揭保險計劃
30 年

出售居屋不一定要補地價。如將居屋出售於綠表或白居二人士,則毋須補地價。

未補地價的二手居屋,理論上最高可造 95% 按揭,但實際要視乎政府擔保期尚餘多少年。

借按揭買未補地價的二手居屋,銀行一般對物業擔保期完結後的貸款餘額有要求,一般須低於樓價的 60%。

換言之,如果購買樓齡較高,而又未補地價的二手居屋,有機會最高只能承造 6 成按揭。


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甚麼是擔保期?

擔保期的意思是,如果業主在期內斷供居屋,政府作為擔保人,會負責向銀行還錢。居屋擔保期由首次出售日起計,為期 30 年


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一手居屋免壓力測試  二手視乎擔保期

未補地價一手居屋按揭因有政府 30 年擔保期,無論綠表或白表均毋須做壓力測試。白表人士只須符合指定入息及資產限額便可,綠表人士更可以免除限額要求。

如是購買未補地價的二手居屋,就要視乎擔保期尚剩多長。如擔保期只餘 10 年左右,銀行有機會要求做壓測。如擔保期已過,就必定要做壓測。

如果是購買已補地價的二手居屋,按揭安排就與私樓按揭一樣。首置有機會免壓測,非首置就必須做壓測。


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居屋按揭利率:只可選 P 按

銀利按揭計劃主要分 H 按和 P 按兩種利率,買私樓的話可自由選擇,但買居屋就只能選 P 按。


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居屋轉按加按 要得房署同意

未補地價居屋屬資助房屋,轉按加按都須向房屋署提交申請,並取得同意信。

情況 1)平手轉按

如只將尚餘貸款額轉移至其他銀行,供款壓力不變,較易得到房署批准。

居屋平手轉按後,新按揭計劃或提供更低的按揭利率甚至現金回贈,扣除律師費和房署申請費等成本,計落或有賺。

情況 2)轉按套現/加按套現

如果目的是想增加貸款額,並套現額外資金,不論是用居屋轉按還是加按,供款壓力均更沉重,對擔保人房署來說風險增加,故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。

可接受套現理由例子如:

  • – 籌措醫藥費;
  • – 家庭成員教育費;
  • – 殮葬費;
  • – 業主因離婚 / 分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費;
  • – 業主因生意出現財政困難

其他原因則須按個別具體情況再作考慮,信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。

套現金額視乎個案實際需要,如需 3 萬元應急,就只可套現 3 萬,而非由單位現時的新估價計算出來。另外,申請人的總家庭月入不可低於套現金額,如套現 3 萬,家庭月入就必須是 3 萬元或以上。 


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居屋套現後 不再獲政府擔保

無論用甚麼理由套現,居屋均會永久失去政府的擔保,申請銀行按揭時會失去種種豁免,居屋業主需要:

  • — 符合入息要求、壓力測試
  • — 提交證明文件
  • — 承擔更高按揭利率,可達 4% – 5%

私樓價格節節上升,未補地價的居屋對許多人來說是圓上車之夢的唯一出路。如果你有意購買居屋,就要留意最新的居屋及白居二時間表了。