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2021居屋按揭懶人包|綠表按揭、白表按揭、新居屋、白居二、未補地價居屋、轉按加按

  • By
  • 千居 Spacious
  • May 13, 2021

有幸抽中前籌的居屋申請者,除了要花心思揀選心儀單位,更要了解不同類別的居屋按揭,在簽買賣合約前,確保可獲取按揭資格。無論您是綠表或白表,即看以下一二手居屋按揭指南,了解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。



綠表居屋、白表居屋、白居二資格分別

首先,銀行會因應居屋申請者資格,批出相應按揭,能免地價申請購買居屋的資格分為:

  • 一手居屋:綠表、白表
  • 二手居屋:綠表、白居二

簡單而言,綠表及白表皆可購買一手及二手居屋,均需要進行抽籤,但若白表買家想購買二手居屋,便需要另再參加白表居屋第二市場計劃 (白居二 ),亦因配額有限 (5,000個名額),同樣需要抽籤。

綠表資格白表資格白居二資格
1)房委會或房協轄下公屋住戶(「有條件租約」住戶除外)
2)持有房屋署/市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士
1)年滿 18 歲的香港永久居民
2)非公屋住戶
1)年滿 18 歲的香港永久居民
2)非公屋住戶
3)由申請截止日期前 24 個月起計,直至簽臨時買賣合約當日,申請者及申請表上的家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業
4)申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助

一手二手居屋按揭成數、還款年期

房委會提供的居屋,有政府作擔保,因此毋須做壓力測試,而按揭成數上限一般比私樓高。針對一手居屋、未補地價二手居屋、已補地價二手居屋,綠表及白表的最高按揭成數及年期分別如下:

綠表居屋按揭

綠表居屋按揭成數上限最高還款年期
一手居屋95%25 年
未補地價二手居屋(居二市場)95%*25 年*
已補地價二手居屋(自由市場)80%- 90% (經按揭保險計劃)30 年
查看 按揭保險計劃 須知

白表居屋按揭

白表居屋按揭成數上限還款年期
一手居屋90%25 年
未補地價二手居屋(白居二)90%*25 年*
已補地價二手居屋(自由市場)80%- 90% (經按揭保險計劃)30 年

*未補地價的二手居屋注意事項:

針對綠表及白表購買未補地價二手居屋,銀行一般採用 「30年 減去 樓齡」來衡量按揭年期。

舉例,一個5年內樓齡物業,可獲25年還款年期;但若樓齡達20年,餘下的按揭年期只有約10年。但若批出按揭年期過短,基本上沒有買家能夠承受,於是針對二手居屋樓齡,銀行通常有以下按揭安排:

  • 1) 約19年樓齡或以下的居屋,銀行照樣提供為期25年的9成按揭。
  • 2) 若多於19年但未過30年,餘下擔保期批9成按揭,屆滿後跌回6成按揭,假如未償還樓價多於當時樓價6成,便需要補回差價。
  • 3) 若已過30年樓齡,銀行只提供6成或以下按揭,即要預備至少4成首期。

甚麼是擔保期?

擔保期的意思是,如果業主在期內斷供居屋,政府作為擔保人,會負責向銀行還錢。居屋擔保期由首次出售日起計,為期 30 年


按揭比較:房委會 V.S. 房協

雖然房委會和房協均提供居屋,但只有房委會提供按揭貸款擔保,因此銀行在按揭審批要求上亦有不同:

房委會居屋房協居屋
最高按揭成數25年30年
壓力測試1手:不需要
2手:視乎樓齡
需要
按揭利率 P 按H / P按
按揭保費不需要1手:不需要
2手:需要
轉按可以
並同時延長還款期
可以
但不可延長還款期
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一手居屋免壓力測試  二手視乎擔保期

未補地價一手居屋按揭因有政府 30 年擔保期,無論綠表或白表均毋須做壓力測試。白表人士只須符合指定入息及資產限額便可,綠表人士更可以免除限額要求。

如是購買未補地價的二手居屋,就要視乎擔保期尚剩多長。如擔保期只餘 10 年左右,銀行有機會要求做壓測。如擔保期已過,就必定要做壓測。

如果是購買已補地價的二手居屋,按揭安排就與私樓按揭一樣。首置有機會免壓測,非首置就必須做壓測。


居屋按揭利率:只可選 P 按

銀利按揭計劃主要分 H 按和 P 按兩種利率,買私樓的話可自由選擇,但買房委會居屋就只能選 P 按。


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居屋轉按加按 要得房署同意

未補地價居屋屬資助房屋,轉按加按都須向房屋署提交申請,並取得同意信。

情況 1)平手轉按

如只將尚餘貸款額轉移至其他銀行,供款壓力不變,較易得到房署批准。

居屋平手轉按後,新按揭計劃或提供更低的按揭利率甚至現金回贈,扣除律師費和房署申請費等成本,計落或有賺。

情況 2)轉按套現/加按套現

如果目的是想增加貸款額,並套現額外資金,不論是用居屋轉按還是加按,供款壓力均更沉重,對擔保人房署來說風險增加,故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。

可接受套現理由例子如:

  • – 籌措醫藥費;
  • – 家庭成員教育費;
  • – 殮葬費;
  • – 業主因離婚 / 分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費;
  • – 業主因生意出現財政困難

其他原因則須按個別具體情況再作考慮,信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。

套現金額視乎個案實際需要,如需 3 萬元應急,就只可套現 3 萬,而非由單位現時的新估價計算出來。另外,申請人的總家庭月入不可低於套現金額,如套現 3 萬,家庭月入就必須是 3 萬元或以上。 


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居屋套現後 不再獲政府擔保

無論用甚麼理由套現,居屋均會永久失去政府的擔保,申請銀行按揭時會失去種種豁免,居屋業主需要:

  • — 符合入息要求、壓力測試
  • — 提交證明文件
  • — 承擔更高按揭利率,可達 4% – 5%

私樓價格節節上升,未補地價的居屋對許多人來說是圓上車之夢的唯一出路。如果你有意購買居屋,就要留意最新的居屋及白居二時間表了。