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【1分鐘認識龍床盤】 尺寸 + 間隔 + 成交 + 收租回報 + 租金比較

租買攻略 | 2022 年 8 月 10 日

納米樓是近十年建樓趨勢,當中「 佼佼者」莫過於被戲稱為龍床盤的屯門菁雋 (T plus)。想知單位到底有幾細? 室內間隔怎樣?成交價錢及租金回報如何? 已入伙業主如何評價? 業主之一的麥明詩是否仍然持有單位? 花一分鐘閱讀下文。



立即跳往:龍床盤是甚麼意思 | 屯門菁雋簡介 | 室內間隔 | 菁雋評價 | 近成交數據 | 近收租回報 | 常見問題



龍床樓盤是甚麼意思

源於2019年落成的屯門單幢新樓菁雋,其最細單位僅128方呎 (標準私家車位約134方呎),是《一手住宅物業銷售條例》生效後最細新盤之一,因發展商說了句「(紫禁城再大) ,皇帝也不過睡張床」引起嘩然而得名。其後被借喻為面積極細的住宅單位(俗稱納米樓)。數到位於市區的龍床單位,不得不提位於長沙灣AVA228,僅比菁雋大1方呎。



屯門雋簡介

地址:屯門青棉徑2號

發展商:俊和發展、益兆興業、陞域集團

座數:1

樓層:19層

單位數量:356伙

實用面積:128至794方呎

入伙日期:2019年12月

附近交通:距離輕鐵景峰站約數分鐘步程;附近有多條巴士路線往多區。


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室內間隔

如下圖所見,室內空間僅有一個起居間、開放式廚房及明廁,扣除浴室面積,餘下可用面積約88方呎。

Source: wikipedia


菁雋評價

除了單位面積細為人詬病,據指入伙後有多樣裝修項目仍需要執漏,加上發展商把一層單位劏近29伙,變相令等電梯時間增加,另有單位面向公路,環境較嘈,有些單位雖加設了隔音屏,但仍有些窗戶不可打開。還要留意,部分單位的鋅盤過淺或過細,難於使用。


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image source: hk01


新近成交數據

從開售到現在,已有不少菁雋買家沽貨。成交數據顯示,從 2019 至 2021年,屋苑平均成交實用呎價,由最初開售的 $15,500,升至目前約 $20,000。

提起屯門菁雋,另一焦點是麥明詩,因她與兄長曾買入三個單位。

據土地註冊處資料,她持有的 128 方呎開放式單位,2019年以 183.4 萬元入市,2021年初零議價下以 235 萬出售,賬面獲利51.6萬。

而她持有的另一個開放式單位,實用面積 141 方呎,則以200萬元轉售予母親,呎價14,184元,比市價低約兩成。



新近收租回報

香港樓價高,某程度上,細價盤可說是窮人恩物,納米樓有其客源,吸引投資者買樓收租。

菁雋2021年每月約有 4 – 8宗租賃成交,放盤叫租 $7,000 – $13,000,成交實用呎租介乎 $46 – $50,租金回報普遍高於 3 厘。

附近納米樓租金比較

大廈名稱嘉華大廈興泰大廈麗日閣
樓齡39年38年34年
實用面積約220 餘方呎約280 餘方呎約250 餘方呎
平均月租$9,000 – $9,500$9,200 – $9,500$8,600 – $9,300

隨著按揭保險計劃放寬樓價限制,更多買家可以敘造高成數按揭,不再局限於樓價較平的納米樓,即上千居物色各區放盤


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常見問題

如何提升龍床樓盤的空間?

若有足夠樓底高度(例如 3 米以上),可嘗試採用閣樓、吊櫃設計,部分龍床樓盤 (例如屯門菁雋),單位樓高約 3.5 米或以上,可進一步發揮高樓底空間。

龍床樓盤有何投資價值?

龍床樓盤入場門檻低,適合手上資金不多的投資人士作收租之用,放租對象包括單身人士、同居情侶等等。另外,因樓價高企,細價樓如龍床盤亦有客源追捧。


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