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納米樓怎樣煉成?十年翻百倍成因、納米樓投資前景

  • By
  • 千居 Spacious
  • February 2, 2021

「納米」(nano)字解「毫微米」(nanometer),是一個長度單位,也常被用作形容微細的事物,「納米樓」便是例子之一,意解面積非常細小的住宅單位。隨著香港樓價飛升,納米樓近年成為了本地住屋形態的大趨勢,單位愈起愈細,連最新落成的公營房屋,也出現實用面積不超過 200 呎的「龍床盤」。納米樓是否真確是有效紓解年輕人置業需求的「necessary evil」?回顧這去的交投,香港人買納米樓,是自住、抑或是投資?按揭保險調高了按揭成數後,納米樓前景又是如何?了解納米樓,由此文開始。



立即跳往:納米樓定義單位幾細才為之納米樓?納米樓獨特設計納米樓成因樓價問題建屋量問題條例放寬造成限呎限量地政策恒地成納米樓之王納米樓前景:投資VS自住


納米樓定義

面積細小的單位常被謔稱為「納米樓」(nano-flats),劏盤、納米樓之詞不絕於耳,但單位到底要有幾細,才稱得上是納米樓呢?

環觀世界各地,不少國家及地區政府都有實施「最低居住空間標準」,該面積下限,大概可視作為當地對「納米樓」的定義。

台灣內政部設基本居住水準,一人居住單位最低坪數為 4 坪,大概即是 147 呎。

英國政府亦於 2015 年落實全國最低居住空間標準,一房單位最小須為 37 平方米以上,亦即約 398 呎。

新加坡最細的住宅單位稱為「鞋盒屋」,適合一人居住,面積最低為 500 呎。

日本政府亦有落實居住面積下限,一人單位面積最少須達 25 平方米,亦即 269 呎。

地區最低居住面積標準
台灣147 呎
英國398 呎
新加坡500 呎
日本269 呎

以上這些地方,對納米樓都訂立了明確的界線。然而,香港政府對居住面積並沒有設任何規管限制,那麼,在香港,單位要有幾細,才算得上納米樓呢?

單位幾細才為之納米樓?

如果根據差餉物業估價署在《香港物業報告》當中的分類,最細的住宅單位類別為 215 呎以下。

坊間雖多用 215 呎為納米樓指標,有民間土地研究組織卻發現,過往十年落成的開放式單位,面積多介乎 220 至 260 呎之間。香港納米樓的大小,大概就在「200 餘呎」這個範圍游走。

不過,上述各地的納米樓是一人戶,在香港,開放式單位的目標住戶卻包括了情侶、夫妻等二人家庭,可歸類為二人戶。回顧近年,私樓最細的「龍床盤」,面積只得 120 餘呎;而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124 呎。

以上種種,都指向一個現象:香港的納米樓雖本已細絕全球,可惜低處未算低,人均居住面積實際可能只及納米盤的一半,即是 100 餘呎,大概就是一個車位的大小。

納米樓獨特設計

ava55納米樓
九龍城 AVA 55最細單位僅得 166 呎,採用開放式廚房設計(明報)

香港納米樓的特別之處,除了在於「奇細」,更在於有「奇則」,絕大部分均採用了海外罕見的奇趣設計:無房的開放式單位,多採用無窗「黑廁」,以及開放式廚房,室內空間不足的同時,單位卻備有露台、工作平台、特大空中花園、落地玻幕等傳統「豪宅」級室外配置,奇則百出。


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納米樓成因

2010-19年納米樓落成數量

香港住屋愈建愈細,納米樓數量近 10 年翻逾百倍,各界對這個現象的成因,有不同的說法:

發展商:樓價問題

發展商多將納米樓歸咎為樓價問題,由於香港樓價飛升,年輕人再也吃不消中大碼單位的價錢,難以置業。

有見及此,發展商為了向這班上車族提供價錢合適、而質素相當的新盤,只好「將貨就價」,縮細入場單位的面積,自然降低入場樓價,令更多年輕人可以擁有自己的物業,但也造成納米樓叢生。

現時不少新盤都設面積僅 100 多 200 餘呎的開放式單位,目標買家往往被發展商及合作代理說成是「新世代」、「年輕專業人士」等,彷彿認定了納米樓是樓市向旺下的「necessary evil」,住屋面積只有往下走,才能令更多人成功置業。

亦因如此,發展商和代理大多支持政府放寬按揭保險成數來解決納米樓問題,2019 年,可借 9 成按揭的樓價由 $600 萬上調至 $800 萬後,不少發展商均同聲同氣地指納米樓將成往事。

政府:增加建屋量行先

香港房屋供求失衡,納米樓數量於過去十年間暴增,政府對此的解說,是強調「當前的優次是增加建屋量」,並指只有當土地緊絀情況有所改善時,才較有條件探討應否訂立人均居住面積標準的議題。

細心一讀,不難發現政府其實暗示了納米樓和建屋量有不可分割的關係,在目前的環境下,解決納米樓,就會削減了房屋供應,換言之,納米樓是提升房屋落成數量的「副產品」 ,政府亦無意插手介入發展商如何「開則」開到納米樓處處。

政府不抗拒納米樓的取態,實際也不令人意外。回顧過去幾期的綠置居和居屋,1 – 2 人單面積最細僅得 270 餘呎,引來民間評論,直指政府帶頭起納米樓。

納米樓進化史:條例放寬,開則更自由

納米樓的共通特徵有三:黑廁、特大露台/工作平台/平台,以及開放式廚房,三者均可說是拜政府三次放寬條例,增加開則自由度所賜。

1997 年,屋宇署放寬《建築物條例》,容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶,無窗「黑廁」頓成主流,是開放式單位的常備配置。

2001 年,發展局為鼓勵環保建築,實施各項樓宇總樓面面積寬免措施,露台、環保平台(工作平台)、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」,可獲豁免計算在發展總樓面面積,卻又可當建築面積發售,結果變相鼓吹了用該等非其型配置將單位「有咁大整咁大」,在有限的地皮上,興建一個又一個「廟細燈籠大」、建築面積高,但室內空間狹小的納米樓,提高了賣價,成為發展商的生財工具。

納米樓棺材式露台
新盤設計僅可容納一人站立的超迷你露台,被戲稱為「棺材式露台」(HK01)

直至 2011 年,政府才立法規管,限制發水面積不超過 10%,兩年後再實施《一手住宅物業銷售條例》,新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。時至今日,發展商仍然把握該 10% 餘地,花盡心思,將「棺材式露台」等超創意環保設計包裝成單位豪宅級數的賣點。

2011 年,屋宇署又頒布《2011 年建築物消防安全守則》,詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求,發展商只要「照單執藥」,跟足守則,便不必再就個別設計提交消防安全評估報告,開放式廚房的批則變得方便簡易得多。

黑廁和開放式廚房雙劍合壁,加上發水樓的問題,簡化了納米樓批則的程序,也增加了納米盤的利潤空間,促使納米樓遍地開花。

納米樓進化史:限呎限量地政策

2010 年起,政府於個別地皮的賣地條款中,加入了「限呎地」及「限量地」條款,此舉被定為政府積極推動納米樓興建的重要一著。

限呎限量條款下,個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數,或不可超出一定數量,變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤,大單位數量減少。可惜,限呎限量樓無限制售價,增建納米樓,不見得能協助市民上車。

本土研究社研究發現,6 成透過賣地而建的納米樓(面積 260 呎內),均有限量限呎條款,近年的例子有:

菁雋納米樓
屯門菁雋入場單位僅得 128 呎,放下一張雙人床後便沒有行走空間,被謔稱為「龍床盤」(頭條日報)
項目地區發展商最細單位實用面積
御半山II期屯門新鴻基250 呎
城‧點屯門尚家生活217呎
海傲灣油塘九龍建業179
菁雋屯門俊和
益兆興業
128
䨇寓屯門香港興業
住友林業
253
薈晴馬鞍山宏安地產
錦華地產
219

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恒地成納米樓之王

本土研究社報告亦指,在 2010 至 2019 年間,恒基地產興建了 2,858 個納米單位(面積於 260 呎內),佔整體數量 3 成多,是興建最多納米樓的發展商。

恒地回應此項發現時指,本港樓市以用家為主導,當中不少為小家庭和年輕的置業者,對細單位有一定的需求。貫徹上文所述,發展商多將納米樓的成因歸咎於樓價問題、年輕人上車問題等等。


納米樓前景:投資VS自住

發展商認定納米樓是樓價問題下的 necessary evil、將納米盤包裝成窮人上車恩物,那麼納米樓到底惠及了多少自住用家呢?

上述研究顯示,不少納米單位買家在 3 年額外印花稅的轉售限期過後,便立即出售單位,10 年樓齡內的累積轉手率達 8 成,已轉手的單位平均持貨期只得 3.48 年,可見納米樓的市場,充斥大量投資用家。

發展商常常強調,年輕人預算有限,要靠納米樓才能上車,事實是否如此?上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓,但研究發現,於 2013 年至 2018 年間,靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%,如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業,發展商「將貨就價」,單位必然要愈建愈細,才能迎合年輕置業用家的論調,似乎就很難說得過去。

以上只計算了樓換樓投資客,尚未計買納米樓作出租用途的業主,相信兩者相加後,佔據了納米樓市場需求的主要部分,顯示香港買家多視納米樓為投資工具,而非自己的居所。

2019 年,政府放寬了按揭保險成數上限,首置人士買 $800 萬內的單位,可免壓力測試承造最高 9 成按揭,落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」,明指納米樓會成過去式,例子有長實執行董事趙國雄於 2020 年 7 月受訪時,坦言個人最反對納米樓,相信納米樓供應將飽和,而他亦預期納米樓市場最終會「爆煲」收場;華懋集團集團執行董事兼行政總裁蔡宏興,於2019 年受訪時亦指,集團一向不鼓勵興建納米樓,到 2020 年也表示看淡納米樓需求,未來主力建 300 平方呎以上單位。

政府訂立人均居住面積標準一著遙遙無期,納米樓前景看似風光,卻受 2019 年按揭成數突然上調阻滯,似乎各界人士對納米樓的買賣熱情已被沖淡,接下來便要審慎觀察納米樓的租金回報了。


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