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【2021一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價

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  • 【2021一文看清空置稅】空置單位定義 + 計算徵稅 + 利弊分析 + 市場評價
  •  |  2021 年 8 月 23 日

一手樓空置稅草案,曾經因經濟形勢暫停審議,但並非壽終正寢,重啟風聲近月又再吹起。為何要開設此稅?如何定義空置單位?現時空置情況有幾嚴重?市場如何評價?如何計算稅款?發展商可以如何拆招? 立即釐清空置稅問題。



立即跳往:為何開設空置稅?如何定義空置單位?現時空置情況 空置稅好處  |  空置稅壞處  |  如何計算空置稅?發展商拆招方式 | 市場評價


為何開設空置稅

《差餉(修訂)條例草案》於2019年展開立法程序,目的是對付新盤囤貨問題,發展商慣常以「擠牙膏」方式銷售,即以多個批次來推銷小量單位,造成市場供應短缺,藉此待價而沽,賺盡一分一毫。最終結果令樓價持續高企,亦令已落成而未出售單位有增無減。開徵空置稅是為了加快一手新樓供應,減少貨尾囤積。空置稅只針對已落成新樓單位,對樓花或空置的二手樓無影響。


如何定義空置單位

根據運房局提交的草案文件,已取得入伙紙的一手私人住宅單位,若其後12個月內有超過6個月未作居住或出租用途,即視為空置單位。


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現時空置情況

截至2020年12月底,已批出入伙紙但未出售的私人樓宇住宅合共12,300伙,較2019年底的9,900伙上升約24%;相對2013年首季約4,000伙,7年間升幅多達3倍。


空置稅好處

  • 1. 避免發展商限制供應以抬高樓價
  • 2. 減少貨尾囤積
  • 3. 增加庫房潛在稅收

空置稅壞處

  • 1. 倘若樓市需求減弱,經濟基調不穩,空置稅加重樓市下行壓力
  • 2. 發展商或會把空置稅成本轉嫁買家,加重置業負擔
  • 3. 或促使買家湧向一手市場,減少二手交投

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如何計算空置稅

運房局建議徵收相等於應課差餉租值兩倍的額外差餉。應課差餉租值亦即物業在指定日期空置出租時估算可得的年租。目前住宅平均租金回報率 (年租除以樓價 x100%) 約2.4厘,徵收的空置稅若為樓價5%。


發展商拆招方式

  • 1. 把現樓項目轉售為租,例如以服務式住宅形式出租
  • 2. 向買家推出超長成交期,讓買定提前入住
  • 3. 放慢施工進度,延遲申請入伙紙。

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市場評價

空置稅會否捲土重來,目前言之尚早,但從徵稅比率看,有市場人士認為實質作用不大,原因是囤積貨尾一年的潛在升幅,或足以抵銷5%徵稅。另一邊廂,有地產從業員認為較公道的做法是向空置2年以上單位徵稅,亦有人認為豪宅單位屬於惜售類別,應獲豁免。



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