香港買樓投資門檻高，單單樓價貴已是一大問題，還未算上按揭等其他開支及注意事項；不少人退而求其次，選擇入場門檻較低的車位，享有不需要翻新、豪裝、維修等優點，又不怕遇上租霸，或處理收樓問題，投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。 買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。 立即跳往：買樓印花稅 v.s. 車位印花稅｜車位印花稅計算｜車位按揭｜住宅連車位買賣 ｜常見問題 近期更新 買樓印花稅 v.s. 車位印花稅 2010年代炒樓風氣盛行，為打擊炒賣，政府推出多重「辣招」以限制投資者將樓價愈炒愈貴，令真正有住屋需求的人士反而買不起樓。及至2024年2月，《財政預算案》才宣佈全面撤銷買樓辣招稅，無論買樓或買車位，都只須繳付按物業價值百分比計算的「從價印花稅」；惟在此之前，投資者買樓出租或轉售，都需要繳付高昂的辣稅。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），在香港購買住宅物業，視乎買家身份及物業持有期，涉及以下3種稅項： 簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅。現時業主買樓仍要繳付從價印花稅，但最多只須付相等於物業價值4.25%的稅款（第1標準稅率已修訂至與第2標準稅率相同）。 至於在撤辣前，從價印花稅的稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率（即首置印花稅）；非首置買家或非永久居民，則要付 7.5% 新住宅印花稅。 此外，額外印花稅適用於買入住宅物業後短期內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。 相比之下，在辣稅生效時期，買車位只須繳付從價印花稅。換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。 車位印花稅計算 車位屬於非住宅物業，原先為首置印花稅的雙倍稅率，但自2020年11月26日起，為助企業渡難關，非住宅物業印花稅階，由雙倍從價印花稅，恢復為首置印花稅稅率， 亦即第2標準稅率。2025年《財政預算案》出台，400萬元或以下物業只須繳付100元印花稅。以下為2025年2月26日起適用的第2標準最新稅率： 物業價值超過 不超過 首置印花稅稅率（樓價之百分比） – HK4,000,000 HK$100 HK$4,000,000 HK$4,323,780 HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% HK$4,323,780 HK$4,500,000 1.5% HK$4,500,000 HK$4,935,480 HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% HK$4,935,480 HK$6,000,000 2.25% HK$6,000,000 HK$6,642,860 HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% HK$6,642,860 … Continue reading "【相連單位】相連種類、優點、風險、常見問題"

自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "【相連單位】相連種類、優點、風險、常見問題"

納米樓是近十年建樓趨勢，當中「 佼佼者」莫過於被戲稱為龍床盤的屯門菁雋 (T plus)。想知單位到底有幾細? 室內間隔怎樣?成交價錢及租金回報如何? 已入伙業主如何評價? 業主之一的麥明詩是否仍然持有單位? 花一分鐘閱讀下文。 立即跳往：龍床盤是甚麼意思 | 屯門菁雋簡介 | 室內間隔 | 菁雋評價 | 新近成交數據 | 新近收租回報 | 常見問題 近期更新 龍床樓盤是甚麼意思 「龍床盤」一詞源於2019年落成、由俊和發展及益兆興業發展的屯門單幢新盤菁雋，其最細單位實用面積僅128平方呎（標準私家車位約134平方呎），是《一手住宅物業銷售條例》生效後最細新盤之一。當時因發展商說了句「（紫禁城再大），皇帝也不過睡張床」而引起嘩然。其後「龍床盤」一詞被廣傳，坊間用以泛指面積極細的住宅單位，亦即所謂納米樓。 至於數到位於市區的龍床單位，不得不提位於長沙灣的AVA228，實用面積最小的單位面積為129平方呎，僅比菁雋大1平方呎。 屯門菁雋簡介 地址：屯門青棉徑2號 發展商：俊和發展、益兆興業、陞域集團 座數：1 樓層：19層 單位數量：356伙 實用面積：128至794平方呎 入伙日期：2019年12月 附近交通：距離輕鐵景峰站約數分鐘步程；附近有多條巴士路線往多區。 室內間隔 如下圖所見，室內空間僅有一個起居間、開放式廚房及明廁，扣除浴室面積，餘下可用面積約88方呎。 菁雋評價 除了單位面積細為人詬病，據指入伙後有多樣裝修項目仍需要執漏，加上發展商把一層單位劏近29伙，只設3部電梯，變相令等電梯時間增加；另有單位面向公路，環境較嘈，有些單位雖加設了隔音屏，但仍有些窗戶不可打開。還要留意，部分單位的鋅盤過淺或過細，難於使用。 新近成交數據 從項目2019開售到2021年期間，有不少菁雋買家沽貨。期內成交數據顯示，屋苑平均成交實用呎價由最初開售約 $15,500，升至約 $20,000。惟有關數字其後逐漸回落，至2025年2月為止，菁雋的平均成交呎價約為 $11,000 至 $13,000 水平。 屯門菁雋的另一焦點是麥明詩，她與兄長曾買入項目三個單位。 據土地註冊處資料，她持有的 128 方呎開放式單位，2019年以 183.4 萬元入市，2021年初零議價下以 235 萬出售，賬面獲利51.6萬。 而她持有的另一個開放式單位，實用面積 141 … Continue reading "【相連單位】相連種類、優點、風險、常見問題"