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【居所貸款利息扣除】扣稅計算、業權比例、申請方法、常見問題

業主專區 | 2022 年 6 月 13 日

能夠買樓上車固然開心,但是借貸利息負擔亦相當沉重,政府的「居所貸款利息扣除」計劃,目的就是從稅務方面減輕置業人士的樓貸壓力。由 2017/18 課稅年度起,計劃的扣除年期由15年增至 20 年,進一步減少業主的稅務負擔。相信對於新手買家而言,一定尚未熟悉居所貸款利息扣除的詳情,究竟什麼情況下才符合申請資格呢?是否有任何例外情況,導致無法扣稅?以下文章,千居集合了不同最常見的情況,為你一一解釋是否符合扣稅資格。


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可扣稅情況

只要符合申索居所貸款利息扣除的條件,你便可以從你的應課薪俸稅入息或個人入息課稅總額中,扣除你所繳付的利息金額。

以下的情況說明合資格申請扣稅時,不同的扣稅計算方式:

1. 不同業權比例

置業有許多不同的情況,例如業權並不只屬於一個人,根據不同的置業情況,扣稅金額和要求也會有所不同。

唯一擁有人

如果你擁有物業的全部業權,為該住宅的唯一擁有人,並且符合申請扣除居所貸款利息的所有條件,你可以獲得扣除你在該課稅年度,實際繳交的居所貸款利息,並以$100,000為上限。

聯權共有人/分權共有人

如果你並不是住宅物業的唯一業權人,而是與別人分權或聯權,你只可以申請扣除指定比例的扣稅額。稅務局會將聯權物業按人數比例計算每人繳付的貸款利息,或者將分權物業按各共有人的擁有權,計算其繳付利息比例,然後按各人的繳付比例,扣除該比例的稅款


2. 已婚人士身分

已婚人士基於擁有配偶的身分,可以透過以下三種情況申請扣稅:

分開計算薪俸稅

雖然已婚人士的薪俸稅是以分開評稅方式計算,但是假如夫婦二人共同擁有同一物業,丈夫和妻子可以在各自的報稅表內,申請各自的居所貸款利息扣稅,扣稅額會根據二人業權比例作計算。

合併計算薪俸稅

如果夫妻二人均有應課薪俸稅入息,而其中一方的入息,低於其可扣除的居所貸款利息與個人免稅額總和,那夫妻可以申請合併評稅,居所貸款利息將會根據二人應予以評稅的入息中扣減。

提名配偶申請扣稅

另一種情況就是當夫妻其中一方屬於物業住宅的業主,而且在該課稅年度沒有任何應課稅入息、租金收入或者營業利潤,該方可以提名其另一半配偶,申索居所貸款利息扣稅。

以下有幾點關於提名配偶扣稅需要注意的事項:

  • 提名只限配偶,並不能用於提名子女
  • 提名需要逐年申請

除此以外,由於居所貸款利息扣除只適用於薪俸稅或個人入息課稅,如果你的另一半沒有薪俸入息,但是有其他應課稅收入,例如租金收入,你便需要在提名配偶扣稅時,選擇個人入息課稅方式評稅,才可以獲得居所貸款利息扣除。


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未能完全扣稅情況

某些情況下,業主的供樓利息未必能夠獲得全數扣稅,以下是未能完全扣除稅款的常見情況:

1. 部分按揭貸款用於其他用途

部分業主會選擇將部分按揭貸款,用作購買住宅以外的用途,例如以加按形式申請更多貸款金額,根據撥作其他用途的貸款金額比例,扣稅額也要隨之減少。如果整筆按揭貸款都並非用於購買住宅,申請人將不能獲得居所貸款利息扣除。

假設申請人已購入單位,其後為單位重新申請按揭,以獲取貸款作為其他投資用途,亦不能以該按揭利息申請扣稅。

2. 尚未入伙單位

即使申請人已經購入單位,成功申請按揭貸款,並且開始繳付貸款利息,申請人未入伙單位前,所繳交的貸款利息都不能獲得扣除,因為未入伙前單位仍不屬於自住地方,不符合申請居所貸款利息扣除條件。常見的情況例如是買家購入預售物業,即是物業仍然在建築期間,但是已經需要開始繳交貸款利息,此情況將不符合扣稅要求。


3. 擁有多個居住地

不少人都會有多於一個居所,不時轉換居住環境,提升生活質素。如果你擁有多於一個居住地方,你需要留意,你不能夠為所有物業的貸款申請扣稅,只可以就一個你最主要的居住地方申請計劃。


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申請方法

如果你確定自己符合申請資格,並已清楚明白上述各種符合或不符合扣稅要求的情況後,你可以在該課稅年度的個別人士報稅表內提出扣稅申請。

在提出扣稅申請時,你並不須交上支付利息證明,但你必須要保留相關的證明和紀錄6年,以便稅務局日後抽查。此外,為了審查你的申請,稅務局可能會要求你提交以下文件作參考:

  • 業權證明
  • 居住證明
  • 貸款協議書或按揭合約
  • 償還貸款單據

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常見問題

如果單位由父母持有,子女負責供樓,子女是否符合扣稅資格?

不符合,因為扣稅的條件是申請人必須為物業擁有人。

物業連車位可以獲得扣稅嗎?

如果你申請的貸款同時購入住宅連車位,且車位亦屬於自用,車位部分的貸款也可以獲得扣稅。

如果我借取發展商的二按上會,可以申請扣稅嗎?

可以,只要屬於自住上會的金融機構收取的貸款利息支出,都可以獲得扣稅。



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