許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！ 立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題 近期更新 1. 按揭成數分別 截止2025年7月，所有住宅物業的最高按揭成數統一為70%（根據2024年10月公佈的《施政報告》），此政策亦適用於首置、非首置和出租物業，變相降低了買樓放租的門檻。業主需留意借款人的最終借貸額將依據物業的估值及其收入證明（如租約）來確定。 然而，在這份《施政報告》出台前，放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局當時規定，樓價3,000萬元以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成；但如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 6 成。另外，如果單位樓價為 3,600 萬元以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有 6 成。 2. 高成數按揭 業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明，申請高成數按揭（即7成以上至9成）的單位，必需要以自住為目的。換言之，由於無法申請按保，出租物業的按揭成數上限最高只到7成。 3. 租金計入壓力測試 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試，惟仍有供款與入息比率要求，所有物業上限劃一為5成。 在政府宣佈暫停壓測前，業主可以將物業租金計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然，申請人需要提供租約等文件證明。 如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。 4. 第二間物業申請出租按揭 許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。現時，無論多重按揭、新物業、非首置，任何樓價的住宅單位，全部最高可借7成按揭，「供款與入息比率」上限則一律為5成，全數與首置看齊。千居以下亦提供按揭放寬前的「第二層樓按揭成數表」，僅供參考： 在2024年10月按揭放寬前，業主必需留意，如果其本身第一層物業尚未供滿，而入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。視乎樓價不同及用途，按揭成數亦有所不同，詳情參考以下表格。 自住單位 有租客出租單位 未有租客出租單位 第二層物業出租（第一層物業未供滿) 最高按揭成數($3,000萬以下) 7成 6成 6成 5成 最高按揭成數($3,000萬以上) 6-7成 (貸款額上限 $2,100萬元) 6成 6成 5成 供款與入息比例 5成 4成 4成 … Continue reading "【居所貸款利息扣除】扣稅計算、業權比例、申請方法、常見問題"

自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "【居所貸款利息扣除】扣稅計算、業權比例、申請方法、常見問題"

樓契副本是遺失樓契後補領的文件，物業市場上不時出現無契樓或半契樓，都是因為樓契的缺失而造成，而樓契背後牽涉的業權問題亦相當複雜。如果你並不知道樓契的重要性，千居在以下文章將會詳述，樓契副本的補領程序，告訴你遺失樓契究竟有多嚴重，以及提醒業主和買家關於樓契的注意事項。 立即跳往：樓契｜樓契副本｜注意事項｜常見問題 樓契 「樓契」是顯示物業由原業主，轉移業權至新業主的文件，律師會負責將買賣雙方的協議轉換成契約，簽署「轉名契」後，新買家便成為了具法律效力的物業持有人。 由於《物業轉易及財產條例》規定，簽定買賣合約，只代表買家擁有買入單位的權利，並不可以作為證明物業轉讓的證據，必須訂立樓契以作證明。 樓契副本 萬一不幸遺失物業樓契，業主可以委託律師，申請樓契核證副本，俗稱「影印契」。 補領手續 如要補領樓契，必須透過律師的協助，從田土廳取得核證副本。業主需要到律師樓宣誓，說明遺失樓契的過程。然後，再向土地註冊官，申請補領樓契的核實副本，成功申請取得的副本，具有與正本一樣的法律效力。 遺失後果 遺失樓契的影響可大可少，雖說可以補領副本，但是兩者並非可以完全取替。 物業貶值 樓契是物業交易中最重要的文件，樓契的角色就好像單位的「出世紙」和「身分證」，即使遺失後重新委託律師補領，物業仍然會被視為樓契不完整。一般情況，物業的樓契不完整，亦會被視為業權不完整，買家即使買入單位後，也無法得到正本證明自己的完整業權，因此就算有買家有興趣，通常都會大幅壓價，而業主為了放盤，也只可以接受。 買家可隨時終止合約 假設買賣雙方已經簽署臨時買賣合約，但業主其後才遺失樓契，或者才告知無法提供完整樓契，買家有權終止交易，並且取回已付訂金。買家亦有權向業主追討一切代理佣金、律師費、等待期間樓價上升造成的損失等等，除非業主能夠證明買家於簽約前已經得悉單位為無契樓，或擁有不完整的契約。 銀行拒批按揭 過往曾經有個案，騙徒假冒業主到律師樓宣誓，取得樓契副本後，再向銀行申請高達$1,000 萬按揭，取得貸款後立即潛逃，最後銀行因未能收到還款，繼而揭發事件。因此，現時銀行為避免損失，於審批樓宇按揭時，只會接受樓契正本。 注意事項 既然遺失樓契的影響不少，業主應該妥善保存樓契，以免造成損失。 保存樓契 綜合以上情況顯示，業主應儘量避免丟失樓契，妥善保管好其正本。以下幾個是常見保存樓契的方法： 無論存放於什麼地方，都可能有其風險，放在家裡容易忘記或損毀，放在律師樓也有可能發生意外，例如因人為過失導致樓契遺失。如果保險起見，想存在銀行保險箱，或者使用銀行的提存服務，又要承擔一筆額外費用保管樓契。 業主逝世 過往曾經有個案，女兒在父母去世後決定將父母的物業賣出，但是一直找不到單位的樓契，於是打算到律師樓宣誓補領樓契，卻獲律師告知，由於父母已過身，持有人無法宣誓，其繼承人也無法宣誓，所以無法申請補領樓契副本。最後單位便成為「無契樓」，劈價 200 萬才成功沽出。所以業主在生前，應該妥當處理好樓契的存放，以免逝後影響業權繼承。 身為業主，應該要妥善保管樓契，如果你是準買家，留意到業主沒有樓契正本，可能就要多加留心，小心被騙。如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題