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居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按
樓宇按揭 | 2026 年 7 月 7 日
有幸抽中前籌的居屋申請者，除了要花心思揀選心儀單位，更要了解不同類別的居屋按揭，在簽買賣合約前，確保可獲取按揭資格。無論您是綠表或白表，即看以下一二手居屋按揭指南，了解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。
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近期更新
- 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
- 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
- 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）
綠表、白表、白居二資格分別
首先，銀行會因應居屋申請者資格，批出相應按揭計劃的貸款額，能免地價申請購買居屋的 3 種申請資格如下：
| 綠表資格 | 白表資格 | 白居二資格 |
|---|---|---|
| 1）房委會或房協轄下公屋住戶（「有條件租約」住戶除外） 2）持有房屋署／市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士 | 1）年滿 18 歲的香港永久居民 2）非公屋住戶 | 1）年滿 18 歲的香港永久居民 2）非公屋住戶 3）由申請截止日期前 24 個月起計，直至簽臨時買賣合約當日，申請者及申請表上的家庭成員不得擁有／共同擁有任何香港住宅物業 4）申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助 |
簡單而言，綠表及白表資格皆可購買一手或二手居屋，但若白表買家想購買二手居屋，便需要另再參加白表居屋第二市場計劃（白居二），無論是哪一個計劃，申請人均需要進行抽籤。
| 居屋計劃 | 申請資格 |
|---|---|
| 一手居屋 | 綠表、白表 |
| 二手居屋 | 綠表、白居二 |
一手二手居屋：按揭成數、還款年期
房委會提供的居屋，有政府作擔保，因此毋須做壓力測試，而按揭成數上限一般比私樓高。針對一手居屋、未補地價二手居屋、已補地價二手居屋，綠表及白表的最高按揭成數及年期分別如下：
綠表居屋按揭
| 綠表居屋按揭成數上限 | 最高還款年期 | |
|---|---|---|
| 一手居屋 | 95% | 25 年 |
| 未補地價二手居屋（居二市場） | 95%* | 25 年* |
| 已補地價二手居屋（自由市場） | 80%- 90% (經按揭保險計劃) | 30 年 |
白表居屋按揭
| 白表居屋按揭成數上限 | 還款年期 | |
|---|---|---|
| 一手居屋 | 90% | 25 年 |
| 未補地價二手居屋（白居二） | 90%* | 25 年* |
| 已補地價二手居屋（自由市場) | 80%- 90% (經按揭保險計劃) | 30 年 |
*未補地價的二手居屋注意事項：
針對綠表及白表購買未補地價二手居屋，銀行過去採用 「30年 減去 樓齡」來衡量按揭年期，舉例，一個 5 年內樓齡物業，可獲 25 年還款年期；但若樓齡達 20 年，餘下的按揭年期只有約 10年。若批出按揭年期過短，基本上沒有買家能夠承受，於是針對二手居屋樓齡，銀行通常有以下按揭安排：
- 約 19 年樓齡或以下的居屋，銀行照樣提供為期 25 年的 9 成按揭。
- 若多於 19 年但未過 30 年，餘下擔保期批 9 成按揭，屆滿後跌回 6 成按揭，假如未償還樓價多於當時樓價 6成，便需要補回差價。
- 若已過 30 年樓齡，銀行只提供 6 成或以下按揭，即要預備至少 4 成首期。
然而，因不少居屋樓齡已高，為推動資助出售單位流轉，政府在 2023 年施政報告中，提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，由原本最長 30 年按揭貸款保證期增至 50 年，預計於 2024 年上半年生效，預計銀行亦會相應調整標準。
甚麼是擔保期
擔保期的意思是，如果業主在期內斷供居屋，政府作為擔保人，會負責向銀行還錢。居屋擔保期由首次出售日起計，為期 30 年，預計 2024 年上半年將增至 50 年。
按揭比較：房委會 V.S. 房協
雖然房委會和房協均提供居屋，但在按揭成數等細節位上有所不同。綠表買家在購買房委會居屋時，最高可承造 95% 按揭，首期只須付樓價 5%；但同樣是綠表買家，在購買房協居屋時，則最高只能借 9 成按揭。
目前，政府為房委會居屋提供長達 50 年擔保期，只要距離單位的首次發售日期未超過 40 年，買家都可以借盡 9 成或 9 成半按揭；若距離首次發售日期超過 40 年，在買家沒有申請按揭保險的情況下，房委會擔保的按揭成數仍有 8 成。
此外，現時房委會最高按揭還款期為 30 年，相較以往的 25 年，有望減輕供樓人士的每月供款負擔。
按揭類型方面，房委會已由 2022 年起放寬購買居屋的業主可選用 P 按或 H 按。其中，H 按是浮動利率計算，並設有封頂位（P – 1.75%）。減息週期下，H 按的實際利率或有機會低於 P 按，變相幫買家節省利息支出。
居屋壓力測試
2024 年 2 月 28日，金管局宣佈暫停壓力測試，無論購買房委會、抑或房協居屋，皆不用再通過壓測，只需於申請時申報家庭入息。
至於在 2024 年 2 月 28 日之前購入的居屋單位，未補地價一手居屋按揭因有政府年擔保期，無論綠表或白表均毋須做壓力測試。白表人士只須符合指定入息及資產限額便可，綠表人士更可以免除限額要求。如是購買未補地價的二手居屋，就要視乎擔保期尚剩多長。如擔保期只餘 10 年左右，銀行有機會要求做壓測。如擔保期已過，就必定要做壓測。
如果是購買已補地價的二手居屋，按揭安排就與私樓按揭一樣。雖然不用做壓測，但銀行仍會檢視按揭申請人的「供款佔入息比率」，以確保其還款能力。
居屋轉按加按
未補地價居屋屬資助房屋，轉按或加按都須向房屋署提交申請，並取得同意信。
情況 1︰平手轉按
如只將尚餘貸款額轉移至其他銀行，供款壓力不變，較易得到房署批准。
居屋平手轉按後，新按揭計劃或提供更低的按揭利率甚至現金回贈，扣除律師費和房署申請費等成本，計落或有賺。
情況 2︰轉按套現／加按套現
如果目的是想增加貸款額，並套現額外資金，不論是用居屋轉按還是加按，供款壓力均更沉重，對擔保人房署來說風險增加，故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。
可接受套現理由如下：
- 籌措醫藥費；
- 家庭成員教育費；
- 殮葬費；
- 業主因離婚 / 分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費；
- 業主因生意出現財政困難
其他原因則須按個別具體情況再作考慮，信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。除此之外，套現金額視乎個案實際需要，如需 3 萬元應急，就只可套現 3 萬，而非由單位現時的新估價計算出來。另外，申請人的總家庭月入不可低於套現金額，如套現 3 萬，家庭月入就必須是 3 萬元或以上。
私樓價格節節上升，對許多人來說，選擇較廉價的居屋，是置業上車的唯一出路。如果你正在物色購買居屋，即上千居搜尋優質居屋盤。
常見問題
居屋按揭可自由選擇 H 按或 P 按嗎？
現時購買居屋可自由選擇使用 H 按或 P 按。
居屋套現後，對按揭會有甚麼影響？
無論用甚麼理由套現，居屋將永久失去政府的擔保，銀行或會因此調高按揭利息。
