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「安老按揭」懶人包:申請資格+按揭成數+如何領年金|終身免還款!退休必讀

樓宇按揭 | 2022 年 6 月 5 日

安老按揭打正「終身免還款」旗號,實際操作又是如何?千居整理「安老按揭」懶人包,教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式,一齊看看計劃有何亮點!



安老按揭=逆按揭

安老按揭又稱為「逆按揭」,是其中一種按揭服務。安老按揭與其他樓宇按揭最大分別,在於前者是抵押已供滿物業借錢,即有了物業後才借貸,故稱為「逆按揭」;後者則是抵押未供物業借錢,即有了貸款才買樓。

安老按揭對象只限長者,老人家可以藉安老按揭,抵押名下部分或全部住宅物業,向銀行借錢安老,最後可選擇不還錢。

安老按揭由香港按證保險有限公司(HKMC)營運,同一間公司亦有提供敘造高成數按揭所須的按揭保險計劃。但借出貸款的依然是銀行,業主可以直接向銀行申請。


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安老按揭申請資格

安老按揭不似一般按揭,並非個個業主可以申請,借款人必須符合以下條件:

55 歲或以上

適用於私樓及已補地價的資助房屋,未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。

持有有效香港身份證

可以是永久居民或非永久居民,不用住滿 7 年,只要有身份證便可。

借款人名下物業

住宅物業需要借款人以個人名義持有。如果聯名物業,最多可與另外 2 人共同持有,而 3 位業主都要成為共同借款人。

樓齡 50 年或以下

樓齡超過 50 年亦可以申請,但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。

買入未滿一年或未退休,物業不可出租

如持有物業未達 1 年,物業只可以自住或供親友居住,不接受出租;但如果持有達 1 年或以上的私樓,而所有借款人已退休,或需接受醫療護理服務而遷出物業,可申請將物業出租

村屋須為無任何轉售限制

有轉售限制的村屋不得申請,但如果是未補地價資助房屋,即使有轉售限制,照可申請。


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安老按揭成數上限

安老按揭計算貸款額的方法,與一般按揭不同,可參考下表:

物業估值按揭成數上限
800 萬元或以下100% 物業估值
800 萬元以上 至 1,200 萬元80% 物業估值 或 800 萬元(以較高者計)
1,200 萬元以上 至 1,600 萬元70% 物業估值 或 960 萬元(以較高者計)
1,600 萬元以上60% 物業估值 或 1,120 萬元(以較高者計,上限為1,500萬港元)

以上所指的物業估值」,有兩點要注意:

  1. 未補地價資助房屋,物業估值要以市值扣減補地價金額後計算
  2. 如抵押超過一個物業,要計算所有物業估值總和,再對照適用的按揭成數上限



安老按揭率利率

安老按揭可選用浮息定息計劃,計算按揭利率。浮息利率約為 P – 2.5%,而定息利率首 4 年為 4%,其後 P – 2.5%。


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如何領取貸款額

一般按揭,業主要就尚欠本金繳付利息,每月供款,尚欠本金金額理應愈來愈少;安老按揭正好相反,貸款額會以年金發放,業主每月先領取年金,已領取的年金連同利息及保費,會變成尚欠本金,尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。

業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年,甚至終身每月領取年金,金額隨業主年齡及年期而定。用定息計劃的話,金額可以做到比浮息高約 10%。

【浮息計劃】每月年金金額(每 100 萬元物業價值)

參加年齡55 歲55 歲55 歲60 歲60 歲60 歲70 歲70 歲70 歲
年金年期單人借款二人借款三人借款單人借款二人借款三人借款單人借款二人借款三人借款
10 年$3,200$2,800$2,500$3,700$3,300$3,000$5,100$4,600$4,200
15 年$2,400$2,150$1,900$2,800$2,500$2,250$3,800$3,500$3,200
20 年$2,050$1,800$1,600$2,400$2,100$1,900$3,300$3,000$2,700
終身$1,650$1,450$1,250$2,000$1,800$1,550$3,100$2,800$2,400


年金年期內,業主可以隨時申請改年期,非常靈活。


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安老按揭涉及費用

申請安老按揭會衍生 3 種費用,分別為:1. 按揭保費;2. 輔導費;3. 法律費用。


1)按揭保費

安老按揭保費分 2 部分,金額會累積落貸款額: 

基 本 按 揭 保 費

基本按揭保費=可按物業價值的 1.96%,由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。

每期費用=可按物業價值嘅 (1.96% / 7)=0.28%

每 月 按 揭 保 費

根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率 1.25% 計算,按月支付。

2)輔導費

申請安老按揭前,業主必須預約同合資格輔導顧問會面,由輔導顧問詳細講解產品特點,完成後會向業主發放輔導證書。

因此,業主要支付輔導費,並可選擇將費用計埋入貸款額。

3)法律費用

業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地,業主可選擇將費用計埋入貸款額。

4)手續費(非必須)

安老按揭生效起,每次成功申請以下手續,須支付 $1,000 手續費:

  • 1. 更改年期
  • 2. 一筆過提取貸款
  • 3. 增加物業抵押
  • 4. 解除物業抵押

同樣地,手續費可以計埋入貸款額。

5)驗樓費(非必須)

如物業樓齡超過 50 年,銀行會要求業主提交驗樓報告,業主須就此支付驗樓費。同樣地,驗樓費可以計埋入貸款額。



安老按揭冷靜期

如果業主申請後 6 個月內後悔,想終止按揭,可以獲得全數退還保費,不過貸款依然要清還,而且要繳付解除安老按揭的法律費用。


雖然安老按揭計劃以物業作抵押,但住戶毋須遷出單位,合資格者甚至可將單位出租,安坐家中等收年金。聽起來似乎不錯,申請前,記謹要充分了解安老按揭注意位,才作決定。若手頭有點資金的話,買樓收租也是增加退休後收入的好方法,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

如業主不償還安老按揭年金,有何後果?

如業主選擇不還款,後人亦毋須代為還款,但不可以繼承物業,由銀行收回再賣出去。

提前清還,是否須要罰息?

業主可以隨時提早清還安老按揭,不存在按揭罰息期,不過業主只可以提前償還整筆按揭,並不可以提前償還部分貸款。


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