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公屋換居屋利弊分析 ＋ 注意事項
資助房屋 | 2026 年 8 月 5 日
有人希望抽中公屋，有人卻想用公屋換居屋，有得揀該怎麼揀？想知如何從公屋租戶變成居屋業主，以及有何利弊因素，務必讀下去。
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立即跳往：租公屋優點 ｜ 租公屋缺點 ｜ 買居屋優點｜買居屋缺點｜常見問題
公屋輪候冊大排長龍，公屋租戶由租轉買，走向居屋市場，無疑可縮減公屋輪候時間。
住公屋，以前或會被戲稱「屋邨仔」、「屋邨妹」，但近年有人卻視之為「人生勝利組」，皆因樓價高企下，公屋住戶租得平，又可抽新居屋，或經由居屋第二市場（居二市場／白居二）購買二手居屋，另外還有租置計劃和綠置居，選擇多的是。
公屋向來抵租抵住，但居屋又是上車恩物，到底繼續住公屋好，還是升級做居屋業主好？以下提供兩種資助房屋的利弊因素。
近期更新
- 房委會「居屋2024」於2025年5月29日起開始選樓。所有合資格的家庭申請者及綠表一人申請者已獲邀揀選單位，居屋銷售小組將按選樓次序邀合資格的白表一人申請者選購單位。（2025年8月）
- 房屋署每月公布居二市場成交數據，2025年7月份，成交總數共235宗（臨時數目），較同6月份的316宗減少81宗，按月跌25.6%。（2025年8月）
- 房委會「白居二2024」於2025年3月6至26日期間接受申請，今期配額共有6,000個。電腦攪珠已於2025年4月24日進行，頭十個號碼依次為︰49、35、39、85、77、76、32、21、38、24。（2025年4月）
- 房屋署每月公布居二市場成交數據，2025年1月份，成交總數共108宗（臨時數目），較2024年12月份的231宗減少122宗，按月跌53.2%。（2025年2月）
- 房委會「居屋2024」已於2024年10月尾結束申請，總共收約10.6萬份申請，超額認購約14倍。電腦攪珠亦已完成，頭十個號碼依次為︰20、52、68、24、19、84、06、67、34、09。（2024年12月）
租公屋優點：
廉租一世
公屋之所以吸引，在於其廉價租金，而且承租後，只要在入息及資產上，符合富戶政策的規定，並遵守屋邨管理守則，基本上可以平租一世。
至於公屋單位租金，按不同地區有差異，惟一般較私樓或劏房等物業要平得多。根據房委會統計資料，在 2024 年 3 月，公屋平均每月租金為 2,297 元，實際租金介乎 490 至 5,723 元；雖然公屋租金水平在同年 10 月上調 10%，但相對同等面積的私樓而言，公屋月租仍有顯著優勢。
免管理費及差餉
私樓的管理費，每呎動輒 4 至 5 元、單幢樓甚至可達 7 至 8 元。以普通一個大型屋苑 400 平方呎單位計，管理費大約每月 2,000 元，差不多是一個新界公屋單位的整月租金。至於差餉，則以應課差餉租值決定，按季繳交，詳情可查閱差餉物業估價署的估價冊及地租登冊。
公屋租金將差餉、管理及維修開支計算在內，毋須額外支出。另外，針對公屋單位結構上的問題，如漏水、石屎剝落等，房署一般會為租戶免費維修。
不過，作為資助房屋的居屋則仍須付管理費及差餉，視乎屋苑及單位大小，近年居屋的每月管理費約為數百至千餘元不等。
租公屋缺點：
定期審視資格
在富戶政策下，公屋住戶的入息及資產受到限制，亦不可擁有物業。若公屋住戶超出入息及資產限額，便須繳付更多租金；如果家庭月入超出限額 5 倍、總資產淨值超出入息限額 100 倍，更會被房委會終止租約，須遷離單位。目前，住滿 10 年的公屋租戶須要每 2 年進行一次申報，詳情可瀏覽公屋富戶入息限額文章。
不得擁有物業
想買樓收租但同時租住公屋，這是不可能的，即使買入的是另一類資助房屋，或某個物業的部分業權，一旦持有物業，房署將會收回公屋單位。
買居屋優點：
平價上車
本港樓價近兩年雖有回落，卻仍然高企，經濟不景，供樓人士加薪幅度追不上樓價；若預算有限，但想自置居所，除了一籃子的舊樓或納米樓，幾乎沒太大選擇餘地。
相反，居屋以實用見稱，價格又可折減，折扣率一般有三成或以上，即使抽不中新居屋，市場上也有大量二手居屋，當中不乏高質素屋苑。
補價不補價，皆可出售
只要遵從禁售期規定，居屋可於公開市場或居屋第二市場出售。在公開市場賣，需要補地價，但面向的買家更多，價錢可定高一點，變相把補地價轉嫁給下一手買家。
在居屋第二市場賣，亦可自行訂價售予綠表人士及合資格的白表買家，毋須補地價。可見，居屋出售渠道多，私樓價格不下，更令居屋有價有市。
買居屋缺點：
供樓支出遠高於交租
上文提及，公屋平均租金約為 2,300 元水平，已包差餉及各雜項。假如想由租公屋轉買居屋，除了樓價（供樓支出）本身，業主還須負擔利息及各種雜費，如印花稅、律師費、裝修費等，於自由市場購買二手居屋則可能要繳付代理佣金；上述費用還未計及入住後的管理費。因此，若有意公屋換居屋，要有心理準備，每月支出會倍增。
交租穩定，供樓有風險
自從疫情打撃經濟，增加了供樓的風險，只要物業有承造按揭，免不了受到利率升跌波動，遇上市況不佳，更有可能淪為負資產。相反，公屋租金相對穩定，並與收入指數掛鉤，不致於出現經濟差卻要加租的情況；而遇上經濟不景氣或財政盈餘的情況，政府甚至有機會推出相應的租金減免措施。
公屋與居屋均有其優勢，但不代表買私樓就是輸家，若買中優質單位，物業回報可翻幾倍，即上千居物色各區樓盤。
常見問題
公屋租戶如何購買居屋？
實際操作方法是以綠表資格，在居屋第二市場物色未補價的居屋盤，可選擇房委會或房協發展的居屋。但事前要申請一份綠表資格的「購買資格證明書」。
另一方面，公屋租戶亦可透過綠表資格抽新居屋。關於居屋按揭安排，可參考居屋按揭懶人包一文。
公屋租房購買居屋後，原先公屋單位會如何處理？
一經簽署樓契／轉讓契，公屋租戶需要於其後指定時間內交回公屋單位，以騰出單位給輪候冊申請者。
