申請按揭涉及 3 種不同的申請人身份，分別為抵押人、借款人、擔保人。前兩者通常皆為業主，但按揭擔保人竟然誰都可以做？正尋擔保人的你，或有親朋戚友求幫手做擔保的你，皆可讀這篇千居整合的按揭擔保人須知，了解做按揭擔保人的責任與風險。 立即跳往：何時要擔保｜擔保人條件｜居屋／公屋按揭擔保｜按揭擔保人的責任｜按揭擔保人風險｜常見問題 近期更新 何時要擔保 不是每個按揭申請都需要按揭擔保人。要加擔保人多數因為： 1）借款人入息不足／不穩 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。但即使壓測已暫停，如果借款人的入息不足或不穩定，銀行或會要求第三者作擔保人。 在壓測暫停前，借款人和擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試。如果借款人是首置，透過按揭保險計劃借高成數按揭，理論上是不用通過壓力測試，那麼是否肯定不用加擔保人呢？其實不然。只要銀行對借款人供款能力存疑，就可要求加按揭擔保人。 擔保人一般要收入穩定，負債不高。如果借款人父母本身有樓，無按揭等貸款，又有穩定工作入息，就是最適合的人選。 2）借款人年紀大 部分銀行會對「借款人年齡＋供款年期」這個數字設有上限，一般為 70 至 80 年。如果借款人年紀大，就不能批足 30 年供款期。如果借款人本身入息正常，只要加一位較年輕的擔保人，銀行就有機會延長供款年期。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 擔保人條件 理論上，除了未成年（未滿 18 歲）人士、弱智人士及破產人士，任何人都可以出任擔保人，即擔保人可以是借款人的親屬、未婚夫婦、男女朋友、甚至路人。而現實中，偶然會有男朋友為女朋友做按揭擔保的個案。 不過，大部分銀行只接受擔保人為直系親屬（即父母、子女、已婚伴侶），尤其是當借款人想把按揭成數提升至八、九成時，擔保人的選擇就會更嚴格。如為未婚另一半做擔保人，通常要提交文件證明（如擬結婚通知書）。其他關係，銀行或要求擔保人轉為聯合借款人。 要留意，假如申請人想透過香港按揭證券公司（HKMC）購入按揭保險，敍造高成數按揭，借款人必須證明擔保人為其直系親屬、未婚夫/妻或親戚。 至於擔保人數方面，部分銀行是不設名額上限。不過，如果借款人找來太多擔保人，銀行及 HKMC 或會對借款人的供款能力起疑心。當然，換個角度看，要找到肯為自己做擔保的人亦非易事，通常都是一個起，兩個止。 居屋／公屋按揭擔保 購買未補地價的居屋、公屋（包括以租者置其屋及綠置居計劃購入），因本身公居屋按揭要求極寬鬆，加上有政府做按揭擔保人，通常不必再自找擔保，輕鬆得多。 目前，政府對出售公屋及居屋單位的擔保期已延長至 50 年。 按揭擔保人的責任 當借款人未有依時償還按揭，銀行會向借款人追討債務。如借款人依然拖欠還款，銀行就會向擔保人追數。 擔保人被銀行以法律行動追討時，他有權要求借款人還款。如要求不果，就要代為清還欠款。擔保人然後可向借款人發通知書，並要求賠償因還款的損失。 【本日最新】搜尋 18 區人氣樓盤 → 按揭擔保風險 按揭擔保人責任重大，亦影響未來置業及借貸，必須注意以下 5 點： 1）買樓成數下調 保費更貴 按揭未供完，作為擔保人亦會被當作有按揭在身，增加 1 個 Mortgage Count（即是按揭數量）。雖然現時政府已取消擔任擔保人（或有按揭在身）時需要扣減第二筆按揭申請 … Continue reading "【轉按教學】轉按有著數？何謂「轉按」＋比較利弊"

夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。 立即跳往：聯名物業3大好處｜聯名物業3大壞處｜常見問題 近期更新 聯名物業 3 大好處 二人收入相加，更易過壓力測試 現時壓力測試已經暫停，只要申請人的供款佔入息比率（DTI）不超過50%的上限，即可申請按揭。但在2024年2月政府宣佈暫停壓測之前，銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。 物業相關決策，須由二人共同作出 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。 聯名物業 3 大壞處 影響二人信貸 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。 業權轉讓要收費 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。 如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。（注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。） 二人同失首置身份 新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於2024年2月28日撤銷，任何買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。無論首置或非首置人士，印花稅率均依從同一稅階徵收。不過，在辣稅取消之前，業主是否首置身份，對買入第二間物業有頗大的影響。 如果物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「新住宅印花稅」稅率，撤辣前統一為樓價的7.5%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少（現時此項規定亦已取消，擁有一層物業按揭不會扣減第二單按揭的借貸成數）。 不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。 是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

現時新樓大多數以樓花形式發售，付款計劃選擇多，可敘造的樓花按揭亦不只一種，物業成交期、按揭成數與上限亦不同。甚麼是即供樓花? 甚麼是建期樓花? 能否與按揭保險一併使用?  發展商提供的一按、二按又有何利弊? 立即為你拆解！ 立即跳往：甚麼是樓花按揭 | 甚麼是即供樓花  |  甚麼是建期樓花 | 發展商第一按揭利弊  | 發展商第二按揭利弊 | 樓花按揭與按揭保險  |  常見問題 近期更新 甚麼是樓花按揭 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 甚麼是即供樓花 一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。即供樓花適合資金較充裕買家。 即供樓花會設定一個成交天數，舉例，180天即供付款計劃 (照售價減20%)，即要在簽署臨時買賣合約後180天內付清樓價，便可享20%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後30天內付5%；臨約後90天內付5%；臨約後180天內付清85%。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 甚麼是建期樓花 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。對於換樓客，使用建期樓花，有較充裕的時間賣樓。 舉例，建築期付款計劃 (照售價減10%)，即在發出入伙通知書14天內付清樓價，便可享10%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後90天內付5%；臨約後360天內付5%；發出入伙通知知書14天內付清85%。 值得留意，成交期變長會加大估價變動的風險，日後市況轉差或會導致估價下跌，最終影響銀行按揭申請批核。 發展商第一按揭利弊 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 利：審批寬鬆 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，因此現時在銀行借貸，或許不比借發展按揭來得更難，但銀行仍會審視申請人的供款與入息比率（DTI）。 在壓測暫停前，銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 弊：利息先低後高 發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 發展商第二按揭利弊 利：額外按揭成數 發展商第二按揭又稱「備用二按」，當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數，便可考慮選用發展商二按。舉例，購買3,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 弊：用貴息做壓測 借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上2%做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 要注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 樓花按揭與按揭保險 … Continue reading "【轉按教學】轉按有著數？何謂「轉按」＋比較利弊"