如果有置業打算，並以新盤為上車目標，就必須了解樓花按揭。新樓按揭比較特別，除了一般銀行提供的按揭之外，還有發展商提供的按揭。銀行按揭和發展商按揭兩者有甚麼分別？哪一個低息、哪個借到高成數的機會較大？即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼，看看哪一種適合你。 立即跳往：銀行按揭｜發展商按揭｜發展商VS銀行按揭｜發展商按揭風險｜常見問題 近期更新 甚麼是銀行按揭 普遍來說，按揭多是與銀行進行，即是由香港銀行提供按揭貸款。銀行提供的按揭受金管局限制，由政府訂立按揭成數上限，銀行再根據物業估價、借款人財務狀況，以及物業類型等因素，決定最終實際按揭成數。 甚麼是發展商按揭 不少發展商在推售新盤時，為催谷樓盤銷情，均會藉指定的財務公司，推出新樓按揭計劃。 銀行按揭受金管局規管，審批較為嚴謹，按揭成數亦有限制；相反，由發展商藉財務公司提供的按揭則不受規管，毋須進行壓力測試，故過往亦有「呼吸 Plan」之戲稱，意即其寬鬆程度，是所有「有呼吸」的人士都申請得到。 發展商 V.S. 銀行按揭 承上，發展商藉財務公司提供的按揭目前不受金管局規管，故與銀行按揭有以下分別： 1）審批較寬鬆 在2024年2月政府宣佈暫停壓測前，買家使用銀行按揭，必先經過壓力測試，對申請人士的入息及信貸狀況有一定要求，較為審慎。即使壓測已暫停，申請人亦不可以超出供款佔入息比率要求（50%）。 相反，發展商按揭大多只需簡單文件，過往更試過毋須入息證明，申請門檻大大降低，較為寬鬆。 2）較易借足成數 雖然政府在 2022 年 2 月已提高了首置按揭成數，首次置業人士購買 $1,000 萬以內的物業，在有購買按揭保險的情況下，最高可做到 9 成按揭，但涉及額外保費及首置等條件。 至於發展商就多以 8 成作按揭成數上限，字面上或未及銀行獲放寬後的最高 9 成按揭吸引，但實際上因為等要求，借款人或更容易借足上限。 3）較高利息 雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠，首 2 – 3 年息口媲美銀行，但「低息期」過後，利息普遍會大大攀升，甚至遠超銀行一倍，比銀行按揭的負擔更重。 發展商按揭風險 因為發展商按揭設有供款初期低息優惠，部分買家會考慮先使用發展商按揭，享用優惠後，再轉按至銀行。 但轉按始終存有風險，如果屆時樓價跌，導致物業估價不足，銀行批出較少貸款額，買家便要臨時籌備資金應付。 舉例，如物業買入時價值 600 萬，發展商批出 7 成按揭，即是買家可獲 420 萬的貸款。但轉按時，銀行評估物業只值 550 萬，即使銀行同樣批出 7 成按揭，貸款額亦跌至 385 萬，即是借款人需要填補 … Continue reading "【漸進式按揭】綠白表首期、按揭供款計法 + 注意事項"

準買家能取得高成數按揭，要多得HKMC按揭保險計劃，但非任何人皆可申請，而按揭保險計劃，亦非HKMC獨有。那究竟HKMC是甚麼？與按揭保險有何關係？等千居為你解構HKMC如何助你實現置業夢。 立即跳往：｜HKMC是甚麼｜HKMC主要作用｜按揭保險計劃概要｜常見問題 近期更新 HKMC是甚麼 HKMC全名為「香港按揭證券有限公司」(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited)，顧名思義是一間企業機構，但實情是由香港特區政府透過外匯基金持有，公司類別屬於「公眾股份有限公司」。換句話說，政府是公司唯一的股東，現任主席兼執行董事是財政司司長陳茂波。 HKMC主要作用 自 1997 年成立至今，HKMC 有三個重要作用： 維持金融穩定 在HKMC成立前夕，樓市炒風可用狂熱來形容，當時銀行審批按揭貸款寬鬆，連普通一個白領亦可手持數個物業。由於銀行把大量的錢借了出去，為免泡沫爆破，觸發資金緊縮，HKMC因此應運而生，目的是把銀行所持的按揭貸款證券化，售予投資人士，令流動資金重新注入銀行體系。 雖然金融風暴最終還是出現，但HKMC於 1998 年購入超過 110 億港元的銀行按揭貸款，若沒有HKMC分散部分風險的話，後果更不堪設想。 推出新業務 HKMC不斷推出新業務，填補市場不足，逆按揭便是其中一例，該金融產品可理解為一種退休理財工具，例如HKMC的 「安老按揭計劃」，可讓退休人士可獲得穩定收入，卻毋須出售自住物業。另一例子是「定息按揭計劃」，市面上的按揭計劃由浮息按揭主導，一旦經濟不穩，浮息按揭有機會令供款大增，反之，定息按揭可對沖按息波動風險。 助市民置業 HKMC 的按揭保險計劃 （俗稱按保），是協助市民「上車」的重要金融產品，按保計劃早於 1999 年推出，當其時，銀行不得批出按揭成數超過70%的貸款，按保作用是讓合資格置業者，透過支付保險費用，借入高於按揭成數上限的額外貸款。 按揭保險計劃概要 根據金管局現時規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，須購買「按揭保險」。即使借款人日後違約，按揭保險公司會向銀行支付超過按揭成數上限的貸款差額，變相為銀行提供了保障，毋須承擔額外風險。 其實在 HKMC 按保出現之前，市場上已有類似服務，但卻不足以為銀行提供保障。時至今天，本港共有3 家公司提供按揭保險服務，當中以HKMC最為人熟悉。HKMC的按揭保險業務，現由旗下全資附屬公司－香港按證保險有限公司負責管理。 按保計劃會因應樓市變化而調整。例如在 2013 年 2 月，因樓市風險加劇，便將可敍造 9 成按揭的樓價上限，從 600 萬港元降至 400 萬港元，現時一般稱之為「舊按保」。 而在 2019 年 10 月，因樓價超出市民負擔水平，於是針對首置人士，提高購買自住物業的按揭成數上限，此為「新按保」，坊間俗稱「林鄭plan」。以上兩類按保政策現同時存在，申請條件各有不同。 … Continue reading "【漸進式按揭】綠白表首期、按揭供款計法 + 注意事項"

銀行和財務公司為賺取利息，經常都會向客戶推銷貸款計劃，聲稱「月平息」低於 1%，驟聽似乎非常划算，但細看文件時又見到寫著高達 10% 至 20% 的「實際年利率」。到底真正的借貸成本應如何計算？千居即為你剖析「月平息」和「實際年利率」的分別。 立即跳往：月平息｜實際年利率｜不同貸款利息比較｜常見問題 月平息 顧名思義，月平息（Monthly Flat Rate）是貸款每月所收取的平均息率。 要搞清月平息的概念，首先要明白銀行計還款時，利息跟本金的比例並不是一致，而是「先息後本」。即是說，還款初期，大部分還款金額用來填利息支出，到供款一段時間後，本金餘額慢慢降低，再到後期，利息佔比才會遞減。 月平息就是將這種複雜計法簡化，將整筆利息支出除開供款月數，每月平均須繳之息率。 月平息計算例子 假設貸款 $100,000，月平息 0.12%，分 24 個月還款。 本金 x 月平息 = 每月利息開支 $100,000 x 0.12% = $120 每月利息開支 x 還款期數 = 全期利息開支 $120 x 24 = $2,880 全期利息開支 + 本金 = 總還款額 $2,880 + $100,000 = $102,880 總還款額 / 還款期數 = 每月還款額 $102,880 … Continue reading "【漸進式按揭】綠白表首期、按揭供款計法 + 注意事項"