熟悉買樓程序，賣樓就一定得心應手？其實賣樓須知事項或許更多，處理手法也不同。想知賣樓前有何準備、賣樓程序、開支預算，以及如何為物業增值，就記得參考千居為一眾新手業主準備的賣樓須知。 立即跳往：賣樓前準備｜ 賣樓程序｜開支預算｜如何提升物業價值｜常見問題 近期更新 賣樓前準備 預備業權文件 賣樓前，賣家需向準買家展示持有單位的業權文件，例如臨時買賣合約、正式買賣合約及轉讓契等，以證明有妥善業權，以減少在買賣時就業權的爭議。 選擇放盤方法 賣家可選擇委託持牌地產代理放盤，放盤前要簽訂放盤紙，需注意協議有效期、佣金及繳付佣金日期、委託是以「非獨家代理」或「獨家代理」的形式，以及所委託的地產代理代表自己還是雙方。 如需查詢地產代理牌照，可到地產代理監管局網頁查證。除了以上方式，賣方亦可自行出售物業，例如到千居網上放盤，接觸更多租客或買家。 提供物業照片或影片 為盡早促成交易，最好預先拍攝物業照片或短片，以供買家參考。如果經地產代理放盤，一般會到單位拍照拍片或影片。另外，你亦需讓代理知道你可接受的售價範圍。 參考最新成交價 不論買樓或賣樓，同樣要知己知彼，了解最新市場價格，叫價太進取，會無人問津；叫價太保守，會蝕底離場。想知道同類型屋苑最新放售價格及成交價，可到千居搵樓平台查閱。業主亦可在各大銀行網站，查閱銀行對物業估價，以作定價參考。 賣樓程序 賣樓流程除了事前準備，正式交易過程亦有許多步驟： 開支預算 賣樓印花稅 住宅買賣印花稅可分為三類：「從價印花稅」、「額外印花稅」及 「買家印花稅」。如賣家持有物業少於 2 年，就需繳交額外印花稅。而稅率會視乎賣家持有物業的時間。 目前，政府已宣佈撤銷3類「辣稅」，包括買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)、新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 皆於 2024 年 2 月 28 日起全面撤銷，物業轉手只須繳付從價印花稅（第2標準稅率）。 代理佣金 如果你是委託地產經紀放盤，就需要預備佣金。你所支付的佣金，取決於你和地產代理簽署的協議。即使代理同時代表賣買雙方，你仍須按照合約條款中的金額付款。 要留意，如果以獨家代理方式委託地產代理，即使並非經由該地產代理出售物業，仍須向擁有獨家代理權的經紀支付佣金。 律師費 由於正式買賣合約需要由律師處理，律師費包括合約草擬、樓契登記、土地查冊費及其他雜項。如果物業仍有按揭，還涉及贖契費用。如果物業缺少任何業權文件，或需要額外支付補契費，讓律師向土地註查處申請補契，補契費用一般為港幣幾百元。 賠償費 除了以上的必要支出外，賣家切記如果簽署臨時買賣合同後，才突然改變主意終止買賣，買家可以向賣方提出訴訟和索償。由於你所簽訂的臨時買賣合同已經具備法律效力，即使未簽訂正式買賣合約，你可能已經要向買家賠償雙倍訂金、買家的代理佣金及律師費。 提升物業價值方法 打掃全屋 很多買家會親身睇樓，睇樓前進行全屋大掃除，是必不可少的步驟，這樣做亦會為買家留下好印象，有利議價。 簡單裝修 除了打掃全屋，你亦可簡單裝修物業。很多買家會以「需要翻新單位」為由壓低價格，賣家事先把單位稍作裝修，不但可提高單位的吸引力，更能避免買家以此藉口壓價。 賣樓需要不少的準備，更需要有效的宣傳渠道，提升物業的曝光率。業主除了透過地產代理放盤，可同時使用放盤平台進行宣傳，立即上千居放盤。 … Continue reading "【連租約賣樓】風險與責任、注意事項、常見問題"

樓契副本是遺失樓契後補領的文件，物業市場上不時出現無契樓或半契樓，都是因為樓契的缺失而造成，而樓契背後牽涉的業權問題亦相當複雜。如果你並不知道樓契的重要性，千居在以下文章將會詳述，樓契副本的補領程序，告訴你遺失樓契究竟有多嚴重，以及提醒業主和買家關於樓契的注意事項。 立即跳往：樓契｜樓契副本｜注意事項｜常見問題 樓契 「樓契」是顯示物業由原業主，轉移業權至新業主的文件，律師會負責將買賣雙方的協議轉換成契約，簽署「轉名契」後，新買家便成為了具法律效力的物業持有人。 由於《物業轉易及財產條例》規定，簽定買賣合約，只代表買家擁有買入單位的權利，並不可以作為證明物業轉讓的證據，必須訂立樓契以作證明。 樓契副本 萬一不幸遺失物業樓契，業主可以委託律師，申請樓契核證副本，俗稱「影印契」。 補領手續 如要補領樓契，必須透過律師的協助，從田土廳取得核證副本。業主需要到律師樓宣誓，說明遺失樓契的過程。然後，再向土地註冊官，申請補領樓契的核實副本，成功申請取得的副本，具有與正本一樣的法律效力。 遺失後果 遺失樓契的影響可大可少，雖說可以補領副本，但是兩者並非可以完全取替。 物業貶值 樓契是物業交易中最重要的文件，樓契的角色就好像單位的「出世紙」和「身分證」，即使遺失後重新委託律師補領，物業仍然會被視為樓契不完整。一般情況，物業的樓契不完整，亦會被視為業權不完整，買家即使買入單位後，也無法得到正本證明自己的完整業權，因此就算有買家有興趣，通常都會大幅壓價，而業主為了放盤，也只可以接受。 買家可隨時終止合約 假設買賣雙方已經簽署臨時買賣合約，但業主其後才遺失樓契，或者才告知無法提供完整樓契，買家有權終止交易，並且取回已付訂金。買家亦有權向業主追討一切代理佣金、律師費、等待期間樓價上升造成的損失等等，除非業主能夠證明買家於簽約前已經得悉單位為無契樓，或擁有不完整的契約。 銀行拒批按揭 過往曾經有個案，騙徒假冒業主到律師樓宣誓，取得樓契副本後，再向銀行申請高達$1,000 萬按揭，取得貸款後立即潛逃，最後銀行因未能收到還款，繼而揭發事件。因此，現時銀行為避免損失，於審批樓宇按揭時，只會接受樓契正本。 注意事項 既然遺失樓契的影響不少，業主應該妥善保存樓契，以免造成損失。 保存樓契 綜合以上情況顯示，業主應儘量避免丟失樓契，妥善保管好其正本。以下幾個是常見保存樓契的方法： 無論存放於什麼地方，都可能有其風險，放在家裡容易忘記或損毀，放在律師樓也有可能發生意外，例如因人為過失導致樓契遺失。如果保險起見，想存在銀行保險箱，或者使用銀行的提存服務，又要承擔一筆額外費用保管樓契。 業主逝世 過往曾經有個案，女兒在父母去世後決定將父母的物業賣出，但是一直找不到單位的樓契，於是打算到律師樓宣誓補領樓契，卻獲律師告知，由於父母已過身，持有人無法宣誓，其繼承人也無法宣誓，所以無法申請補領樓契副本。最後單位便成為「無契樓」，劈價 200 萬才成功沽出。所以業主在生前，應該妥當處理好樓契的存放，以免逝後影響業權繼承。 身為業主，應該要妥善保管樓契，如果你是準買家，留意到業主沒有樓契正本，可能就要多加留心，小心被騙。如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

離婚是重大決定，當中須處理的手續相當複雜，離婚業權就是其中一項。若二人同時或個別持有物業，法庭會如何分配擁有權？新買家又如何辨别婚姻訴訟物業？千居在下文逐一解說。 立即跳往：離婚業權分配｜法庭處理方法 ｜辨識離婚物業｜注意事項｜常見問題 離婚業權分配 夫婦申請離婚，如果兩人未能就業權達成共識，就須透過法庭解決。而法庭會根據《婚姻法律程序與財產條例》才作出判決。 持有方式 物業持有方式會影響法庭判決，但不要以為由個人單獨持有的物業，離婚後不會被瓜分。 法庭會視夫妻二人的所有資產，包括銀行存款、物業、股票及基金等，為家庭資產，並由法庭以公平原則作出分配。就算只有一人名的樓，另一方可能會因法庭判決，獲分部分權益。反之，如果二人聯名持有物業，離婚以後，最終裁決亦未必各人擁有一半業權。 考慮因素 離婚的資產分配，須顧及雙方的不同利益，法庭一般會考慮以下情況： 法庭處理方法 在平衡各方因素後，法庭會就離婚業權發出財產分配命令，一般可分為三種情況，分別為要求出售物業、把物業轉讓至另一方或由兩人繼續聯名持有。 出售 其中一種命令為法庭要求雙方賣樓，由兩人自行協議，再分配售樓得益。若未能達成共識，則由法庭參考雙方的經濟狀況及貢獻，作出分配。 轉讓 法庭亦有權要求其中一方，將業權轉讓予另一方。不少案例中，若女方獲得子女撫養權，即使男方獨自持有原物業，法庭亦有機會判給妻子，以保障子女未來的生活水平， 但如果物業價值超出女方應獲權益，法庭可能要求其繳付款項予丈夫。由於是法庭判決，雙方毋須支付繳交印花稅。 值得留意，當把未還清按揭的單位轉讓予另一方，按揭契亦須轉名，並須獲按揭公司同意。金管局已於2024年2月28日起暫停壓力測試要求，而在此日期前，物業轉讓後，若新業主未能通過壓力測試，銀行或要求另加擔保人。 聯名持有 另一種命令是法庭裁定雙方維持以聯名持有物業，雙方須在指明情況才獲准售樓，例如其中一方去世或再婚、子女畢業等，得益則按雙方協議或法庭判決而均分。 辨識離婚物業 離婚物業涉及訴訟，更可能受法庭禁制令限制轉售，新買家若有意購入婚姻訴訟物業，即使簽訂買賣協議，也未必能順利交吉。故買家須透過查冊，辨識婚姻訴訟物業，衡量風險。 一般而言，當物業涉及婚姻訴訟，土地登記冊上的「物業涉及的轇轕」一欄會顯示： “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。 除此之外，以下字眼亦可能與離婚物業有關： 注意事項 除了透過查冊，了解離婚物業是否處於訴訟期，準買家如有意購入婚姻訴訟物業，亦須注意涉及的風險。 未必獲批按揭 由法庭裁決須轉讓的物業屬無償轉讓，可被視為「送契樓」的其中一種，例如業主以送契方式轉讓予另一半，故與一般送契樓相同，物業可能因其破產而被收回，而銀行有可能拒絕其按揭申請。 轉讓難度高 婚姻訴訟物業有可能被當作送契樓，物業價值因而下跌，加上新買家擔憂未能獲批高成數按揭，故增加新業主日後轉售難度。 離婚業權處理較複雜， 當事人須清晰表達意願，確保權益。另一邊廂，準買家亦要了解清楚婚姻訴訟物業的風險，以免得不償失。想了解更多樓盤資訊，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題