發展商在本港預售未落成新盤（俗稱樓花）前，一般要先獲「批預售樓花同意書」，亦稱作「預售樓花同意方案」或售樓紙。究竟甚麼是預售樓花同意書? 由誰來審批？內附甚麼條件？準買家可得到甚麼保障？等千居為你拆解。 立即跳往：預售樓花同意書的由來 | 同意書的審批要求 | 準買家注意事項 | 常見問題 近期更新 「預售樓花同意書」的由來 發展商向市民預售樓花項目，早於 50 年代已經出現，但當時監管制度寬鬆，連基本的合約條款、售樓資料以至發售形式，也未有訂明標準，甚至有不良發展商，在違反地契條款情況下，仍可興建住宅預售，最終令樓花項目爛尾收場。不時有買家遭受詐騙，付了錢卻收不到樓，風險甚高。 有見及此，為堵塞預售樓花制度的漏洞，增加市場的透明度，政府於 1961 年頒佈「預售樓花同意方案」。簡單而言，發展商必須證明具備足夠技術和資金，能完成發展項目，同時遵從其他條款規定，才可獲批預售樓花。 同意書的審批要求 預售同意書的批核程序，由地政總署負責，當局會仔細審閱在建新盤的各項細節，當中包括： 事實上，如同所有現行政策及法制，「預售樓花同意方案」亦會因時制宜作出調整，目的是加強對消費者的保障。 舉例，政府在 2018 年 6 月 修改「預售樓花同意方案」，要求發展商不論透過何種方式銷售樓花，每次推售的住宅伙數，不能少於有關「預售樓花同意書」所涵蓋的住宅單位總數的 20%。這樣做是為了阻止發展商「擠牙膏」式的售樓手法。 舊契新盤免於申請同意書 值得留意，位於舊契地 （即租期為999年）的樓花項目，發展商起樓後，即使以預售樓花形式公開發售，也不用先取得地政總署的「預售樓花同意書」。一手市場上的舊契新盤，常見於舊樓併購而成的發展項目，例子包括何文田的 VAU Residence、九龍城的瓏碧等。  雖然這類項目缺少了地政總署把關，但樓花買家仍受到「非同意方案」保障，簡單而言，就是代表買方的律師，須承諾確保買方受到與「預售樓花同意方案」類似的保障。 準買家注意事項 既然「預售樓花同意書」能為買家提供保障，購買樓花前，當然要先確定新盤是否已取得同意書；如仍未獲批，準買家不應簽訂臨時協議或其他文件，例如與地產代理或發展商簽訂「物業購買授權書」，甚至提交訂金作為預留費，以表達購買意向。 初次買新樓，不單止要了解整個購買程序，入市前更應搜羅同區二手樓資訊，比較樓盤優劣，即上千居搜尋全港各區樓盤。 常見問題

自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "【租務糾紛】常見案例、處理方法、專責部門、常見問題"

十大屋苑之一的映灣園位處東涌，屋苑遠離市區，靠近機場，吸引不少空中服務員、機師和機場職員聚居。映灣園好不好住？有甚麼過人之處？即讀千居整合的映灣園搵樓懶人包，了解映灣園交通、景觀、配套、平面圖和各期數分析。 立即跳往：映灣園簡介｜配套｜各期分析｜間隔 + 平面圖 ｜ 常見問題 近期更新 映灣園：鄰近機場　吸引外區客源 映灣園（Caribbean Coast）位處東涌，於 2002 年 至 2011 年間分 5 期落成，1 至 4 期為分層單位，共建 13 幢樓高 47 至 52 層的大廈，提供 5,328 伙，單位實用面積介乎 463 至 987 方呎，間隔包括 2 至 3 房；第 5 期則為低密度洋房單位，共建有 56 座，各樓高 3 層，實用面積介乎 1,778 至 2,470 方呎，全數為 4 房間隔。 映灣園為少數建於千禧年後的十大屋苑，大廈的設計、會所設施和配套都比較新，吸引年輕家庭入住。映灣園位處離島，依山面海，自成一隅，是難能可貴的寧靜小社區。 不過，映灣園位置偏僻，即使周邊配套齊備，會所堪稱全港最大，被譽為非市區豪宅，呎價也長年追不上市區樓。 由於鄰近機場， 映灣園備受機組人員、機場職員、機師、空姐空少等區外人士熱捧，為屋苑帶來穩定的租務需求。樓價低水，放租承接力強，客源廣泛，包括外區甚至外籍租客，自然吸引投資人士垂青。 映灣園資料 發展商 長江實業、和記黃埔、地鐵公司 … Continue reading "【租務糾紛】常見案例、處理方法、專責部門、常見問題"