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【租務糾紛】常見案例、處理方法、專責部門、常見問題
租買攻略 | 2026 年 10 月 13 日
無論是租樓還是放租物業，都容易發生租務糾紛問題。即使有租約的協定，仍然可能發生許多爭拗，有可能是租客拖租欠租，有可能是業主違法協議約定，種種情況都有機會導致租務糾紛。身為租客或者業主，當然希望能夠保持良好的租賃關係，而不是最後互相指控對方。究竟最常見的糾紛情況是什麼？如果遇上這些情況，又應該如何處理呢？千居將會在下文，教你循正確途徑解決問題。
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常見糾紛
租樓時常會發生糾紛，業主和租客之間鬧上法庭的新聞也不是新鮮事，以下千居就列出幾款最常見的糾紛類別，教你如何避免或處理相關事件。
1. 租客拖欠租金
業主最害怕的事就是遇上租霸，交租日子到期仍然遲遲未肯交租，三催四請還是無回應，業主收不到租金自然感到不滿。
處理方法
業主若果想追討欠租，或者直接收回物業，可以循以下幾個途徑追討：
- 向小額錢債審裁署／區域法院／高等法院作出申索，追討租金
- 向土地審裁處／區域法院／高等法院申請沒收租賃，收回物業
- 申請財物扣押令，以租客財物清償所欠租金
財物扣押令是單方面進行的申請，租客並不知情，且無法作出抗辯，以防租客知道後立即撤走其財物。
例子
有些極端例子，就例如啟德天寰曾有一名業主，被租客拖租兩個月，獲頒土地審裁署的「收樓令」後，入屋才發現租客早已悄悄搬走，並遺留下一片廢墟，所有家具牆身遭到嚴重損毀，最後連租客都聯絡不了，承受巨大損失。
2. 違反物業用途
有時業主未摸熟租客的背景，就將物業出租，最後發現租客可能違反了物業本身用途，因而引發糾紛。例如單位本來是住宅單位，業主在不知情情況下，租給打算在單位經營生意的租戶，業主有可能要為此承擔法律責任。
如果租客違反政府租契，政府有權收回業主對該物業的擁有權，但這種情況較罕見。比較常見的是，租客被鄰居發現經營商業活動，然後被投訴甚至採取法律行動，業主需要為此而負上責任。
更嚴重的情況，例如住戶在單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主更可能要面對刑事檢控。
處理方法
如果業主發現租戶未經批准，擅自利用單位作協議用途以外的活動，應立即與租戶溝通，並要求租戶停止該行為。如果租戶不聽從，業主可以取得租戶違約的證據，再提出申索。
假如得知租戶進行的活動屬於非法行為，業主應該儘快報警處理。
例子
過往曾經有案例，警方打擊非法外圍賭博集團，警方表示通常這種情況都會拘捕業主，業主需要證明自己不知情，過程亦非常麻煩。所以業主租出單位時，應該先瞭解清楚單位有何用途。
3. 擅自分租
另一種常見租務糾紛，就是租客擅自將單位分租出去。通常租約都會列明，租客不可以將物業分租予第三者。對於業主而言，租客私下將物業分租，收取租金，損害了作為物業擁有人的權益。
處理方法
由於租戶違反租約協定，業主可以對租客採取法律追討，索取賠償。
例子
租客未經業主同意，私下將單位「租上租」，出租予第三者，可能會面對業主的賠償申索。如果租約清楚列明，租約不能擅自分租，租客很大機會違約，並需要負上法律責任。
4. 推卸維修保養責任
另外，關於維修單位的責任爭拗，經常發生在住宅單位的租務上。雖然租約通常已經訂明，維修保養的責任屬於誰，但是到實際上發生時，仍然會有很多爭論位。一般而言，業主應負責一切外部及結構性的維修，因為結構性維修可能牽涉到會否觸犯大廈公契，或者大廈整體的維修責任。而內部及非結構性部分則應由租客處理，例如單位內部油漆剝落。
處理方法
根據雙方簽訂的租約條款，界定了哪一方需要負責承擔維修單位的責任。如果雙方無簽署相關條款，可以將案件交由法庭裁定，判斷責任應落在誰身上。
例子
曾經有新手業主租出單位數個月後，發現單位被嚴重損壞，但由於租約列明業主需要負責維修，律師指出如果租客合理使用單位而損壞，業主仍要負上維修責任。
專責部門
總括而言，如果遇上租務問題，可以按個人情況向以下部門求助。
| 政府部門 | 功能 |
| 差餉物業估價署 | 負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供有關租賃事宜的服務。 |
| 土地審裁處 | 負責處理租務糾紛，例如涉及收回物業的申請。 |
| 小額錢債審裁處 | 如果你的問題只涉及金錢追討，且金額不多於 $75,000，就可以向小額錢債審裁處申請索償。 |
租賃事務繁複，過程必然發生不少糾紛，要記得保障自己的權益，免受對方壓榨。如果你正在考慮租樓，或者放盤，不妨上千居搜尋更多資訊。
常見問題
有關政府物業（例如公屋）的租務問題，應向誰求助？
想查詢政府物業的租務問題，可以參閱香港房屋委員會網站。
追討欠租的金額有上限嗎？
如果你向高等法院申索，金額並無上限。
業主可否自行進入單位，丟棄欠租租戶的物品？
此舉可能會導致日後租客控告業主，非法處置及挪用其貴重物品。
