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【連租約賣樓】風險與責任、注意事項、常見問題

業主專區 | 2024 年 4 月 3 日

連租約賣樓指業主出售的物業,現正履行租約,買家需連同租約一併買入單位,並且繼續完成舊業主與租客未完成的租約部分,承擔相關的出租責任。不少業主心急賣樓,即使單位仍有租約在身,也要折讓樓價放盤,亦正正是這一點吸引了不少買家。究竟出售連租約單位有什麼風險與責任?千居將在以下文章,為你詳述連租約樓宇買賣的注意事項及常見問題。

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賣家風險

賣家出售連租約物業時,可能會面對以下風險:

違反租約

業主若然在出售物業前,未解除在租賃中的責任條款,租客日後可保留追討買賣前業主責任的權利,包括維修費用、退還按金等責任。

為免以上情況發生,業主應先通知地產代理、律師及準買家,在不抵觸原有租約的情況下出售。律師可代表業主,在與準買家簽訂的臨時買賣合約中,加入解除業主租賃責任的條款。

違反臨時買賣合約

業主為免折讓樓價出售,常會承諾買家「連租約交吉賣」,即是當單位處於「生約期」時,業主在成交前行使退租權,提早終止租約,趕在成交前清空單位,就可以「交吉形式」出售物業。

但是許多賣家忽略「交吉」承諾的風險,萬一租客未能如期配合遷出單位,賣家則違反了臨時買賣合約,未能在限期前清空單位交樓,買家有權向賣家追討相關賠償。


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賣家責任

連租約出售物業,賣家有責任亦有義務,要向準買家交代一切租賃相關資料。

公開現時租約資料

賣家有責任向準買家披露有關現時租約的一切資料,包括租約年期、租金、維修責任等等,讓準買家清楚了解,接手物業後需負上的租賃責任,以及方便新業主日後執行或行使租務權力。

公開現時租客情況

作為良心賣家,在出售連租約單位時,理應向準買家交代現時租客的交租情況,例如租客是否租霸、常常拖延交租,讓買家自行考慮是否接受該份租約。另外,基於仍有租客租住,這類型樓盤一般不可「睇樓」,買家無法得悉單位實際情況,賣家亦應如實交代單位的完整度、損壞或任何結構問題。

轉交按金予新業主

租約結束時業主需要退還按金,舊業主解除租約責任時,同時應將租客的按金轉交新業主,交由新業主於租約結束時退還租客。新業主對於退還按金無需負上任何法律責任,即使租客追討,該索償亦是針對前業主。


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注意事項

關於連租約物業買賣,買賣雙方需謹記以下注意事項:

未能完全掌握單位狀況

買家不一定可以實地視察,單單靠業主提供的照片,未必是單位的真實狀況,例如單位早已出現漏水浸濕地板的情況、或者租客不愛惜單位導致內籠破舊。

買家最好於簽約前,嘗試向賣家要求安排實地視察,即使在單位門外,亦可大概觀察到單位的折舊程度,甚至可與現時租客溝通,查詢單位狀態。賣家亦應主動與買家坦白,以免演變成買賣糾紛。

最高只可承造 5 成按揭

連租約的物業按揭最高只可承造樓價 5 成,雖然樓價本身可能較市價低,較容易負擔,但是置業人士仍要計算清楚,以免因按揭失了預算。

了解租賃事務

買家接手物業,同時代表需要負上物業附帶的租務責任,所以務必要了解清楚原有租約的條款細節、認識租客、向賣家索取過往交租紀錄等,以保障個人權益。賣家則應確保買家清楚租賃細節,否則租約日後留下的手尾可能仍會麻煩到賣家。


雖然連租約物業有許多額外的注意事項,但是租金收入及樓價折讓仍然吸引不少置業人士。即上千居放盤


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常見問題

我需要先獲取租客同意才賣樓嗎?

作為物業擁有人,業主有權出售物業,只要在不抵觸現有租賃的情況下,無需經租客同意亦可出售。

出售物業後,我還需要為該租約負責任嗎?

賣家出售物業時應與新業主簽訂協議,證明一切租務責任已轉移至新業主,以免日後遭到租客追討。

交吉出售物業更受買家歡迎嗎?

如果物業交吉出售,便與一般樓宇買賣分別不大,買家可以承造高於 5成的按揭,視乎買家的樓按考量。



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