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盤點 7 大放租注意位|免被惡租客乘虛而入

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 18, 2020

單位放租,找個好租客固然重要,但這都是後話。業主第一步要做的,是掌握最基本的放租知識,以免誤墮法網,又或被更有 sense 的租客反客為主,乘虛而入。放租有哪些學術需要鑽研?千居為新手業主盤點 7 大放租注意事項,讀過這篇,之後再看如何防範租霸也未遲!



立即跳往:放租不能借高成數按揭租約記得打釐印放租成功即通知差估署準時繳物業稅短租不可少於28日計清免租期管理費自繳


1. 放租不能借高成數按揭

一心打算買樓收租的必須注意,透過按揭保險承造高成數按揭(首置 9 成,非首置 8 成)僅限於買樓自住人士,單位用作放租的話是不適用的,最高只可借 5 成。

銀行會不定時抽查按揭單位是否自住,方法如要求借款人提交水、電、煤等單據,並續簽自住證明。當然,如果業主沒有將水電過戶予租客,所有單據都仍然在自己名下,銀行是難以查證單位是否切實自住的。

過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%,只要業主準時供款,銀行就一路有息收,一般沒有太大動力深入調查,揭發業主擅自放租的情況。事實上,坊間「偷雞出租」的情況極之普及,有申請人會謊稱自住,實質用來出租,或者自住一段日子轉為出租,不通知銀行。

不過,新按保將自住按揭成數上限由 6 成調升至 8 至 9 成,首置更是免壓力測試,不排除銀行因感風險增加,因而更勤力抽查單位。

如被銀行揭發單位並非自住,銀行一般慣常做法是收回貸款(call loan),追回不同成數之間的差價。雖然貸款從來不屬於業主,call loan 說不上是金錢損失,但要臨時填錢補貸款額,難免打亂陣腳,令業主頓失預算。

另外,按證公司亦會抽查單位自住情況,如有違反,或須補繳保費。


2. 租約記得打釐印

放租前要注意,租約要打過釐印,方獲政府認受其法律效力。

草擬租約時草草了事,條款之間漏洞甚大,或互相抵觸,繼而又不將租約送往打釐印,租約可能不被法庭接納為證據,業主無權要求租客履行租約,更可能需面對稅務局提出的索償訴訟。補打釐印須繳罰款,重則為 10 倍。


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3. 放租成功即通知差估署

簽署租約後,除了要打釐印,業主更須於一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》 (表格 CR109),否則即使租客拖租欠租,業主亦無權採取法律行動追討租金,不幸遇上租霸便求助無門。

依時交表的話,這項程序費用全免;逾時則須繳 $310。加簽後,差餉物業估價署會寄出表格予業主租客雙方。如業主因想避稅等種種原因,不向差估署呈交通知書,租客得知後,或要求減租,甚至遷出。


4. 準時繳物業稅

業主放租後,要注意記得為放租物業繳交物業稅。詳細計法、如何報稅可以更慳等問題,可讀千居有關物業稅的文章。


5. 短租不可少於 28 日

租約一般為期一年至兩年,為覓得租期更靈活的好租盤,不少租客均願意繳付比市價略高的租金。有見及此,有業主為求推高租金回報,情願短租單位,甚至將單位刊登在不同的民宿網。

事實上,一般民居的租期不得短過 28 日,否則單位即被視作為商業用途(即經營旅館),既違反大廈公契,亦屬違法。

外國多單幢洋房,大廈亦不見得有保安,將單位變作民宿,被揭發的機會較低。相反,香港多分層大廈,保安嚴密,常有陌生臉孔出入的話,很容易被發現。如果管理公司或業主立案法團懷疑有人將單位短租,或會入稟提告業主。


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6. 計清免租期

很多業主會為租客提供免租期,方便租客搬屋。免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等,其實是會影響釐印費的計算。免租期釐印費的問題,千居另有文章闡釋。


7. 管理費自繳免追上身

租屋雜費由誰繳付,固然是沒有明文規定,但似乎大多數的業主都有個共識,就是管理費由自己向管理公司交。

深想一層,這個做法對業主的確有保障。管理費跟水電煤不同,租客一開水電煤戶口,賬單就是租客的責任,但管理費始終是業主的責任,拖欠的話,管理公司只會向業主追討,不會打攪租客。所以,業主放租前,最好計算在自繳管理費下,租金應如何定價。