盤點 7 大放租注意位|免被惡租客乘虛而入

業主專區 | 2022 年 5 月 3 日

新手業主把單位放租,第一步要做的,是掌握最基本的放租知識,以免誤墮法網,或被別有用心的租客乘虛而入。千居為新手業主盤點 7 大放租注意事項,教你跟足程序放租。



立即跳往:不能借高成數按揭打釐印通知差估署繳交物業稅短租不可少於28日計清免租期支付管理費 | 常見問題



1. 不能借高成數按揭

一心打算買樓收租的必須注意,透過按揭保險承造高成數按揭(首置 9 成,非首置 8 成),僅限於買樓自住人士,放租的話是不適用的,最高只可借 5 成。

銀行會不定時抽查按揭單位是否自住,方法如要求借款人提交水、電、煤等單據,並要求業主續簽自住證明。當然,如果業主沒有將水電過戶予租客,所有單據仍然在自己名下,銀行是難以查證單位是否切實自住的。

過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%,只要業主準時供款,銀行有息收,一般沒太大因由深入調查,業主是否擅自放租。事實上,坊間「偷雞出租」的情況極之普及,有申請人會謊稱自住,實質用來出租,或者自住一段日子轉為出租,不通知銀行。

不過,新按保將自住按揭成數上限,由 6 成調升至 8 至 9 成,首置更是免壓力測試,不排除銀行因風險增加,有更高機會抽查單位。

如被銀行揭發單位並非自住,銀行一般慣常做法是收回貸款(call loan),追回不同成數之間的差價。雖然貸款從來不屬於業主,說不上是金錢損失,但要臨時填錢補貸款額,難免打亂陣腳,令業主頓失預算。另外,按證公司亦會抽查單位自住情況,如有違反,或須補繳保費。



2. 打釐印

放租前要注意,租約要打釐印,方獲政府認受其法律效力。

草擬租約時草草了事,條款有互相抵觸之嫌,又不將租約送往打釐印,一旦遇上欠租,有關租約可能不被法庭接納為證據,更可能需面對稅務局提出的索償訴訟。補打釐印須繳罰款,重則為 10 倍。


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3. 通知差估署

簽署租約後,除了要打釐印,業主更須於一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》 (表格 CR109),否則即使租客拖租欠租,業主亦無權採取法律行動追討租金,不幸遇上租霸便求助無門。

依時交表的話,這項程序費用全免;逾時則須繳 $310。加簽後,差餉物業估價署會寄出表格予業主租客雙方。如業主因想避稅等種種原因,不向差估署呈交通知書,租客得知後,或要求減租,甚至遷出。



4. 繳交物業稅

業主放租後,要注意記得為放租物業繳交物業稅。詳細計法、如何報稅可以更慳等問題,可讀千居有關物業稅的文章。



5. 短租不可少於 28 日

租約一般為期一至兩年,為覓得租期更靈活的好租盤,不少租客均願意繳付比市價略高的租金。有見及此,有業主為求推高租金回報,情願短租單位,甚至將單位刊登在不同的民宿網。

事實上,一般民居的租期不得短過 28 日,否則單位即被視作為商業用途(即經營旅館),既違反大廈公契,亦屬違法。

始終香港多分層大廈,保安嚴密,常有陌生臉孔出入的話,很容易被發現。如果管理公司或業主立案法團懷疑有人將單位短租,或會入稟提告業主。


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6. 計清免租期

很多業主會為租客提供免租期,方便租客搬屋。免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等,其實是會影響釐印費的計算。免租期和釐印費的問題,千居另有文章闡釋。



7. 支付管理費

租屋雜費由誰繳付,並沒明文規定,但似乎大多數業主都有個共識,就是管理費由業主支付。

事實上,這個做法對業主的確有保障。管理費跟水電煤不同,租客一開水電煤戶口,賬單就是租客的責任,但管理費始終是業主的責任,拖欠的話,管理公司只會向業主追討,不會打攪租客。所以,業主釐定租金前,記得要計及管理費。


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常見問題

如何確保租客有能力繳付租金?

業主可要求對方出示工作及入息證明,若想進一步確認是否好租客,可向租客索取過往的交租記錄,以證準時交租。

甚麼時候把單位鎖匙交給租客?

為確保有追討租金的權利,業主應在簽署了正式租約及打釐印後,才把鎖匙交給租客。


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