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【按揭擔保人】擔保人條件無限制？按揭擔保５大責任+風險
樓宇按揭 | 2026 年 8 月 12 日
申請按揭涉及 3 種不同的申請人身份，分別為抵押人、借款人、擔保人。前兩者通常皆為業主，但按揭擔保人竟然誰都可以做？正尋擔保人的你，或有親朋戚友求幫手做擔保的你，皆可讀這篇千居整合的按揭擔保人須知，了解做按揭擔保人的責任與風險。
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近期更新
- 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
- 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
- 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）
- 金管局即日起暫停壓力測試要求。 (2024年2月28日）
- 非自用住宅按揭成數，由50%上調至60%。(2024年2月28日）
- $3,000 萬或以下自用物業，按揭成數上調至 70%；$3,500萬或以上自用物業，則上調至60%。 (2024年2月28日）
何時要擔保
不是每個按揭申請都需要按揭擔保人。要加擔保人多數因為：
1）借款人入息不足／不穩
金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。但即使壓測已暫停，如果借款人的入息不足或不穩定，銀行或會要求第三者作擔保人。
在壓測暫停前，借款人和擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試。如果借款人是首置，透過按揭保險計劃借高成數按揭，理論上是不用通過壓力測試，那麼是否肯定不用加擔保人呢？其實不然。只要銀行對借款人供款能力存疑，就可要求加按揭擔保人。
擔保人一般要收入穩定，負債不高。如果借款人父母本身有樓，無按揭等貸款，又有穩定工作入息，就是最適合的人選。
2）借款人年紀大
部分銀行會對「借款人年齡＋供款年期」這個數字設有上限，一般為 70 至 80 年。如果借款人年紀大，就不能批足 30 年供款期。如果借款人本身入息正常，只要加一位較年輕的擔保人，銀行就有機會延長供款年期。
擔保人條件
理論上，除了未成年（未滿 18 歲）人士、弱智人士及破產人士，任何人都可以出任擔保人，即擔保人可以是借款人的親屬、未婚夫婦、男女朋友、甚至路人。而現實中，偶然會有男朋友為女朋友做按揭擔保的個案。
不過，大部分銀行只接受擔保人為直系親屬（即父母、子女、已婚伴侶），尤其是當借款人想把按揭成數提升至八、九成時，擔保人的選擇就會更嚴格。如為未婚另一半做擔保人，通常要提交文件證明（如擬結婚通知書）。其他關係，銀行或要求擔保人轉為聯合借款人。
要留意，假如申請人想透過香港按揭證券公司（HKMC）購入按揭保險，敍造高成數按揭，借款人必須證明擔保人為其直系親屬、未婚夫/妻或親戚。
至於擔保人數方面，部分銀行是不設名額上限。不過，如果借款人找來太多擔保人，銀行及 HKMC 或會對借款人的供款能力起疑心。當然，換個角度看，要找到肯為自己做擔保的人亦非易事，通常都是一個起，兩個止。
居屋／公屋按揭擔保
購買未補地價的居屋、公屋（包括以租者置其屋及綠置居計劃購入），因本身公居屋按揭要求極寬鬆，加上有政府做按揭擔保人，通常不必再自找擔保，輕鬆得多。
目前，政府對出售公屋及居屋單位的擔保期已延長至 50 年。
按揭擔保人的責任
當借款人未有依時償還按揭，銀行會向借款人追討債務。如借款人依然拖欠還款，銀行就會向擔保人追數。
擔保人被銀行以法律行動追討時，他有權要求借款人還款。如要求不果，就要代為清還欠款。擔保人然後可向借款人發通知書，並要求賠償因還款的損失。
按揭擔保風險
按揭擔保人責任重大，亦影響未來置業及借貸，必須注意以下 5 點：
1）買樓成數下調 保費更貴
按揭未供完，作為擔保人亦會被當作有按揭在身，增加 1 個 Mortgage Count（即是按揭數量）。雖然現時政府已取消擔任擔保人（或有按揭在身）時需要扣減第二筆按揭申請 10% 借貸金額的要求，但這仍有可能對擔保人以後申請其他按揭造成影響。
在以前，若買樓不經按揭保險計劃，想借 6 成或以下低成數按揭的話，按揭成數要扣減一成。如經按揭保險計劃，借 7 至 9 成高成數按揭，雖不用扣減成數，但要付更高的按揭保費。
2）供款與入息比率上限減 要計入壓力測試
因應美國加息週期完結，金管局已於 2024 年 2 月暫停壓力測試要求，並在同年 10 月，再一次放寬按揭措施。現時，所有住宅物業，不論樓價、也不論是否自用，按揭成數上限一律統一為 7 成；此外，供款與入息比率上限亦一律調升至五成。
但在壓測暫停前，無按揭在身的人士，最高供款與入息比率是 50%（壓測前） ／60%（壓測後）。
如有按揭擔保，買樓想借 7 成或以上按揭，供款比率會減至 35%（壓測前） ／45%（壓測後）；借 6 成或以下，則減至 40%（壓測前） ／50%（壓測後）。
3）信貸評級受影響
如借款人經常有逾時還款甚至斷供的情況，擔保人信貸評級會被拖累。
4）供完亦非即減 Mortgage Count
即使按揭已全數清還，擔保人亦不是完全甩身，要等到借款人向銀行贖回樓契方能解除。
如借款人離港或有突發事，未必即時贖契，期間仍當擔保人有 Mortgage Count，買樓時，除非向同一銀行借按揭，否則或受到影響。
5）除名要與借款人協調
擔保人如想甩保，因為除名涉及重新批核按揭，故不能貿然向銀行申請，必須與借款人協調，並確定借款人的收入有改善，甩擔保後仍可通過供款佔入息比率要求，或有另一擔保人補上。否則，銀行一般都不會同意替擔保人除名。
相反，如果是借款人想甩擔保，只要符合上述批核條件，便不用和擔保人協調，甚至可以完全不通知擔保人，可見擔保人的角色十分被動。不過，擔保人亦非完全處下風，皆因借款人若無擔保人同意，便做不到加按、轉按、退按揭保險等等。
擔保責任重風險大，不過，假若為人父母，想幫助子女置業，子女又能按時供款，做擔保亦無利益上損失。事實上，市場上亦有不少父母客，積極為子女尋找上車盤，即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
擔保人如何得知個人的信貸評級？
擔保人可向環聯資訊有限公司，查閱信貸報告，詳情可參考【6 招提升信貸評級】一文。
已有樓按或其他按揭在身，仍可以做擔保人嗎？
可以。但在壓測暫停前，由於借款人和擔保人的入息和負債，會加起來作一個單位，擔保人的債務會被計算在借款人的壓力測試中。
