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一文看清:分契樓辦理程序與風險

租買攻略 | 2022 年 9 月 13 日

你知道樓契也可以分為許多形式嗎?長命契、半契樓、分契樓…每一種都有不同界定單位業權的方式,並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的,每款各有利弊。自政府收緊印花稅機制後,過往以同一張契購入多個單位的業主,須按每個物業繳付15%新住宅印花稅,要逃避政府的税招,分契可能是業主的出路之一。假如你是準備分契的業主,或者你是有興趣入手分契樓的買家,那你千萬不能錯過以下文章,千居將為你介紹分契樓的辦理程序,還有需注意的分契風險,教你分辨分契樓和普通劏房。



立即跳往:分契樓定義常見分契物業例子申請程序分契風險常見問題



分契樓定義

分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位,每個分拆單位都擁有獨立的業權,可以作單獨買賣或按揭申請。



常見分契物業例子

  • —住宅連車位:分拆為住宅與車位各自一個業權/一張契
  • —村屋:不同樓層分拆為各自的業權
  • —大型物業:大型寫字樓、商場、鋪位等,可以分成多個獨立業權

以住宅和車位分契為例,如果業主購入的單位連車位價值超過$1,000萬,按揭最高只能批出五成,但業主又想推高按揭成數,可以有以下做法:

第一,如果樓契本身沒有註明單位和車位是「合契」形式,業主可以將兩個項目當成獨立交易,分開申請按揭,當兩個項目分部低於$1,000萬,就能夠申請高於五成的按揭。

第二,業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」,拆開兩個項目,然後分部由不同業主購入,例如夫妻各購入一個項目,就可以分開申請按揭。假設住宅單位價值$850萬,車位價值$250萬,丈夫購入單位,妻子購入車位,丈夫的住宅單位可以申請八成的高成數按揭,即是$680萬,而妻子則可以申請四成按揭,即是$100萬,總共借貸$780萬,等於整個項目的七成按揭,比起原本合併一起能申請的五成按揭高出兩成。因此,不少買家遇上需要提高按揭成數的情況下,都會選擇分契的形式買入物業。


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申請程序

  • 1. 間隔改動需要取得屋宇署批准,證明符合《建築物條例》
  • 2. 透過律師行辦理手續
  • 3. 於土地註冊處完成登記


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分契風險

銀行拒絕按揭

不少分契樓屬於舊區住宅,甚至為分契唐樓,當中涉及的業權分割可能較為複雜。因此,銀行日後未必願意接受任何分契樓的按揭申請。買家可能要做好一筆過付款之心理準備,或者投靠其他利率較高昂的財務機構作按揭申請。

難以符合分契規格

一般物業需要面積夠大,才可以在間隔改動後依然符合走火通道要求,另外所有改動均不能影響樓宇結構、排水及通風系統。整體而言,成為合法分契樓的程序非常嚴謹,因此並不是所有物業都能成功分契。

費用高昂

分契的程序需花費不少律師樓費用之餘,也要另外聘請合資格的測量師規劃圖則,再委派合資格的工程公司負責執行圖則,加上工程的費用,整筆支出相當不菲。



分契樓VS劏房

分契樓與劏房確實有其共通之處,尤其兩者都集中在舊區舊樓,並且在間隔改動上,均可能作出分割的變動。但是,除此之外,兩者的意思絕對不能互相取代。

劏房,又成為分間單位,指一個單位在原先經批准的圖則上,再分割成為兩個或以上的獨立房間,當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。

雖然分契樓同樣包含分割工程,但是涵蓋的層面主要針對分割後,各分拆單位擁有獨立的業權,而非單單是間隔上的改變。


對於有需要分契的業主,建議分契前還是多作資料搜集,以免失敗時得不償失,損耗更多金錢心力,如果對於各類型樓盤有興趣,即上千居搜尋各區筍盤


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常見問題

除了提高按揭成數,還有什麼原因要分契?

由於市面上較少人願意一次過接手數個單位,所以分契可以令業主更容易找到新買家。

分契樓買家需要注意什麼?

如分拆該物業的文件尚未載於土地登記冊,甚至查冊記錄顯示物業有未解除的產權負擔,則需小心該物業的分拆可能並不合法。

不同業主分別購入車位和住宅單位來分契,有何壞處?

分開購入兩個項目的代價是不菲的律師費,而且會拉長成交期,賣家未必同意。


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