今時今日申請按揭，銀行多數會附送一個叫「高息存款掛鈎戶口／ Mortgage Link 戶口」的存款計劃，免年費免手續費，以爭取更多按揭客戶。

新一代的業主對 Mortgage Link 或較為熟識；但如果你是上車一族，或者買入物業已一段時間，對 Mortgage Link 的概念陌生，就要讀千居整合的 Mortgage Link 懶人包，一文看清如何用高息戶口節省按揭利率開支！

【Mortgage Link 戶口】存款與按揭利率相同

Mortgage Link 又作高息存款掛鈎戶口（即「高息戶口」），是一個儲蓄戶口。業主如果用 Mortgage Link 戶口的存款來供按揭，可享有特惠存款利率，與按揭貸款利率相同，一息一樣。如果按揭利率為 2.5%，Mortgage Link 存款利率亦為 2.5%。反觀一般普通儲蓄戶口，利率最高只做到 0.001% – 0.002% 左右。

換言之，業主從 Mortgage Link 高息戶口取得的利息回報，能有助抵銷按揭貸款之利息支出。

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Mortgage Link 設存款限額

存款與按揭利率一樣，如果用存款來償還所有貸款，豈不是無需付按揭利息？

銀行不是開善堂，當然不會這樣大派著數。Mortgage Link 設有存款上限，一般為未償還按揭貸款的 50%。

舉例，如果業主有 100 萬元未供，存款就最多為 50 萬元；經過一段時間後，未償還貸款額跌至 50 萬元，存款上限就隨之跌至 50 萬元。

所以，從 Mortgage Link 獲得的利息回報，不能百分百完全對沖按揭利息開支，只能抵銷部分。

Mortgage Link 好處多

對業主來說，Mortgage Link 高息戶口可算是一大福音，戶口能助業主：

1）慳利率

Mortgage Link 最重要的好處，就是節省借貸成本，減輕供款壓力。

2）配合轉按 零成本賺現金回贈

透過轉按套現，業主能提取多出來的貸款額，存入新承按銀行提供的 Mortgage Link 戶口，就能抵銷所衍生的利率開支。

除了套現部分的利率開支可以抵銷，業主更賺取銀行為轉按客戶提供的現金回贈。

>> 如何零成本套現：

假設套現金額為 40 萬元，由於是按揭貸款的一部分，這 40 萬元本來會產生利率開支，但業主只要將這 40 萬元存入 Mortgage Link，就能抵銷開支。

銀行對於提前償還部分貸款會有 1 年左右的罰息期，業主可等到罰息期完結，再用這 40 萬元來提早償還部分按揭，將來就不用擔心要為這 40 萬元付息。

>> 如何淨賺現金回贈：

而新承按銀行計轉按現金回贈時，會以整個貸款額（即非套現額 ＋ 套現額）計算，假設回贈是 1% ，套現的 40 萬元所得到的回贈為 4,000 元。

既然套現部分是沒有任何成本，套現得來的 4,000 元可算是「無本生利」。

3）靈活提存

除了高息，Mortgage Link 更是一個活期儲蓄戶口，一般可以隨意提款存款，不似定期戶口般有限制。

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用 Mortgage Link 要注意 2 點

用 Mortgage Link 高息戶口亦不是毫無顧忌，業主應考慮以下 2 點：

1）戶口容易被取消

如果業主逾時供款，Mortgage Link 高息戶口可能被取消，借貸的利息開支就會比預期高。

2）派息方法或影響供樓利息扣稅

Mortgage Link 戶口有分 3 種派息方法，分別為：

• － 銀行將利息回報存入戶口（最常見）
  
• － 銀行直接將存款利息扣減供樓利息，不以現金派息入戶口
  
• － 銀行直接將存款利息扣減供樓本金，不以現金派息入戶口（最少見）

直接將存款利息扣減供樓利息或本金的做法，能有效制止利率遞增，可以減輕未來的供款壓力，甚至縮短供款年期。

不過，這兩個做法有機會因為減低了供樓的利息支出，令「居所貸款利息」可得的扣稅額減少。

用 Mortgage Link 高息存款掛鈎戶口正是主流，如果你本身已擁有物業，但未有 Mortgage Link，可嘗試透過轉按，在新承按銀行取得戶口。