【Mortgage Link 高息戶口】一招慳按揭利率

  • By
  • 千居 Spacious
  • March 5, 2020

今時今日申請按揭,銀行多數會附送一個叫「高息存款掛鈎戶口/ Mortgage Link 戶口」的存款計劃,免年費免手續費,以爭取更多按揭客戶。

新一代的業主對 Mortgage Link 或較為熟識;但如果你是上車一族,或者買入物業已一段時間,對 Mortgage Link 的概念陌生,就要讀千居整合的 Mortgage Link 懶人包,一文看清如何用高息戶口節省按揭利率開支!



Mortgage Link 戶口】存款與按揭利率相同

Mortgage Link 又作高息存款掛鈎戶口(即「高息戶口」),是一個儲蓄戶口。業主如果用 Mortgage Link 戶口的存款來供按揭,可享有特惠存款利率,與按揭貸款利率相同,一息一樣。如果按揭利率為 2.5%,Mortgage Link 存款利率亦為 2.5%。反觀一般普通儲蓄戶口,利率最高只做到 0.001% – 0.002% 左右。

換言之,業主從 Mortgage Link 高息戶口取得的利息回報,能有助抵銷按揭貸款之利息支出。


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Mortgage Link 設存款限額

存款與按揭利率一樣,如果用存款來償還所有貸款,豈不是無需付按揭利息?

銀行不是開善堂,當然不會這樣大派著數。Mortgage Link 設有存款上限,一般為未償還按揭貸款的 50%。

舉例,如果業主有 100 萬元未供,存款就最多為 50 萬元;經過一段時間後,未償還貸款額跌至 50 萬元,存款上限就隨之跌至 50 萬元。

所以,從 Mortgage Link 獲得的利息回報,不能百分百完全對沖按揭利息開支,只能抵銷部分。


Mortgage Link 好處多

對業主來說,Mortgage Link 高息戶口可算是一大福音,戶口能助業主:

1)慳利率

Mortgage Link 最重要的好處,就是節省借貸成本,減輕供款壓力。

2)配合轉按 零成本賺現金回贈

透過轉按套現,業主能提取多出來的貸款額,存入新承按銀行提供的 Mortgage Link 戶口,就能抵銷所衍生的利率開支。

除了套現部分的利率開支可以抵銷,業主更賺取銀行為轉按客戶提供的現金回贈。

>> 如何零成本套現:

假設套現金額為 40 萬元,由於是按揭貸款的一部分,這 40 萬元本來會產生利率開支,但業主只要將這 40 萬元存入 Mortgage Link,就能抵銷開支。

銀行對於提前償還部分貸款會有 1 年左右的罰息期,業主可等到罰息期完結,再用這 40 萬元來提早償還部分按揭,將來就不用擔心要為這 40 萬元付息。

>> 如何淨賺現金回贈:

而新承按銀行計轉按現金回贈時,會以整個貸款額(即非套現額 + 套現額)計算,假設回贈是 1% ,套現的 40 萬元所得到的回贈為 4,000 元。

既然套現部分是沒有任何成本,套現得來的 4,000 元可算是「無本生利」。

3)靈活提存

除了高息,Mortgage Link 更是一個活期儲蓄戶口,一般可以隨意提款存款,不似定期戶口般有限制。


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用 Mortgage Link 要注意 2 點

用 Mortgage Link 高息戶口亦不是毫無顧忌,業主應考慮以下 2 點:

1)戶口容易被取消

如果業主逾時供款,Mortgage Link 高息戶口可能被取消,借貸的利息開支就會比預期高。

2)派息方法或影響供樓利息扣稅

Mortgage Link 戶口有分 3 種派息方法,分別為:

  • - 銀行將利息回報存入戶口(最常見)
  • - 銀行直接將存款利息扣減供樓利息,不以現金派息入戶口
  • - 銀行直接將存款利息扣減供樓本金,不以現金派息入戶口(最少見)

直接將存款利息扣減供樓利息或本金的做法,能有效制止利率遞增,可以減輕未來的供款壓力,甚至縮短供款年期。

不過,這兩個做法有機會因為減低了供樓的利息支出,令「居所貸款利息」可得的扣稅額減少。


用 Mortgage Link 高息存款掛鈎戶口正是主流,如果你本身已擁有物業,但未有 Mortgage Link,可嘗試透過轉按,在新承按銀行取得戶口。